Покупка и продажа дачных участков с садовым домом: на что обратить внимание

Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.

В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.

Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно онлайн на сайте:

  • указать кадастровый номер или точный адрес участка;
  • ввести код с картинки;
  • нажать кнопку “Сформировать запрос”;
  • нажать на ссылку с появившимся участком.

В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.

Наличие обременений и сервитутов

Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:

  1. В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
  2. Его нужно открыть для просмотра.
  3. Слева будет объект, справа — текущие ограничения.

Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.

Проверка продавца

Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.

  • Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
  • Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
  • Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.

Корректность информации в документах

До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

  1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
  2. тех.паспорт;
  3. технический и кадастровый план.

Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.

Это правило не действует, если продавец:

  • получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
  • приобрел участок до заключения брака;
  • имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.

Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:

  1. вода;
  2. газ;
  3. электричество;
  4. канализация;
  5. интернет и т.д.

Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.

Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.

Сделки с администрацией

Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

  • кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
  • оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
  • муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
  • есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.

Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

  • от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
  • от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
  • от совладельцев, если у участка несколько собственников.

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

  1. плохое качество грунта;
  2. весенние затопления;
  3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
  4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Приобретение земли с незавершенным строительством

Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:

  • недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
  • на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
  • не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.

При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.

Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

  1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
  2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
  3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.

Какие дачи опасно покупать: предупреждают специалисты кадастровой палаты

Собираемся покупать участок с домом (дача). Подскажите на что обращать внимание, какие есть подводные камни.

Но покупать загородную недвижимость нужно с большой осторожностью, чтобы, как говорят на FORUMHOUSE, «не кусать локти». По легкомыслию можно купить дачу, к которой прилагается целый набор ограничений, штрафов и обстоятельств, несовместимых со счастливой загородной жизнью. Такая неосторожность может привести даже к полной утрате права собственности.

Содержание:

  • Какие моменты нужно учитывать при покупке дачи
  • Можно ли покупать дачу по доверенности и по садовой книжке
  • Почему при покупке дачи рисков больше, чем при покупке квартиры

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра сформулировали правила, которые сделают сделки с загородной недвижимостью безопасными.

1. Покупать дачу только у собственника

Это даже не «во-первых», это – «в главных». Дачу, как и любую недвижимость надо покупать только у собственника.

Право на дом и землю подтверждает только один из двух следующих документов:

  • свидетельство о праве собственности
  • (или выписка из ЕГРН)

С юридической точки зрения эти документы имеют равную ценность, просто до 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством, а позже – выпиской из ЕГРН.

Cвидетельства уже не выдаются, их заменили выписки из ЕГРН.

2. Не доверять и проверять

Нужно получить как можно больше информации об объекте, который выбран для покупки. Каким бы безупречно честным человеком не казался продавец, ОБЯЗАТЕЛЬНО надо перепроверить то, что он рассказывает и самому заказать выписку из ЕГРН (закон позволяет запросить выписку о вообще любом объекте недвижимости).

Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.

3. Получить согласие супруга (супруги)

Не следует покупать дачу, если на руках нет нотариально заверенного согласия супруга или супруги ее владельца или владелицы. Вообще, нужно активно интересоваться семейным положением продавца. Если он в разводе последние три года, то непременно нужно узнать, не закреплено ли за бывшим супругом (или супругой) право собственности на объект.

4. Насторожиться, увидев доверенность

Эту схему, когда продавец представляет собственника по доверенности, просто обожают мошенники. Поэтому: бдительность, бдительность и бдительность. Были случаи, когда даже не мошенник, а честный посредник только после такой проверки узнавал, что доверенность потеряла силу.

5. Игнорировать книжку садовода

У меня только книжка садовода. Можно же переписать членскую книжку на нового «покупателя», который на этот участок сам оформит приватизацию?

В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.

Книжка садовода не является правоустанавливающим документом и не подтверждает право собственности на объект.

Покупатель может переписать книжку на себя, но это не сделает его законным владельцем купленной дачи.

У соседей нет законных прав на участок, поэтому они не могут его оформить. Предыдущий хозяин не имел прав его продавать.

6. Учитывать дачную специфику

Дачная недвижимость имеет свою специфику, и свои подводные камни. Во многих отношениях удачно купить дачу гораздо сложнее, чем квартиру. Обязательно нужно проверить, не наложены ли на участок ограничения.

Серьезные ограничения на строительство на участке накладывает соседство с:

  • водоохранными зонами;
  • санитарно-защитными зонами;
  • промышленными зонами;
  • прибрежными зонами;
  • железными и автомобильными дорогами;
  • ЛЭП;
  • объектами культуры.

Купил участок под ИЖС. Заказал проект дома. Параллельно получил ГПЗУ. Получил проект современного дома с плоской кровлей, цокольным и двумя этажами. Подал документы на получение РнС. Начал готовиться к стройке, вырыли котлован. В получении РнС отказали по причине, что земля находится в границах природно-исторического ландшафта и требуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.

Я, по моим тогдашним меркам, тщательно подходил к выбору участка. Больше десятка в четырех местах пересмотрел: деньги карман жгли и надо было начинать строиться. В итоге «подошел» – получил соседство зернотока.

Тем, кто планирует покупать не просто дачный участок, а дачный участок с домом, эксперты советуют заказывать в ЕГРН отдельную выписку на участок, и отдельную – на дом. Много полезной информации можно получить посредством бесплатных сервисов Росреестра:

  • «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн»
  • «Публичная кадастровая карта».​

7. Сверять заявленное и фактическое расположение объектов

Несоответствие фактического расположения объектов заявленному в документах – самая распространенная проблема при покупке дачного участка; такое встречается сплошь и рядом. Постройки на участке расположены с нарушением строительных норм, забор поставлен там, где ему стоять нельзя вообще никак и другие моменты, чреватые как минимум скандалами, а то и судебными разбирательствами с соседями.

Как этого избежать – пригласить кадастрового инженера и осмотреть участок вместе с ним. Получив информацию о существующих или возможных проблемах, покупатель сможет спокойно взвесить все «за» и «против» и решить, нужна ли ему эта головная боль.

8. Учитывать ВРИ

Если вид разрешенного использования участка – ИЖС, то можно смело строить на нем дом с фундаментом и любыми коммуникациями. Если участок на землях сельхозназначения и он предназначен «для ведения личного подсобного хозяйства», жилой дом, построенный на нем, считается самостроем – стоит ли его покупать, большой вопрос.

Участок, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территорий и вовсе источник непрерывных проблем. На таком запрещено вообще всякое строительство, нельзя копать колодцы и разводить костры.

Выводы

Купить хорошую дачу сложно, особенно, если приобретать не просто участок, а с домом. Но, если следовать вышеприведенным советам, все риски можно свести к минимуму. Такая сделка с недвижимостью будет безопасной.

А со временем большинство владельцев дачи начинает все сильнее дрейфовать в сторону загородной жизни, и многие окончательно перебираются из города. И тогда становятся важными незначительные прежде обстоятельства: есть ли неподалеку магазин, в котором можно купить что-то, кроме жвачки и колы, какова ситуация с поликлиникой, расчищают ли зимой дороги.

Поэтому важно обращать внимание не только на юридические моменты, а и на вот эти тоже:

  • Какая публика живет вокруг.
  • Какие сети (электричество, вода), как эксплуатируются. Если планируются, то сколько потребуется денег.
  • Транспортная схема.
  • Ликвидность недвижимости в данном районе.
  • Тип грунтов (намаетесь на пучинистых грунтах с высоким УГВ в случае, если займетесь какой-либо стройкой или ремонтом дома).
  • Сам дом (осмотр со специалистом).

На FORUMHOUSE можно обсудить все вопросы, касающиеся оформления имущественных прав на загородную недвижимость, прояснить все неясности, связанные с регистрацией прав на землях ЛПХ и ИЖС. Узнайте, что изменилось в дачной жизни в новом сезоне (налоги, штрафы, взносы) и почему сотни тысяч загородных домов в России могут оказаться вне закона.

Посмотрите видео, которое рассказывает про реконструкцию старого дачного дома.

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

Читайте также:  Пенсионный фонд в Богдановиче: особенности деятельности, режим работы, адрес

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru)», – советует Валерий Новиков.

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги.

Из практики юриста.

Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.

Дача в охранной зоне

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

Илья Менжунов управляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Что нужно знать и что проверить перед покупкой земельного участка в СНТ?

СНТ или садоводческое некоммерческое товарищество — это добровольное объединение граждан для решения общих вопросов садоводства и огородничества. Деятельность СНТ не может предусматривать получение прибыли. Граждане выращивают продукты исключительно для своих целей, а не на продажу.

При этом устав товарищества может разрешать ведение предпринимательской деятельности. Но полученная выручка должна идти на развитие садоводства в объединении.

Членами СНТ могут быть только физлица, компании в их ряды вступить не вправе. Для них предусмотрены обязательные взносы для обеспечения работы товарищества.

Денежные средства могут направляться на:

  • вступительные взносы — на оформление документации;
  • членские взносы — на оплату труда работников СНТ;
  • целевые взносы — на приобретение определенных объектов.

Что касается земельного налога, то его уплачивает каждый член СНТ для участка, который он использует. В случае если у СНТ есть земля общего пользования, то товарищество платит за нее налоги как юрлицо.

  • Плюсы и минусы покупки земельного участка у СНТ
  • Какие документы нужно проверить?
  • Что нужно знать при покупке земельного участка у СНТ?
  • Можно ли получить налоговый вычет?

Плюсы и минусы покупки земельного участка у СНТ

Каковы плюсы и минусы приобретения земли у СНТ? Их можно оценить только в сравнении с другими категориями земельных наделов.

Участки в ДНП покупаются в некоммерческой партнерстве для дачного строительства, ИЖС — для строительства дома для постоянного проживания. Земли СНТ используются только для выращивания с/х продуктов для своих целей.

Какие еще отличия между указанными категориями земель:

  • На земле под ИЖС допускается постройка дома высотой не более 3 этажей, тогда как на наделах от дачного партнерства и садоводческого товарищества нельзя построить капитальное сооружение, пригодное для постоянного проживания.
  • Для членов СНТ и ДНП выделяют участки на землях с/х назначения вдали от населенных пунктов, тогда как земля под ИЖС всегда в пределах города или поселка.
  • Есть высокая вероятность того, что к участкам под ИЖС сами власти подведут дороги и необходимые коммуникации. Тогда как о благоустройстве земель СНТ и ДНП нужно позаботиться самим гражданам.
  • В построенном доме на земле под ИЖС можно прописаться со всей семьей, тогда как владельцы построек в СНТ и ДНП такой возможности лишены.

В числе основных преимуществ приобретения земли в СНТ можно выделить:

  • участок СНТ ценится гораздо выше, чем аналогичный в ДНП, так как земля на нем более высокого качества (с позиции плодородности почвы);
  • под образование СНТ обычно отводятся участки земли в экологически чистых районах;
  • на земле садоводческого партнерства необязательно строить дом или дачу, ее всю можно использовать для выращивания плодово-овощных культур;
  • стоимость земли в СНТ на порядок ниже, чем аналогичный по площади участок под ИЖС.

Но не лишена покупка земли под СНТ и недостатков.

Хотя Конституционный суд в своем решении встал на сторону садоводов и разрешил им оформлять прописку в домах, стоящих на сельхозземлях, на практике реализовать такое право практически невозможно.

Любое строение на земле СНТ будет иметь статус садового домика, даже несмотря на сложность конструкции. Это не позволит продать его по адекватной цене при необходимости. Такой дом менее ликвиден, чем постройка на землях ИЖС.

Еще один недостаток приобретения садоводческой земли связан со сложностью привлечения заемных средств на такую покупку. Ипотечные программы с данным целевым предназначением представлены в единичных банках и обычно предполагают повышенные процентные ставки.

Какие документы нужно проверить?

Предположим, участок, который полностью соответствует вашим ожиданиям, найден. Но перед тем как приступить к оформлению договора купли-продажи, необходимо запросить у продавца недвижимости некоторые документы. Они позволят вам убедиться в юридической чистоте сделки и в том, что эта покупка не принесёт вам в дальнейшем уйму неприятностей.

Итак, главный документ, который должен вам предъявить продавец — это свидетельство о праве собственности на участок и постройку. В дальнейшем он потребуется для перерегистрации прав собственности на ваше имя в Росреестре.

Но сейчас требуется изучить информацию, указанную в этом документе:

  • дату его получения;
  • основание для получения права собственности (приватизация, сделка купли/продажи);
  • категорию земельного участка, тип использования, площадь и адрес;
  • кадастровый номер;
  • информацию об ограничениях;
  • единоличное или долевое владение;
  • серию/номер документа.

Аналогичное свидетельство собственник должен предъявить не только на землю, но и на домик (если он есть на участке).

Все информация из свидетельства должна соответствовать той, которая есть в договоре купли-продажи. Если какие-либо параметры не соответствуют, это должно вас насторожить.

Важно учесть, что если в качестве документа о собственности владелец участка предлагает вам не свидетельство, а садовую книжку, то это говорит о том, что он не обладает правами на эту землю. В рамках такой сделки вы не станете полноправным собственником земли, а только получите право ей распоряжаться. В указанной ситуации наиболее вероятным владельцем земли является государство или муниципалитет.

Даже председатель СНТ и члены правления не вправе продавать участок без оформленного должным образом свидетельства.

Таким образом, если сделка будет предполагать не переоформление прав собственности, а просто передачу садовой книжки, то она отличается повышенными рисками.

Если участок и дом находятся в долевой собственности, то потребуется письменное согласие на продажи доли, либо на продажу своей части.

Запросите у владельца справку из СНТ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (за водоснабжение и электричество). Ведь в дальнейшем долги могут быть переложены на ваши плечи. Или же нового владельца просто отключат от коммуникаций за долги.

Желательно, чтобы владелец предоставил вам выписку из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на землю. Но вы также можете запросить ее самостоятельно в Росреестре. Из выписки вы узнаете, нет ли ареста, запрета на отчуждение земли, не является ли она предметом залога.

Конечно, нужно внимательно ознакомиться с договором купли-продажи. Нет ли в нем каких-либо пунктов, ущемляющих ваши права или дополнительных условий для переоформления прав собственности.

Что нужно знать при покупке земельного участка у СНТ?

Выбор участка под СНТ — весьма ответственный этап и требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением земли стоит внимательно изучить параметры будущего приобретения.

Весьма важной характеристикой участка является его местоположение. Так, стоит избегать популярных направлений, иначе придется простаивать в многочасовых пробках, чтобы добраться до дачи. Стоит оценить и возможности добраться до участка альтернативными методами — на электричке или автобусе.

Другой важный момент — форма участка.

Если участок нестандартной формы это может усложнить возведение на нем постройки.

Если вы рискнете купить землю на склоне, то можете ежегодно подвергаться затоплению весной. Обратите внимание на близость ж/д путей, ЛЭП, загрязненных водоемов и свалок. Они могут существенно испортить все впечатление от пребывания на природе. Стоит убедиться, что в ближайшее время поблизости не построят автомагистрали, промышленное предприятие или аэропорт, а также других объектов, неблагоприятных для экологии.

Для оформления сделки купли-продажи участок должен состоять на кадастровом учете, стоит также проверить межевание. На месте можно удостовериться, что границы проведены правильно.

Если покупка земли выступает в качестве инвестиции, то стоит оценить ее привлекательность для выкупа государством.

В случае если на земле есть постройка, стоит расспросить хозяев обо всех ее деталях: годе постройки, используемых материалах, степени износа и возможных дефектах. Все это прямо влияет на цену дома. Так, цена на кирпичный домик обычно стартует от 2 млн.руб., тогда как дача из бруса или щитовое строение может стоить от 500 тыс.руб. до 1,5 млн.руб.

В некоторых случаях стоит не поскупиться на услуги профессионального оценщика, который сможет указать вам на все имеющиеся недостатки постройки, которые могут повлечь немалые финансовые затраты.

Он также проведет экспертизу сетей коммуникации.

Стоит пообщаться с соседями по даче. Они могут указать вам на какие-либо недочеты или нюансы, на которые вы не обратили внимание.

Неплохо было бы познакомиться с правлением СНТ. Здесь вы сможете узнать, нет ли у нынешнего владельца долгов по внесению обязательных платежей в садовое товарищество. Также попросите предоставить вам порядок вступления в товарищество.

Стоит также выяснить, не идут ли судебные тяжбы в отношении покупаемой земли. Такие сведения может предоставить районный суд.

Хотите арендовать землю у администрации с правом последующего выкупа? Пошаговый алгоритм данной процедуры описан здесь.

Хотите сделать родственнику ценный подарок в виде земли? Все особенности описаны в нашей статье.

Можно ли получить налоговый вычет?

Вправе ли покупатель участка в СНТ оформить налоговый вычет на участок?

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщикам при одновременном соблюдении следующих условий:

  • они обладают официальными доходами, облагаемыми НДФЛ;
  • участок должен быть переоформлен в их собственность;
    на участке должна быть постройка, пригодная для проживания, которая куплена вместе с землей, либо возведена на нем позднее;
  • целевое предназначение земли — ИЖС.
Читайте также:  Можно ли продать машину без согласия жены: в браке и после развода

Последний пункт прямо указывает на тот факт, что оформить вычет на приобретение участка под садово-огороднические нужды нельзя, так как эта земля имеет иное целевое предназначение.

Таким образом, приобретение садового участка позволит гражданам заниматься на нем личным подсобным хозяйством для своих нужд.

Перед оформлением сделки нужно проверить, если ли у продавца все необходимые документы для продажи и последующей перерегистрации прав собственности. В их числе свидетельство о собственности, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, кадастровый паспорт.

При выборе участка в СНТ стоит обратить внимание на его местоположение и форму, на наличие построек и их характеристики, порядок вступления в СНТ.

Налоговый вычет на землю, купленную в садовом товариществе, не предоставляется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Как купить дачу

Как купить дачу

Жители Советского Союза и постсоветского пространства имели возможность получить в пользование с последующим переоформлением земельные дачные участки. Их использовали для временного (летнего) проживания, отдыха в выходные и праздничные дни, для ведения небольшого подсобного хозяйства, выращивания сада и огорода.

Информация о земельном участке, о строениях на нем, о собственниках и их полномочиях — основное, что нужно знать при покупке дачи.

Что такое дача

Размер участка составлял несколько соток. Граждане строили временные хозпостройки, летние домики (как фанерные, так и капитальные), гаражи. Земельные участки для дач выделялись государственными органами не отдельным лицам, а товариществам дачников или дачным кооперативам, сейчас их могут называть СНТ. Такое объединение позволяло комплексно прокладывать подъездные пути, коммуникации, воду и электричество.

Со временем часть дачных поселков присоединилась к близлежащим населенным пунктам, стала их составляющей.

Таким образом дача – это земельный участок с постройками, насаждениями или без них, предназначенный для временного проживания.
Покупка участка в СНТ имеет свои особенности. Для получения дачи необходимо было написать заявление в товарищество, а после вступления в него – получить членскую книжку, подтверждающую право пользования наделом.

Что такое кадастровый паспорт

Даже не являясь собственниками, владельцы дачных участков имели возможность получить на них техническую документацию (речь идет о земле) До 2008 года им выдавались кадастровые планы, затем – кадастровые паспорта. Это документ с описанием местонахождения земельного надела, его схема, кадастровая (оценочная) стоимость и указание размеров, обременения (залог).

Кадастровые паспорта выдавались полные и в упрощенном варианте. Во втором случае межевание не проводилось и схема участка не внесена, границы не обозначены и не указаны.

Кадастровые паспорта выдавала Кадастровая палата по заявлению гражданина и предоставлению ним необходимых документов, подтверждающих его права. В кадастровом паспорте указан кадастровый номер участка, он поставлен на учет и виден для всех государственных органов.

Для осуществления сделок с недвижимостью процедура межевания является обязательной, так же, как и для оформления наследования и внесения надела в качестве обеспечения займа (залогового имущества).

Если к моменту оформления на земельном участке имелись строения, то они также вносились в кадастровый паспорт.

С 2017 года все данные о недвижимости внесены в ЕГРН, общегосударственную электронную базу данных. Информация о земельном наделе с расположенной на нем недвижимостью выдается в виде справки (выписки) из реестра. Документы при покупке дачи должны быть актуальными на момент совершения сделки. Старые кадастровые паспорта действительны, но не актуальны.

При совершении сделок с земельными наделами выписка из ЕГРН актуальна в течение месяца. Ее очень легко заказать прямо через сайт Росреестра, онлайн. После совершения сделки все сведения вносят в реестр. В документе, кроме всего прочего, указывается собственник. Все сведения также служат основанием для налогообложения.

Важно! Информацию о земельном участке (перед тем как купить дачу) может получить не только собственник, но и другое заинтересованное лицо, после внесения оплаты. Проверить недвижимость перед покупкой имеет возможность потенциальный покупатель.

Стоимость выписки составляет 350 руб., можно проверить все имущество за 1950 руб., взять информацию о кадастровой цене – 190 руб. Имеется возможность получить информацию об истории перехода прав на недвижимость за 700 руб.

Выписка заменяет собой документ, подтверждающий право собственности на дачный участок. Для осуществления легальной сделки старые кадастровые документы не нужны.

Межевание – важнейшая техническая процедура. Ее осуществляют на платной основе специальные геодезические организации, имеющие на это полномочия. Они изучают предоставленную документацию, после чего обязательно выезжают на местность с соответствующей аппаратурой.

Данные о нахождении объекта привязываются к системе координат, устанавливаются межевые знаки (столбики). Границы участков регулируются с соседними наделами. При возникновении споров с соседями они могут быть разрешены в судебном порядке.

Что касается построек на земельном наделе, то важно знать следующее. Если они не поставлены на учет, то считаются самостроем, и их собственник может быть оштрафован за это. Решая, стоит ли покупать дачу, нужно учитывать этот факт.

Поэтому необходимо вносить информацию в документы своевременно. Нужно также учитывать тот факт, что строения на земельном наделе подпадают под налогообложение, и их сокрытие влечет за собой уклонение от налогообложения и соответствующие санкции налоговых органов.

Дачная амнистия

Законодатель изменил правовой статус дачных участков с 2019 года. Дачные участки как таковые больше не существуют. Земли, полученные гражданами в некоммерческих товариществах, разделены на две категории: садоводческие и огородные.

Огородные предполагают выращивание растительной продукции и возведение лишь временных, некапитальных (без фундамента) строений на земле. На садоводческих (бывших дачных) разрешено строить как временные хозяйственные сооружения, так и капитальные строения, в том числе садовые дома. Жилые садовые дома делятся на типы: для временного (сезонного) проживания и для постоянного места жительства. В последнем случае имеется возможность получить постоянную регистрацию места проживания по этому адресу. Главное условие – физическая возможность жить круглогодично (наличие отопления) и наличие адреса.

Дачная амнистия вводит уведомительный характер о постройках на участке. Это означает, что для постройки объектов не нужно получать разрешение у государственных органов.

Если объект построен до 4.08.2018 года, то до 01.03.2019 года о его наличии можно было просто уведомить. Законопроект продлили, им можно пользоваться дальше. В дальнейшем процедура упрощена. Собственник участка не должен получать разрешение на строительство, а затем вводить объект в эксплуатацию. Необходимо будет перед постройкой уведомить органы власти о своем намерении, а затем сообщить об окончании строительства и поставить объект недвижимости на учет.

На вспомогательные строения (бани, гаражи) подавать уведомление не требуется. Они учитываются (регистрируются) на основании технической документации и поданной декларации.

Необходимо также различать кадастровую и инвентаризационную стоимость объектов недвижимости. Она имеет значение при обложении налогом имущества граждан. Инвентаризационная цена имеет формальный характер. Она устанавливалась Бюро технической инвентаризации на основании качественных характеристик земли и строений.

Кадастровая цена учитывает рыночную стоимость объекта и устанавливается местными органами власти субъектов Российской Федерации. При ее завышении граждане имеют возможность обжалования.

Выбор дачи

Чтобы приобрести дачу, следует оценить ее параметры. Имеют значение характеристики земельного участка: климатические характеристики, качество земли, растения на участке и за его пределами, хозпостройки и сооружения, доступность коммунальных и бытовых услуг. Решая, когда лучше покупать дачу, следует изучить ситуацию при плохих погодных условиях.

Важны качественные характеристики жилого строения: из какого материала он построен, проведена ли в дом вода, канализация, то, как отапливается дом, есть ли возможность для пристроек.

Необходимо учитывать все факторы в совокупности, а кроме того, имеет значение наличие средств на приобретение недвижимости.

Если решение о покупке принято, предпринимают следующие действия.

Когда осуществляется покупка земельного участка, пошаговая инструкция следующая:

  • Выбор вариантов.
  • Изучение документации.
  • Заключение договора.
  • Оформление (регистрация) сделки.

Этап 1. Подбор вариантов

Покупка дачи зависит от:

  • необходимости регистрации по месту проживания;
  • проживания постоянно или временно;
  • использования личного или общественного транспорта.

Перед принятием решения необходимо:

  1. Изучить дороги, трассы и подъезды к участку. Следует просчитать время езды от городского жилья, наличие пробок. Если на работу, например, в Москву придется добираться с дачи, то лучше обосноваться в ближайшем Подмосковье. Иногда общественный транспорт не ходит в садовые товарищества, до шоссе добираться несколько километров, а снег зимой с дорог не убирают. Стоимость дач тем выше, чем ближе они расположены к городу .
  2. Изучить схему участка, его ширину, длину, соответствие расположения построек строительным нормам. СНиП обязывают землесобственника соблюдать расстояния для жилых построек: с улицы – не менее 5 м, со смежного надела – не менее 3 м. Для хозпостроек это значение варьируется от 1 до 5 м в зависимости от предназначения. Поэтому нужно продумать возможность размещения строений на земельном наделе.
  3. Стоит проверить, совпадает ли фактическая площадь участка значениям, указанным в документации. Это поручают геодезическим организациям.
  4. Следует изучить расположение земельного надела по отношению к окружающим объектам и природным явлениям. Важное значение имеют наличие склонов, грунтовые и поверхностные воды, движение солнца, близость промышленных объектов, шоссе и железной дороги. Если рядом проходят газопроводы или высоковольтные линии, то следует уточнить, не действуют ли специальные охранные нормы на земельном участке. При их наличии использование земельного надела может быть ограничено. Например, запрещается разводить открытый огонь.
  5. Нужно проверить, не имеются ли планы у государства на строительство в этом районе инфраструктурных объектов с выкупом земельных участков. Имели место случаи продажи собственниками такой земли со скидкой и сокрытие информации от покупателей. При отсутствии официального резервирования государством получить информацию о возможном изъятии земли невозможно, кроме изучения планов развития местности. При прокладке железнодорожных путей или шоссе компенсация за изъятый участок может быть меньше его рыночной цены. Но риэлторы и юристы могут узнать данные через неофициальные источники.
  6. Изучить подведенные коммуникации: водопровод, газ, свет, канализация, вывоз бытовых отходов. Такие данные существенно влияют на ценообразование земли и могут быть предоставлены местными жителями. Иногда услуги могут предоставляться на теплый сезон.
  7. Следует проверить состояние жилого помещения, материалы, способ постройки. При необходимости можно воспользоваться услугами строительных экспертов.

Государство разрешило официально регистрироваться в дачных строениях, расположенных в границах населенных пунктов. Это повышает ценность загородной недвижимости. Для регистрации условием является возможность проживать в доме круглогодично, а не сезонно.

Этап 2. Изучение документации.

Если загородная недвижимость подходит, то необходимо изучить документы на нее. Иногда продавцы предоставляют так называемую «садовую книжку» — документ о членстве в садовом товариществе. Однако она не подтверждает право собственности на объект. Недвижимость продают дешевле зачастую потому, что документы надлежащим образом не оформлены. После приобретения такого объекта право собственности можно и не оформить. Таким образом, покупка дачи в СНТ подводные камни имеет в виде ненадлежащее оформленных документов.

Садовая книжка не может подтвердить переход права собственности на землю. Она лишь удостоверяет членство в товариществе. Любые постройки на неоформленном участке будут незаконными. Не факт, что новый владелец сможет впоследствии оформить землю самостоятельно. Выгодная на первый взгляд покупка дома в СНТ риски последующего оспаривания имеет очень высокие.

Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Разрешенные виды использования земель:

  • сельскохозяйственное производство;
  • личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
  • садоводство или огородничество;
  • дачное строительство;
  • крестьянско-фермерское хозяйство;
  • индивидуальное жилищное строительство.

Для того, чтобы оформить земельный участок в собственность, его необходимо выделить в натуре, то есть установить его границы. Такая процедура называется межеванием. При этом специализированная организация сделает привязку границ земли к спутниковой системе координат.
Иногда продавцы подтверждают право собственности на участок документами о праве собственности на саму землю. Старые бланки – синие, более современные – розовые. Эта документация легальна и может быть использована в качестве информации для оформления договоров отчуждения.

В ФЗ-122 «О регистрации сделок с недвижимостью» законом ФЗ-93 были внесены изменения относительно «дачной амнистии». Ее суть в том, что граждане могли иметь право оформить право собственности при отсутствии межевания на основании кадастрового паспорта. Сейчас действие «амнистии» закончилось, но, возможно, ее продлят.

  • процедура межевания устраняет перспективу соседских распрей, имеется также возможность восстановления ограды при ее разрушении или сдвиге;
  • размеры земельного участка в кадастровых документах могут отличаться от фактической площади, иногда в меньшую сторону, следует выделить межу и построить жилье с соблюдением пожарных, архитектурных норм и СанПиН.

Покупатель сам на свой риск делает выбор: прибегнуть к помощи геодезиста либо нет. Профессионалы советуют при решении, стоит ли покупать дом в СНТ, воспользоваться геодезическими услугами для установки точных размеров земельного надела.

Для подписания соглашения необходимы:

  • документация, подтверждающая право собственности на земельный участок и строения на нем;
  • техническая документация на участок (кадастровые паспорта) и строения (технические паспорта с поэтажным планом);
  • документы, удостоверяющие личность собственника (супругов-собственников);
  • справка из налоговой об отсутствии задолженности.
Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

Задолженности – то, на что обратить внимание при покупке дачи. Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое – у каждого садового товарищества эти услуги свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.

Свидетельство на право собственности на строения

Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.

Использование материнского капитала

Материнский капитал можно использовать для покупки лишь в том случае, если на земельном участке имеется капитальный жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания. Строение должно:
быть построено на фундаменте:
иметь коммуникации и пригодность для проживания зимой;
располагаться по конкретному адресу в населенном пункте.

Законодательная база

Закон регламентирует процедуру купли-продажи дачного участка. Все основные моменты изложены в Гражданском кодексе РФ:

Стороны должны оформлять соглашение в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 549-557 ГК РФ.

Процедура перехода прав собственности регламентируется ст. 218 ГК РФ.
Порядок проведения расчетов между сторонами должен осуществляться в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Оформление договора

Изучив вопрос о том, как купить дачу без посредников, пошаговая инструкция которого приведена выше, нужно принимать во внимание следующее.

Покупка дачи в большинстве случаев производится по одинаковой схеме. Однако существуют отдельные ситуации ‒ например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку.

В любом случае полноценную поддержку в проведении сделки окажет опытный риэлтор. Поэтому, если есть финансовая возможность, не стоит пренебрегать его услугами.

Договор купли-продажи дачи может быть оформлен в простой письменной форме, согласно требованиям Гражданского Кодекса РФ. Однако желательно прибегнуть к услугам нотариуса для оформления сделки. Специалист не только проверит наличие полного пакета документов, его соответствие действующему законодательству и подлинность, но и установить дееспособность сторон.

Если подписание договора осуществляется через посредника, то должна быть оформлена нотариальная доверенность.
При соблюдении всех норм законодательства информация о смене собственника вносится в реестр через МФЦ либо территориальные органы Росреестра. Оформление занимает до 2-х недель, документы выдаются на протяжении месяца.

Таким образом выбор дачного участка и оформление договора перехода прав собственности не представляют сложностей. Главное условие – полное владение информацией как об объекте покупки, так и о процедуре его оформления

Как выбрать дачу и не остаться с носом: межсезонье и высокий сезон

Собственный дачный участок – огромное преимущество для жителей городов, так как в отдаленном живописном месте можно отдохнуть душой и телом. Для тех, у кого еще нет загородного участка с уютным домом, стоит узнать о тонкостях выбора. В вопросе как выбрать дачу надо учитывать инфраструктуру, цель использования строения и участка, месторасположение и другие факторы.

Содержание:

  • Определяемся с целями
  • Голый участок или с домом?
  • На что обращать внимание
  • Экология
  • Живописность
  • Инфраструктура поселка
  • Транспортное сообщение
  • Как найти подходящий объект
  • Выбираем сад и огород
  • Когда покупать дачу
  • Документы и деньги
Читайте также:  Пенсионный фонд в Крутинке - адрес, телефон, режим работы отделения

Определяемся с целями

Прежде чем купить дачу как выбрать необходимо узнать. Первым делом стоит определиться с целями. Дача может использоваться для временного сезонного проживания или быть альтернативой квартире для постоянного проживания. Также участки часто используются для ведения бизнеса благодаря большой территории. Популярно и прибыльно высаживать ценные растения, вести огород или заниматься фермерством.

Многие собственники дачных домиков отдыхают загородом и выращивают овощи, фрукты, зелень. Иногда дача становится источником продовольственных запасов для семьи, если заняться некоммерческим фермерством.

Если объявлена продажа загородного участка с домом и человек планирует в нем жить на постоянной основе, он должен узнать информацию о местности, определить расстояние до места работы. Наличие удобств на даче – один из ключевых факторов. Если придется после покупки проводить отопление для дачи, то процесс займет немало времени и денежных ресурсов. Еще один важный критерий – наличие медицинского пункта скорой помощи. Также должны быть поблизости продовольственные магазины, аптека, заправка, СТО.

Лучше всего выбрать место для дачи, где красивая природа и неподалеку проживают соседи. Если дом будет отдаленный, в нем будет страшновато проживать. При наличии детей в семье, надо позаботиться о том, как они будут добираться в школу или другое учебное учреждение.

Если цель дачи это отдых, то надо обратить внимание на:

  • расположение дачи к водоему или лесопосадке;
  • живописность окружающей природы;
  • электричество, водоснабжение и другие блага;
  • оборудование участка для отдыха;
  • наличие бассейна или бани;
  • экологию местности.

Важно обращать внимание на мобильную связь. Она должна быть качественной, чтобы всегда доходили звонки, сообщения и была возможность подключить как минимум мобильный интернет.

Если цель покупки земельного участка – высадка овощей, фруктовых деревьев, то надо рассматривать критерии, влияющие на качество и количество урожая. В случае приобретения загородного дома и обширной территории для фермерства, необходимо учитывать, разрешено ли в данной местности заводить животных, какие документы потребуются, и какие проблемы могут возникнуть.

Факторы, влияющие на количество и качество урожая: качество почв, экология местности, размер участка и расстояние между высадкой растений, роза ветров, рельеф. Если покупать дачу для ведения огорода или уходом за теплицами, надо удостовериться, что урожай будет удобно оставлять в пункт сдачи. Возможно, местные жители захотят покупать экологически чистые овощи и фрукты. В этом случае, можно не переживать за транспортировку урожая, так как всегда будет возможность реализации зелени и других продуктов на месте.

Целей для покупки загородного дома может быть много, но неизменным остается то, что дом должен быть безопасным, иметь минимальный набор удобств, хорошее расположение и инфраструктуру.

Голый участок или с домом?

Эксперты часто дают советы, как выбрать хорошую дачу, так как перед покупателями встает вопрос: приобретать голый участок или с домом. Если выбирать земельный участок без строений, надо учитывать, что на болотистой почве с близко расположенными грунтовыми водами жилье со временем начнет проседать.

Если поблизости с участком протекает река, надо знать, что весной есть риски подтоплений. Речка – это очень красиво и является одним из преимуществ при выборе загородного дома, но и негативным фактором, если она полноводная.

Голый участок квадратной формы наиболее подходящий для дальнейшего строительства жилья. Удачные пропорции, когда место для дачи без изгибов, не длинное и не узкое. Ключевой аспект – ровный рельеф. Если участок со сложным рельефом, имеет провалы и склоны, то строительство дома будет непростым. В этом случае гарантировать безопасность домочадцам не удастся.

Перед покупкой участка, будущий собственник должен узнать, что разрешено строить на нем, так как для строительства жилых зданий должно быть специальное целевое назначение. Не разрешено строительство даже изгороди, если земля имеет сельскохозяйственное назначение для личного подсобного хозяйства.

На участках, предназначенных для садоводства, не запрещается возведение дачи для временного проживания. Если территория предназначена для индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания, на ней можно спокойно начинать строить дом.

Участок надо покупать без дома в случаях, когда:

  • жилье на участке не пригодное к жизни;
  • предложена приемлемая цена;
  • строительство обойдется дешевле, чем ремонт жилого помещения на территории;
  • целевое использование земли оправданное и нет никаких ограничений и нюансов со стороны законодательства;
  • хорошее расположение и красивая природа.

Иногда покупают участки в хороших районах, чтобы через несколько лет продать их дороже. Также налог на участок без дома меньше, чем с жилым строением. Еще один плюс покупки земли за городом – придется платить минимальный процент риелтору.

Если рассматривать, какой дом для дачи лучше выбрать, то надо проводить осмотр всех предложений в плохую погоду, чтобы понять, какие недостатки у жилья. Лучшее время для выбора участков с домиками – весна. При сильных осадках также получится оценить, насколько сложно добраться к недвижимости, хорошая ли дорога, не протекает ли какая-либо из комнат.

Помимо этого надо посмотреть, где застаивается вода, не происходит ли накапливание воды у фундамента постройки. Если вода не уходит после дождей с участка, то это проблема. Дом должен быть: без сырости, с нормальными не подтекающими окнами, цельной и прочной крышей.

В холодное и сырое время удастся оценить, насколько хорошо или плохо отапливается жилье, как долго держится тепло и насколько быстро прогревается постройка. Риелторы рекомендуют, если дача дорогая, заказать независимую экспертизу, чтобы узнать о недостатках и реальной стоимости недвижимости.

Что нужно знать об участке с домом:

  1. Материалы, из которых был построен дом.
  2. Дату постройки и срок владения недвижимостью.
  3. Планы развития территории.
  4. Платит ли собственник за свет, газ, отопление.
  5. Законны ли постройки на придомовой территории.
  6. Есть ли газ, вода, электричество, интернет, канализация.

Помогут выбрать дачу советы экспертов. Они рекомендуют убедиться, нет ли задолженностей по имущественным налогам. Также надо перевести отопление в зимний режим и посмотреть, как нагреваются батареи и сколько времени это занимает. Если дом в хорошем состоянии, то целесообразнее покупать участок с ним.

На что обращать внимание

Есть большое количество статей, как правильно выбрать дачу. Они помогают определить главные критерии поиска. Важными считаются: инфраструктура, природа, расположение, форма и площадь участка, логистика. Стоит сравнить все предложения на рынке и подобрать 7-10 объектов. Лучше всего приезжать на место со знакомым юристом или строителем. Во время выбора дачи важен свежий взгляд специалиста.

Обязательно уточняем стоимость услуг жилищно-коммунального хозяйства. Надо познакомиться с соседями и узнать, насколько подходящая местность для проживания. Много информации о загородных домах собрано на форумах. В интернете люди обсуждают насущные проблемы, делятся хорошими новостями и дают рекомендации, касающиеся покупки недвижимости.

Покупать загородный дом с участком надо после детального ознакомления с документами. Если с ними все хорошо, то наводим справки об экологической обстановке. Нельзя жить рядом со свалками, промышленными предприятиями, автотрассами. Если неподалеку запланирована многоэтажная застройка, то посторонние звуки будут постоянно мешать и не давать отдыхать.

К вопросу какую дачу выбрать, необходимо подойти с полной ответственностью. Стоит удостовериться, что коммуникации работают исправно, а эксплуатирующие службы добросовестные и порядочные.

Обращаем внимание на:

  1. Транспортную развязку и подъездные пути. Дороги должны быть в хорошем состоянии, чтобы в случае чего могли добраться до участка спасатели, пожарные, медицинские работники.
  2. Коммуникации, в частности электричество и водоснабжение. Очень часто в зимний период может отсутствовать электроэнергия 2-3 часа в день, поэтому надо узнать, не бывает ли таких инцидентов. Также надо узнать, не отключают воду службы в холодное время года. Если есть независимый источник водоснабжения (колодец, скважина или колонка), то это одно из преимуществ.
  3. Охраняется ли жилое помещение и в частности весь поселок. Хорошо, если место, где расположен дом, хорошо освещается и есть хоть какие-то камеры. Безопасность превыше всего, поэтому если охрана дачных участков организована и есть сторожи или ответственные лица, то можно поставить плюсик возле данного критерия.
  4. Удобства. Иногда может понадобиться выбрать отопление для дачи самостоятельно, но если система отопления уже есть, то надо проверить, изолированы ли перекрытия, удерживается ли тепло, какой в доме пол, окна. Тщательный осмотр позволит в холодную пору поддерживать комфортную температуру в комнатах.
  5. Техническое состояние дачи и оборудования. Проверяем водопроводный ввод, плиту, печку, камин, бойлер, систему канализации. Важно, какое состояние ограждения.
  6. Уровень грунтовых вод. Важный критерий, так как от него зависит, будет ли подтапливаться дача во время ливней, таяния снега. Осматриваем подпол дома, подвал на наличие сырых разводов, плесени.

Если необходим лишь косметический ремонт, то это хорошая новость. Главное, чтобы будущий владелец не столкнулся с некачественным монтажом электропроводок. Если будет неправильная нагрузочная способность электросетей, то проживание в доме окажется небезопасным.

Экология

Дом для дачи должен быть построен из экологически безопасного сырья. Лучше всего, если постройка будет из дерева. Если подумать, где выбрать загородный участок, то сразу назревает ответ – вдали от городского шума, большого количества транспорта.

Возле загородного домика должны отсутствовать источники экологической опасности. Нельзя покупать жилье вблизи станций, передающих радиосигналы. Объекты промышленного производства, в том числе заводы, негативно влияют на экологический фон.

Стоит проверить радиационный фон на участке и качество грунта перед тем, как купить недвижимость. Для получения достоверных данных о земле, рекомендовано проведение геологического исследования. Песчаный грунт идеально подходит для строительства помещений и жилых комнат.

Глинистая земля тоже подходит для строительства, но специалисты отмечают, что финансовых затрат будет больше. Берутся во внимание показатели: несущая способность грунта и грунтовые воды.

Живописность

Практически каждому человеку нравиться природа, красивый вид из окна. Загородные дома с видом на горы, речку и лес имеют свои плюсы и недостатки. Постройка, возведенная на берегу реки, может регулярно подтапливаться. Если вокруг дома будут густые деревья, то солнечные лучи станут редкостью.

В вопросе, где выбрать дачу, критерий живописность актуален, но не всегда является ключевым, так как возле водоемов и лесопосадок водятся лягушки, кроты, ужи, комары. Если покупателей не пугают насекомые, то живописный вид и свежий воздух будут радовать их ежедневно и не приносить никакого дискомфорта.

Если покупать дачу с видом на красивую природу, то лучше всего приезжать в поселение всей семьей на выходные, а не жить на постоянной основе.

Инфраструктура поселка

Во время просмотра объявлений с дачами, надо должное внимание уделить инфраструктуре. Желательно найти как можно больше данных о месте, где расположен участок. Развитая транспортная инфраструктура позволяет добраться к дому через различные шоссе с помощью личного автомобиля, общественного транспорта.

Если недалеко от дома расположена железнодорожная станция и автобусная остановка, то это отличная новость. Транспорт, который ездит в город и другие поселки регулярно, становится преимуществом местности.

Инфраструктура поселка считается хорошей, если есть:

  • детский сад и школа;
  • больница и поликлиника;
  • почта;
  • несколько магазинов;
  • кафе;
  • автомастерская и заправка;
  • салон красоты, фитнес-зал.

Торговые центры, развлекательные площадки, кинотеатр – неполный список того, что порадует покупателей дачи за городом.

Транспортное сообщение

Риелторы подсказывают, какой дом выбрать для дачи, на что обратить внимание во время пребывания на участке. Дачники часто пользуются разными видами транспорта. Обычно это личное средство передвижение, но могут пригодиться маршрутки, пригородные автобусы, электрички.

Хорошее транспортное сообщение сделает проживание в поселении комфортным. Надо обследовать подъездные пути. Если дорога очень плохая, то из-за такого недостатка есть вероятность регулярного обращения в автоцентры.

Покупатель должен посмотреть, насколько широкая улица для проезда 2 и более машин и позволяет ли территория парковаться во дворе.

Прежде чем купить участок, надо узнать, как часто ходит транспорт летом и зимой. Надо задуматься над вопросом, удобны ли пешеходные пути к остановке и обратно. Если через поселок проезжает городской транспорт, то будет возможность ездить в город, не дожидаясь долго автобуса.

Разъяснения ФСС РФ по уплате страховых взносов по несчастным случаям и профзаболеваниям в 2019 году

Фонд социального страхования РФ выпустил разъяснения, которые касаются применения страховых тарифов по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев и профзаболеваний на рабочих местах на текущий 2019 год, а также на плановые 2020-2021 года. Кроме того, информация содержит разъяснения о применении льгот по уплате взносов на вышеуказанное страхование, а также о порядке подтверждения основного вида экономической деятельности (ОВЭД) страхователей в этой сфере.

  • Страховые тарифы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве
  • Льготы по уплате взносов
  • Подтверждение ОВЭД
    • Пакет документов и способы его подачи
    • Ответственность

Страховые тарифы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве

ФСС разъясняет, что страховые взносы по страхованию от несчастных случаев на рабочих местах и профессиональных заболеваний в 2019 году, а также в плановых 2020-2021 годах (статья 1 ФЗ №477 от 25.12.2018) должны уплачиваться в порядке и соответственно тарифам, указанным в ФЗ №179 от 22.12.2005.

В рассматриваемом периоде сохранятся тридцать два страховых тарифа, которые предполагают ставку от 0,2 до 8,5%. Тарифы различаются по видам экономической деятельности в зависимости от класса профессионального риска (Приказ Минтруда РФ №851н от 30.12.2016).

Льготы по уплате взносов

Согласно информации ФСС, в 2019-2021 годах льгота на выплату взносов по страхованию от несчастных случаев и профзаболеваний на рабочих местах сохраняется в виде 60% от размеров тарифа, согласно второй статье ФЗ №179 от 22.12.2005. Этой льготой могут воспользоваться такие организации, как:

  1. Любые организации (в том числе ИП) в части средств, выплаченных сотрудникам-инвалидам любой из групп.
  2. Организации с уставным капиталом, состоящим из вкладов общественных организаций инвалидов, и в которых число инвалидов в составе не менее половины, а доля заработной платы инвалидов в фонде оплаты труда – не менее 25%.
  3. Образовательные, культурные, медицинские, реабилитационные, спортивные, научные и другие учреждения социальной направленности.

Подтверждение ОВЭД

ФСС дал разъяснение, что подтверждение ОВЭД организациями-страхователями является государственной услугой, оказываемой им региональными ФСС РФ. Подтверждение необходимо для того, чтобы определить класс профессионального риска ОВЭД страхователей и рассчитать соответственный страховой тариф обязательного социального страхования.

ФСС оказывает эту услугу, основываясь на таких нормативно-правовых актах, как:

  1. Постановление Правительства РФ №713 от 01.12.2005.
  2. Приказ Минтруда РФ №178 от 06.09.2012.
  3. Приказ Минздравсоцразвития РФ №55 от 31.01.2006.

Экономическая деятельность страхователей должна быть отнесена к тому виду экономической деятельности, которому соответствует их ОВЭД.

Со второго года своей работы организации обязаны подтверждать ОВЭД ежегодно. Подтверждение осуществляется не позднее 15 апреля (если выпадает выходным, то последующий за ним рабочий день) в отделении ФСС РФ по месту регистрации.

Пакет документов и способы его подачи

В фонд передаются следующие документы:

  • заявление о подтверждении ОВЭД;
  • справка-подтверждение ОВЭД;
  • копия пояснительной записки к бухгалтерскому балансу за прошедший год (предприятия малого бизнеса освобождены от этого пункта).

Документы можно передать:

  • при личном посещении отделения ФСС РФ;
  • заказным письмом;
  • через портал Госуслугс использованием электронной подписи.

Если ответственное лицо ФСС РФ находит в документах несоответствие, заявителю сообщается об этом:

  • в тот же день при личном обращении;
  • в пятидневный срок письмом при использовании почты;
  • в личные сообщения портала Госуслуги при использовании электронного обращения.

Заявитель сам должен определить свой ОВЭД, основываясь на положениях Постановления Правительства №713 от 01.12.2005:

  • ОВЭД для коммерческой организации определяется исходя из вида деятельности, которая более всего производилась за прошедший год;
  • ОВЭД для некоммерческой организации определяется исходя из максимального количества сотрудников, занятых в тех или иных сферах.

Тариф, который был установлен в ходе вышеуказанных действий, будет действителен в календарном году, то есть с 1 января по 31 декабря.

Ответственность

Если организация вовремя не подтвердила ОВЭД, ее автоматически относят к классу, имеющему наиболее высокий профессиональный риск, согласно кодам ОКВЭД2. При выявлении нарушений со стороны страхователей по уплате взносов ФСС РФ может принять решение об осуществлении выездной проверки на территорию страхователя. При установлении нарушений в ходе проверки ФСС РФ имеет право вынести акт, привлекающий страхователя к ответственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Ссылка на основную публикацию