Квартира по социальному и коммерческому найму: что это такое?

Что такое социальный найм жилья и чем такой договор отличается от коммерческого?

Договор социального найма для граждан Российской Федерации подразумевает аренду жилья у государства на льготных условиях.

Ряд законодательных актов регулирует данный вид сделки. В статье подробно рассмотрим все юридические аспекты, связанные с этой сделкой, и проведем сравнение с коммерческим предложением.

  • 1 Что это такое?
  • 2 Правовое положение
  • 3 Для кого доступно жилье по «соцнайму»?
  • 4 Правовая база
  • 5 Требования к квартире
  • 6 Сравнение и отличия от коммерческого соглашения

Что это такое?

Что значит жилье по договору социального найма? Согласно ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ, социальным является жилье, находящееся в жилищном фонде Российской Федерации и может быть арендовано определенными категориями граждан.

Все правовые аспекты данного понятия регулируется гражданским и жилищным законодательством на федеральном уровне и на уровне субъекта.

Собственник (собственником является государство в лице муниципалитета) должен передать нанимателю (гражданин Российской Федерации, который относится к социальной категории, которой доступен такой вид найма) жилье в пользование и проживание.

Сделка оформляется путем заключения договора, где должно фигурировать одно лицо (при праве других членов семьи пользоваться этим жильем). Согласно ст. 672 ГК РФ, члены семьи не лишаются данного права проживания, а также пользования жилой площадью в случае смерти фигурирующего в договоре лица.

Предмет сделки может представлять собой:

  • квартиру;
  • жилой дом;
  • часть дома или квартиры;
  • комнату.

Имущество передается в найм на бессрочный период и на безвозмездной основе.

Предлагаем посмотреть видео о том, что такое договор социального найма:

Правовое положение

Какие права у жильцов, проживающих в квартире по соцнайму? Наниматель имеет право проживать в жилье при:

  • своевременной регулярной оплате за использование недвижимости и счетов ЖКХ;
  • соблюдении общественного порядка на придомовых территориях;
  • целевом использовании недвижимости;
  • содержании помещения в состоянии надлежащего качества с применением ремонтных работ по мере необходимости.

Также, согласно ЖК РФ, наниматель вправе:

  • сдавать в поднаем жилье для третьих лиц;
  • проживать в помещении с третьими лицами;
  • осуществлять обмен жилой площади на другую;
  • производить временное проживание третьих лиц;
  • требовать от наймодателя (собственника) выполнение его обязанностей, прописанных в договоре и закрепленных законодательством.

Наймодатель, в свою очередь, имеет право:

  • требовать от нанимателя своевременной уплаты ЖКХ, а также соблюдения всех остальных требований по договору и ЖК РФ;
  • получать плату за сдачу социального жилья в аренду.

Также наймодатель имеет ряд обязанностей, которые закреплены в ст. 65 ЖК РФ:

  • передача нанимателю жилого помещения, которое не обременено правами других лиц;
  • предоставление качественных коммунальных услуг;
  • проведение капитального ремонта в необходимые сроки.

Также наймодатель обязан принимать участие в действиях, которые направлены на обеспечение надлежащего состояния недвижимой единицы. В случае нанесения ущерба имуществу нанимателем, наймодатель вправе требовать ремонт или возмещение убытков. В крайнем случае, наймодатель может потребовать расторжения договора.

Для кого доступно жилье по «соцнайму»?

Есть также лица, которые могут получить этот соцнайм во внеочередном порядке:

  • граждане с тяжелыми формами заболеваний;
  • лица проживающие в помещениях, непригодных для проживания по стандартам определения жилого помещения.

Также существуют категории лиц, которые согласно Федеральным Законам имеют право на заключение договора соцнайма:

  • военнослужащие;
  • ветераны ВОВ;
  • инвалиды I и II групп;
  • пострадавшие в результате чрезвычайных происшествий и стихийных бедствий;
  • сироты.

Правовая база

Общие принципы и основы социального найма закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации в главе 35. Конкретизированы в главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации. Здесь указаны права и обязанности наймодателя и нанимателя, конкретизируются вопросы о проживании членов семьи нанимателя и ситуации, при которых возможен обмен жилой площади.Также указан предмет и форма договора, случаи изменения и расторжения сделки.

Также отдельные вопросы затрагиваются в Федеральном законе от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019), где в ст. 17 закреплен факт возможности использования жилой площади по договору социального найма для инвалидов. Отдельные принципы и положения находятся в ряде законов о социальной защите населения Российской Федерации.

Требования к квартире

Лицо должно получить помещение, которое соответствует нормам ст. 62 Жилищного кодекса:

  • изолированная жилая площадь;
  • соответствие стандартам и нормам;
  • помещение не может быть объектом придомовой территории (имущества).
  • 33 квадратных метра на одного нанимателя;
  • 42 квадратных метра на двух проживающих;
  • 18 квадратных метров на каждого, если в помещении будут проживать три и более лиц.

При отсутствии в жилищном фонде помещений с нужной площадью, показатели могут быть снижены на 10 % по согласованию с нанимателем.

Сравнение и отличия от коммерческого соглашения

Чем же отличаются социальный и коммерческий наймы? Договор социального найма представляет собой вид сделки, заключаемой между государством и гражданином Российской Федерации. Что касается сравнительной характеристики договора коммерческого найма, то он представляет собой сделку между физическими и юридическими лицами (организациями) по аренде квартирного, офисного или иного здания.

По договору коммерческого найма субъектами (сторонами) соглашения могут быть любые лица, и предмет сделки заключается не только в аренде жилой площади для проживания и пользования, но и в пользовании для других целей, закрепленных в договоре.

Разница в том, что договор коммерческого найма предполагает плату за пользование помещением. Гражданину для оформления коммерческого найма нет необходимости становиться в очередь на получение помещения. Комнайм заключается на конкретный период действия, а соцнайм носит бессрочный характер.

Социальный найм даёт возможность бессрочного проживания в предоставляемом государством помещении. Наниматель имеет меньше прав, чем собственник помещения, но освобожден от уплаты налога на имущество.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Квартира в наем

Зачастую граждане не в состоянии приобрести квартиру, так как ее стоимость очень большая. Логичным выходом в такой ситуации представляется заключение договора найма квартиры. Законодательство содержит несколько вариантов составления такой сделки. Несколько ограниченным (по лицам, имеющим право за заключение договора) представляется договор социального найма. Он, безусловно, является оптимальным вариантом (из-за невысокой оплаты) для тех лиц, которые имеют право на составление такого договора.

Обычные граждане имеют право заключить стандартный договор найма квартиры, то есть на коммерческой (за плату) основе снять квартиру у собственника с целью проживания в ней. Кроме этого, существует возможность заключить договор аренды нежилой квартиры, а также оформить на такое имущество доверительное управление.

При этом лицо, получающее доход от сдачи квартиры в аренду, обязано уплачивать соответствующий налог, установленный Налоговым кодексом Российской Федерации.

Договор социального найма квартиры

Под договором социального найма жилого помещения, согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), понимается передача наймодателем такого жилого помещения во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю (то есть гражданину). Наймодателем в указанных правоотношениях выступает собственник вышеуказанного жилья государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный или муниципальный орган). Такая сделка устанавливается без определения срока.

Граждане, которые могут быть нанимателями по этому договору указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. К таковым относятся:

  • малоимущие граждане, признанные таковыми;
  • физические лица, право на заключение такой сделки, которыми разрешено федеральным законом Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации, а также Указом Президента.

Предметом такого договора, согласно ст. 62 ЖК РФ, выступает жилое помещение, в том числе и квартира. Эта сделка должна быть составлена в письменной форме и основываться на решении о предоставлении такого жилья (ст. 63 ЖК РФ). Кроме этого, разработан типовой договор, который установлен Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Согласно ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель имеет право требовать своевременную оплату за предоставление квартиры. Кроме этого, наймодатель обязан:

  • передать нанимателю обусловленное договором жилье;
  • принимать участие в содержании, а также в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • проводить капитальный ремонт;
  • предоставлять коммунальные услуги.

В свою очередь, наниматель, в соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса РФ обладает следующими правами:

  • вселять в такую квартиру иных лиц;
  • сдавать жилище в поднаем;
  • разрешать проживать в квартире временным жильцам;
  • производить обмен или замену жилого помещения;
  • требовать от наймодателя проведения капитального ремонта и иных его обязанностей.

Наниматель обладает не только правами, но и должен исполнять следующие обязанности:

  • использовать квартиру в пределах и по назначению, установленными Жилищным кодексом;
  • обеспечивать сохранность и должное состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилья, а также своевременно вносить за него установленную плату.

Ст. 83 ЖК РФ предусматривает основания для прекращения и расторжения договора найма. Такая сделка может быть расторгнута в любое время по согласию сторон. Кроме этого, наниматель может расторгнуть договор, после письменного согласия всех лиц, проживающих с ним.

Вышеуказанная статья также предусматривает возможность расторжения договора в судебном порядке наймодателем в случае:

  • неуплаты нанимателем в течение шести месяцев платы за квартиру или за коммунальные услуги;
  • повреждения или разрушения жилища нанимателем;
  • нарушения прав соседей, делающим невозможное их дальнейшее проживание с нанимателем;
  • использование таким лицом жилого помещения не по назначению.

Таким образом, договор социального найма представляется одним из вариантов найма квартиры. Однако для этого необходимо находиться в списке тех лиц, которые имеют право на заключение такого договора.

Договор (коммерческого) найма квартиры

Договор найма жилого помещения (в том числе и квартиры) регламентируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Ст. 671 ГК РФ, определяется договор найма как предоставление наймодателем (собственником) жилого помещения за плату во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю. Вышеуказанная сделка заключается в письменной форме. Размер оплаты устанавливается по договоренности сторон и не может меняться в одностороннем порядке.

Такой договор должен быть заключен на срок не более пяти лет. Если же срок в сделке не установлен, то она считается заключенной на пятилетний срок (ст. 683 ГК РФ). Сделка может быть расторгнута по согласию сторон в любое время (ст. 687 ГК РФ). Кроме этого, по требованию наймодателя в судебном порядке такой договор может быть расторгнут в случае неуплаты денежных средств за квартиру в течение шести месяцев, а также если нанимателем осуществлена порча или разрушение такого жилища или если оно используется не по назначению.

Однако суд может установить срок для устранения нарушения действий, послуживших поводом для судебного разбирательства о расторжении такого договора. Если нарушения не были устранены, то суд расторгает вышеуказанную сделку. Кроме этого, в таком же порядке сделка может быть расторгнута по инициативе любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для проживания или становиться аварийным. В случае расторжения сделки, проживающие по такому договору лица, выселяются из жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).

Елисеев заключил договор найма квартиры с Бугаковым. Сделка была заключена в надлежащем порядке. Однако спустя год Елисеев просрочил выплату денежных средств за квартиру более чем на шесть месяцев. Бугаков обратился в суд с просьбой о расторжении договора. Судом было предписано Елисееву выплатить указанные суммы, назначив конкретный срок на исправление такого нарушения. Наниматель в указанный срок произвел оплату найма квартиры Бугакову, вследствие чего суд не стал расторгать сделку. В дальнейшем Елисеев уплачивал денежные средства в срок до окончания действия договора.

Таким образом, суд не стал сразу расторгать договор, а сначала предписал устранить нарушение, что возымело положительный эффект, так как денежные средства были выплачены, а расторгать сделку не пришлось.

Договор коммерческого найма квартиры выступает довольно популярным способом найма жилища. Далеко не все граждане имеют право на получение социального жилья, а также учитывая высокие цены на квартиры, не многие могут позволить себе приобретение такой собственности. Поэтому заключение такого договора может послужить адекватным способом получения жилой площади для проживания.

Права и обязанности сторон по договору найма квартиры

Наймодатель в первую очередь имеет право на получение соответствующей платы за предоставление квартиры внаем. Кроме этого, он имеет право на инициирование процесса расторжение такой сделки, по основаниям, которые уже были изложены выше. Не запрещается внесение в договор различных прав наймодателя, которые не противоречат законодательству. Кроме прав, наймодатель имеет и обязанности, которые установлены ст. 676 ГК РФ.

Они заключаются в:

  • передаче нанимателю свободного жилища, которое пригодно для проживания в нем;
  • осуществление должной эксплуатации дома, в котором находится сдаваемое жилое помещение, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома;
  • обеспечение предоставления коммунальных услуг за плату.

Кроме этого, наниматель имеет право требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по осуществлению ремонта. Согласно ст. 684 ГК РФ, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Также наниматель вправе с согласия наймодателя осуществить поднаем такого жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме этого, договор найма остается в силе, если даже изменился собственник сдаваемой внаем квартиры. В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан:

  • использовать жилище только для проживания, обеспечить его сохранность и соответствующим образом содержать;
  • производить реконструкцию или переустройство только с согласия собственника;
  • осуществлять платежи за квартиру.
Читайте также:  Знак парковка для инвалидов: зона действия, штрафы, правила остановки и стоянки

Таким образом, как наймодатель, так и наниматель обладают рядом прав и обязанностей по соответствующему договору. Законодательство разрешает сторонам включать в сделку любые права и обязанности, не нарушающие закон.

Аренда (нежилой) квартиры

Гражданский кодекс отдельно не выделяет аренду нежилой квартиры, однако, упоминает в ст. 671 ГК РФ о том, что юридическим лицам жилое помещение предоставляется на основе договора аренды. Вышеперечисленные факты говорят о том, что такие правоотношения будут регулироваться § 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ, то есть общими положениями об аренде.

Согласно ст. 606 ГК РФ, под арендой понимается переход имущества за плату во владение и пользование от арендодателя к арендатору. Если такой договор составляется на срок более года (или если хотя бы одна сторона является юридическим лицом), то сделка подлежит заключению в письменной форме. Кроме этого, такой документ подлежит государственной регистрации.

Таким образом, аренда нежилой квартиры отдельно не регулируется законодательством. Для того чтобы правильно составить такой договор, необходимо ориентироваться на общие положения об аренде.

Доверительное управление квартирой

Для того чтобы доверить управление квартирой, необходимо заключить соответствующий договор доверительного управления имуществом.

Ст. 1012 ГК РФ, определяет эту сделку как передача имущества учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок в доверительное управление с целью осуществления последним управления таким имуществом в интересах собственника. Для осуществления вышеуказанной цели, доверительный управляющий имеет право совершать сделки в интересах собственника.

Существенными условиями договора, согласно ст. 1016 ГК РФ являются:

  • состав имущества, которое переходит в доверительное управление;
  • наименование сторон сделки;
  • размер и форма вознаграждения (если предусмотрена договором);
  • срок действия (не более 5 лет).

Договор доверительного управления квартиры заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Учредителем управления является собственник квартиры, а доверительный управляющий может являться индивидуальным предпринимателем или коммерческой организацией. Управляющий осуществляет правомочия собственника, а также может распоряжаться имуществом, в случае разрешения этого договором.

Данный договор прекращается вследствие:

  • смерти собственника имущества;
  • смерти управляющего (признания банкротом юридического лица и т. д.);
  • отказа сторон от управления на основании невозможности личного осуществления управления доверительным управляющим;
  • истечение срока, указанного в договоре.

Таким образом, договор доверительного управления может стать удобным инструментом в случае невозможности осуществлять управления квартирой самостоятельно или по иным причинам.

Заключение

В целом законодательство предусматривает несколько вариантов найма квартиры. Некоторые варианты доступны определенному законом и иными нормативными актами лиц, а другие доступны всем физическим лицам. Для каждого случая устанавливаются свои права и обязанности для сторон совершаемой сделки.

Кроме этого, каждый договор обладает рядом специфичных положений, которые регулируются соответствующим законодательством.

Все про социальный найм жилья — как оформить жилое помещение от государства

Понятие о социальном найме

Перед тем как разбираться с понятием соцнайма, необходимо определиться, какое жилье называется социальным. В России недвижимость может быть:

Социальной недвижимостью называется жилплощадь, право собственности на которую имеет государство либо муниципалитет. Проживать в нем люди могут на основании заключенного договора соцнайма. Это и называется социальным жильем.

Понятие соцнайма означает временную аренду жилой муниципальной недвижимости, хотя соглашение бессрочное. Снимать социальное жилье и проживать в арендуемых квартирах и домах можно пожизненно, если иное не предусмотрено договором и законодательством РФ.

В роли арендодателя выступает государство либо администрация муниципального образования, выступающая собственником сдаваемого помещения. Нанимателем может стать гражданское лицо, относящееся к особой категории граждан, имеющих право на получение бесплатной жилплощади.

Видео, что такое муниципальная жилплощадь и какие права есть у владельцев:

Требования к помещению

Сдаваемое в найм помещение должно отвечать всем требованиям ЖК России:

Предназначаться для проживания.

Быть изолированным, т. е. иметь отдельный вход.

Не быть частью общедомового имущества в многоквартирном жилище.

Важен метраж, который по ст. 62 того же ЖК должен соответствовать нормам:

на 1 человека — не менее 33 квадратов;

на 2 — не менее 42 кв. м.

Если проживает в квартире 3 и более человек, на одного жильца положено 18 квадратов.

Согласно условиям соцнайма, предусмотрена возможность предоставления жилья с меньшим метражом, если в Жилфонде отсутствуют подходящие варианты. Допустимо отклонение от нормы не более чем на 10 %.

Плата за проживание

Арендатор обязан ежемесячно вносить плату за наем. Сумма за проживание намного ниже рыночной цены за аренду подобных объектов. Оплата за коммуналку, ремонт и содержание помещения ложатся на нанимателя.

Основные отличия от коммерческого найма:

Арендатором выступает государство (муниципалитет).

Договор заключается на неопределенный срок (бессрочный). Пролонгация не нужна.

Плата за наем фиксированная.

Наниматель вправе жить в съемном помещении с семьей. В дальнейшем арендатор может приватизировать недвижимость и стать полноценным собственником.

Кто может оформить социальный найм жилья

Воспользоваться правом на заключение договора социального найма жилого помещения могут отдельные категории граждан, к которым относятся:

ветераны ВОВ и др.

К малоимущим относятся граждане и члены их семей, которых официально признали нуждающимися в расширении жилплощади или улучшении условий проживания. Они имеют право претендовать на бесплатную жилплощадь от государства, если:

не являются арендаторами соцжилья;

арендаторы государственной жилой недвижимости, но метраж арендуемого помещения не соответствует нормам ЖК РФ — такое случается при появлении в семье нового члена: после рождения ребенка или усыновления (удочерения);

помещения, в которых живут граждане, не отвечают требованиям нормы: аварийные, ветхие или планирующиеся к сносу.

Нередко люди по доброй воле ухудшают условия проживания, чтобы получить право на социальное жилье. Например, продают квартиру и покупают меньшую по площади либо оформляют фиктивный развод. Такие хитрости могут вскрыться, и тогда семье придется ждать еще не менее пяти лет с момента ухудшения жилищных условий, чтобы встать на учет в качестве остро нуждающихся в жилье или малоимущих.

Внеочередниками называют людей, которые имеют право на получение жилья вне очереди:

Тяжелобольные хроническими заболеваниям, с которыми невозможно проживать на одной территории или находиться рядом с ними долгое время. К подобным болезням относятся неоперабельные злокачественные опухоли с выделениями, свищи в кишечнике, эпилепсия и т. д.

Сироты и граждане РФ, не достигшие совершеннолетия, потерявшие родителей.

Владельцы непригодных для проживания помещений — аварийных или запланированных к сносу.

Еще одна категория граждан, имеющих право на бесплатное госжилье. Они заключают договор соцнайма на определенный срок, например, на время контракта или службы. К ним относятся сотрудники госучреждений и организаций, контрактники и т. д. При увольнении или окончании срока службы квартира возвращается в муниципальный или государственный ЖФ.

Семейные военнослужащие могут получить денежную компенсацию (не более 40 % от стоимости госжилья), если имеются несовершеннолетние члены в семье.

Иные категории

Есть и другие категории гражданского населения, которым доступно получение муниципальной недвижимости:

граждане на инвалидности по I и II группе;

военнослужащие, которые пострадали и получили увечья на службе;

граждане, лишившиеся жилья или пострадавшие от внезапных стихий или катастроф.

Не только перечисленные лица могут заключить договор соцнайма. Есть отдельные категории, которые устанавливаются региональными властями. Например, могут выделить муниципальную квартиру многодетной семье или молодому специалисту.

Плюсы и минусы жилья социального найма

По договору социального найма гражданам предоставляются квартиры из государственного либо из муниципального фонда жилья. Помещение не станет собственностью арендатора, пока не будет приватизировано, а потому накладывает некоторые ограничения по его использованию.

не требует уплаты налога на недвижимость;

возможность дальнейшей приватизации;

фиксированная плата за аренду;

возможность проживания с семьей;

возможность наследования права на соцнайм.

нельзя продавать, сдавать в наем, дарить или проводить иные действия, требующие наличия прав собственности на жилплощадь;

есть риск выселения в случае несоблюдения установленных правил по договору — например, при задержке уплаты коммунальных услуг более полугода, регулярном нарушении общественного порядка и др.

Особенности договора соцнайма жилья

По соглашению соцнайма арендатор вправе заселиться с близкими родственниками. Причем количество членов семьи влияет на метраж. В случае смерти основного нанимателя договор перезаключается на кого-то из близких.

Выселение возможно в том случае, если регулярно нарушаются условия проживания по договору или когда дом находится в аварийном состоянии. В последнем варианте взамен предоставляется другая жилплощадь.

Права и обязательства физического лица

Заключение договора на аренду муниципальной или государственной недвижимости дает арендатору ряд прав и обязательств. Этими правами и обязанностями могут пользоваться в равной мере родственники, указанные в договоре.

Обязанности нанимателя:

квартиру использовать по назначению;

содержать в порядке жилое имущество и не причинять вреда;

обязательно следить за порядком, своевременно делать ремонт и содержать жилище в ухоженном виде и должном состоянии;

в случае изменения условий или оснований, по которым был заключен договор соцнайма, обязательно информировать арендатора.

соблюдать общественный порядок;

платить аренду за проживание.

Игнорирование договорных условий и регулярное нарушение правил проживания может грозить выселением.

требовать от арендодателя выполнения обязательств по заключенному соглашению найма;

вселять в квартиру иных лиц, например, дальних родственников или сторонних людей;

сдавать в наем третьим лицам;

обустраивать и ремонтировать квартиру по своему желанию;

обменивать жилье, если помещение не отвечает требованиям Жилищного законодательства РФ.

Это основные права и обязательства нанимателя. Но есть еще и другие, которые ему вполне доступны. Например, перепланировка жилплощади. Ее можно осуществить, если получено разрешение соответствующих госорганов. В случае незаконно проведенной перепланировки арендатор вправе потребовать вернуть все обратно. И арендатору придется согласиться и опять потратиться на восстановление первоначального вида помещения.

Права и обязательства уполномоченного органа

Арендодатель в лице муниципального образования или государства вправе:

требовать своевременной оплаты аренды;

следить за регулярной оплатой коммунальных услуг;

в случае нанесения ущерба недвижимости требовать возмещения от арендатора в полном объеме.

предоставлять нанимателю качественные услуги;

осуществлять капремонт здания;

поддерживать дом в достойном виде и должном состоянии.

Срок действия договора

Договор соцнайма — бессрочное соглашение, которое может быть расторгнуто по инициативе одной из сторон. В случае, когда наниматель решит переехать жить в другой город или населенный пункт, члены его семьи имеют право проживать в арендованном помещении дальше.

Пошаговая инструкция как оформить квартиру от государства

Чтобы получить ответ на вопрос, как получить жилье по социальному найму, необходимо познакомиться с алгоритмом действий будущего нанимателя:

Обратиться в администрацию города, района или поселка, а именно — в отдел предоставления жилья. Узнать, какие потребуется документы и справки, чтобы заявление приняли. Написать заявление и подать с пакетом подготовленных копий и оригиналов. В каждом регионе свой перечень, но в обязательном порядке требуется предоставить: документальные копии подтверждения личности всех участников процесса (членов семьи) — паспорт, свидетельство о рождении, подтверждающие справки из Росреестра от всех будущих жильцов об отсутствии у них иного жилья, выписку по месту прошлой регистрации из домовой книги, справку о получении дохода для трудоустроенных граждан, подтверждающие документы о праве получения социальной недвижимости — справка о назначении I или II группы инвалидности, справку об аварийном состоянии нынешнего жилого помещения и т. д.

Ждать рассмотрения заявления и принятого решения. Обращения рассматриваются в течение 30 календарных дней. По окончании установленного срока выносится либо отказ, либо прием заявления. Ответ направляется письмом на адрес заявителя. Могут быть использованы другие способы уведомления.

После одобрения выдается заключение, в котором заявитель официально признается нуждающимся в жилье. С этой справкой надо занять место в общей очереди, предварительно встав на учет. Для внеочередников существует своя очередь.

Получить сразу жилье не получится, придется ждать. Сроки зависят от многих факторов: финансирования, погодных условий, оперативности строителей и т. д. Обычно процесс ожидания занимает 2,5 года.

Получив уведомление о подходе очереди, в котором будет проставлена дата или период получения необходимых документов на жилую площадь, прийти в государственный орган и получить Решение. Документ о предоставлении социального жилья нужен для оформления арендного договора.

Следует сделать копии всех документов, которые ранее подавались на получение квартиры. Уточнить в местном органе власти, какие еще дополнительные справки понадобятся и подготовить их.

Предоставить копии для заключения арендного договора на соцжилье. Стоит внимательно изучить прописанные в соглашении условия и, если нет вопросов и нареканий, подписать договор.

С подписанным документом найма обратиться в Росреестр для закрепления права использования арендуемой квартиры. Госорган проведет регистрацию сделки, после чего можно заселяться и пользоваться предоставленной государством недвижимостью.

Наследство и соцнайм

В российском законодательстве четко указывается, что право наследования договора соцнайма переходит родственниками, которые указаны в соглашении аренды. Однако есть небольшая оговорка, поясняющая, что одним из условий перехода прав от нанимателя к другому члену семьи является факт совместного с ним проживания или ведения единого хозяйства.

Читайте также:  Правила направления средств материнского капитала, последняя редакция - основные направления

Наниматель не может завещать кому-то квартиру или оформить на нее дарственную. Правом дальнейшего проживания могут пользоваться лишь члены семьи, если наниматель умер. В этом случае договор перезаключается на того, кого выберут единогласным решением на семейном совете.

Сторонний человек или лица не могут проживать пожизненно на арендованной площади после смерти главного квартиросъемщика.

Условия для получения права на соцжилье после смерти арендатора:

Проживание вместе в съемной государственной квартире.

Ведение с родственником единого хозяйства.

Включение члена семьи в договор соцнайма при жизни арендатора.

Только при соблюдении перечисленных пунктов право на дальнейшее проживание в государственной или муниципальной квартире станет возможным, как и перезаключение соглашения соцнайма на другое лицо.

Продажа жилья в соцнайме

Купля-продажа жилого имущества подразумевает передачу прав собственности, а так как у арендатора государственной квартиры его нет, то и продать помещение он не сможет. Чтобы получить право собственности на жилплощадь, потребуется пройти процесс приватизации и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Приватизация муниципальной площади

Процесс приватизации возможно запускать в любое время. Это добровольная процедура перехода прав собственности от государства или муниципалитета к нанимателю. Только пройдя все этапы, лицо, получившее право собственности на соцжилье, сможет распоряжаться им на свое усмотрение: дарить, продавать, закладывать, обменивать и т. д.

Для запуска процесса необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и документами:

оригиналами паспортов участников сделки;

паспортом из БТИ на государственную квартиру;

В заявлении указываются намерения приватизировать предоставленную государством жилую площадь. Без согласия прописанных лиц, присутствующих в договоре аренды, провести приватизацию не удастся. На заявлении должны стоять подписи всех участников.

Желательно перед обращением уточнить список запрашиваемых документов, так как в каждом регионе свои правила и требования.

Теперь понятно, как заключать договор социального найма, кому он доступен и кто может в дальнейшем получить право пожизненного проживания в муниципальной или государственной квартире после смерти главного квартиросъемщика.

Договор социального найма или договор коммерческого найма

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 “Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы”: “Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством”.

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года “Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения”, который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: “В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие”. При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму – на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем – всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист “Первого столичного юридического центра”

Коммерческий и социальный найм жилья: описание и отличия

Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.

Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.

Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.

Социальный найм жилья: что это?

Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.

Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо. При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?

  1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
  2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
  3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
  4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
  5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
  6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.

Найм жилья: как обезопасить себя?

  1. В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
  2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
  3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
  4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.

Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.

Коммерческий найм жилья – что это такое?

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.
Читайте также:  Бланк заявления на прописку (регистрацию) - в квартиру, новорожденного, форма 6, ребенка по месту жительства матери

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

  1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
  3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

  • предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
  • срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС. Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность. Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

  • просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
  • порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

  1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
  2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
  3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства. Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора. В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения. Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя. Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.). В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

  1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
  2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
  3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

Виды электронной подписи (ЭЦП)

В России в электронном документообороте можно использовать три вида подписи: простую, усиленную неквалифицированную и усиленную квалифицированную. Посмотрим, чем они отличаются друг от друга, при каких условиях равнозначны собственноручной и придают подписанным файлам юридическую силу.

Виды электронной подписи

  • Простая электронная подпись (ПЭП)
  • Неквалифицированная электронная подпись (НЭП)
  • Квалифицированная электронная подпись (КЭП)

Простая электронная подпись, или ПЭП

Простая подпись — это знакомые всем коды доступа из СМС, коды на скретч-картах, пары “логин-пароль” в личных кабинетах на сайтах и в электронной почте. Простая подпись создается средствами информационной системы, в которой ее используют, и подтверждает, что электронную подпись создал конкретный человек.

Где используется простая электронная подпись?

Простая электронная подпись чаще всего применяется при банковских операциях, а также для аутентификации в информационных системах, для получения госуслуг, для заверения документов внутри корпоративного электронного документооборота (далее — ЭДО).

Простую электронную подпись нельзя использовать при подписании электронных документов или в информационной системе, которые содержат гостайну.

Юридическая сила ПЭП

Простая подпись приравнивается к собственноручной, если это регламентирует отдельный нормативно-правовой акт или между участниками ЭДО заключено соглашение, где прописаны:

  • правила, по которым подписанта определяют по его простой электронной подписи.
  • обязанность пользователя соблюдать конфиденциальность закрытой части ключа ПЭП (например, пароля в паре “логин-пароль” или СМС-кода, присланного на телефон).

Во многих информационных системах пользователь должен сначала подтвердить свою личность во время визита к оператору систему, чтобы его ПЭП в будущем имела юридическую силу. Например, для получения подтвержденной учетной записи на портале Госуслуг, нужно лично прийти в один из центров регистрации с документом, удостоверяющим личность.

Неквалифицированная электронная подпись, или НЭП

Усиленная неквалифицированная электронная подпись (далее — НЭП) создается с помощью программ криптошифрования с использованием закрытого ключа электронной подписи. НЭП идентифицирует личность владельца, а также позволяет проверить, вносили ли в файл изменения после его отправки.

Человек получает в удостоверяющем центре два ключа электронной подписи: закрытый и открытый. Закрытый ключ хранится на специальном ключевом носителе с пин-кодом или в компьютере пользователя — он известен только владельцу и его нужно держать в тайне. С помощью закрытого ключа владелец генерирует электронные подписи, которыми подписывает документы.

Открытый ключ электронной подписи доступен всем, с кем его обладатель ведет ЭДО. Он связан с закрытым ключом и позволяет всем получателям подписанного документа проверить подлинность ЭП.

То, что открытый ключ принадлежит владельцу закрытого ключа, прописывается в сертификате электронной подписи. Сертификат также выдается удостоверяющим центром. Но при использовании НЭП сертификат можно не создавать. Требования к структуре неквалифицированного сертификата не установлены в федеральном законе № 63-ФЗ “Об электронной подписи”.

Где используется неквалифицированная электронная подпись?

НЭП можно использовать для внутреннего и внешнего ЭДО, если стороны предварительно договорились об этом.

Юридическая сила НЭП

Участникам ЭДО нужно соблюдать дополнительные условия, чтобы электронные документы, заверенные НЭП, считались равнозначными бумажным с собственноручной подписью. Сторонам нужно обязательно заключить между собой соглашение о правилах использования НЭП и взаимном признании ее юридической силы.

Квалифицированная электронная подпись или КЭП

Усиленная квалифицированная электронная подпись — самый регламентированный государством вид подписи. Так же, как и НЭП, она создается с помощью криптографических алгоритмов и базируется на инфраструктуре открытых ключей, но отличается от НЭП в следующем:

  • Обязательно имеет квалифицированный сертификат в бумажном или электронном виде, структура которого определена приказом ФСБ России № 795 от 27.12.2011.
  • Программное обеспечение для работы с КЭП сертифицировано ФСБ России.
  • Выдавать КЭП может только удостоверяющий центр, который аккредитован Минкомсвязи России.

Где используется квалифицированная электронная подпись?

КЭП нужна, чтобы сдавать отчетность в контролирующие органы, участвовать в качестве поставщика и заказчика в электронных торгах, работать с государственными информационными системами, обмениваться формализованными документами с ФНС, вести электронный документооборот внутри компании или с ее внешними контрагентами.

Юридическая сила КЭП

КЭП — это подпись, которая придает документам юридическую силу без дополнительных условий. Если организации ведут ЭДО, подписывая документы КЭП, их юридическая сила признается автоматически согласно федеральному закону № 63-ФЗ “Об электронной подписи”.

Ссылка на основную публикацию