Как проводится оценка кадастровой стоимости земельного участка

Определение кадастровой стоимости земельного участка: зачем нужна оценка и как рассчитывается?

Ревизия земель проводится в определённые сроки. В ходе её проведения устанавливается кадастровая стоимость на большие площади земельных массивов. Эта стоимость, выявленная путём проведения оценки или переоценки, в дальнейшем повлияет на размер налоговых платежей владельцев, на определение размера рыночной цены каждого участка земли, расположенного в этом земельном массиве.

  1. Что это такое?
  2. Кто устанавливает?
  3. Что учитывается?
  4. От чего зависит?
  5. Как определить?
  6. Какие нужны документы?
  7. Формула и методика расчета земли: как рассчитывается?
  8. Порядок и процесс проведения
  9. Решение комиссии об определении
  10. Подтверждающие документы
  11. Акт и отчет определения
  12. Срок действия
  13. Как узнать по номеру или адресу?

Что это такое?

Кадастровая стоимость (КС) – стоимостное выражение участка земли, установленное в процессе проведения государственной оценки или в некоторых случаях – вне её.

Законодательное определение КС земельного участка: – стоимость объекта недвижимости, установленная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной земельной оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, 20, 21, 22 Федерального закона (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Она производится исходя из целей, закреплённых в законодательстве:

  • налогообложения (в соответствии с Налоговым кодексом, ст. 390 – налоговая база по земельному налогу рассчитывается как кадастровая стоимость земельных участков);
  • установления размера платы за аренду участка, находящегося в собственности муниципалитета или государства в соответствии с пятым пунктом статьи 65 Земельного кодекса;
  • расчёта цены для продажи муниципального или государственного участка земли в соответствии с третьим пунктом статьи 39.4 Земельного кодекса (как купить землю у государства по кадастровой стоимости?).

КС участка земли – официальный стоимостной эквивалент, который берётся в расчёт таких платежей как:

  • налог на землю (как узнать налог на землю по кадастровому номеру?);
  • плата за аренду;
  • изменение вида разрешения на использование земли;
  • выкупная стоимость участка;
  • снятие запрета на строительство и др.

Оценка КС земельного участка окажет существенное влияние на все расходы владельца участка, которые он понесёт в результате его использования. Часто КС земельного участка намного выше её стоимости по рынку. Это происходит по следующим причинам:

  • при её определении используются массовые методы оценивания;
  • заказчиком оценки выступает заинтересованный в максимальных платежах за землю публичный (государственный) орган.

Кто устанавливает?

Расчёт стоимости участка может быть произведён исходя из решения органов власти, муниципального управления или в иных случаях, в соответствии с законодательством. Официально её может установить:

  • лицензированный специалист-оценщик;
  • государственный служащий, у которого в должностной инструкции обозначено установление показателей и коэффициентов;
  • органы государственной власти, уполномоченные по земельным вопросам.

С начала января 2017 года федеральным законом «О государственной…» №237 введены новые правила осуществления оценки. В соответствии с ними каждый российский субъект должен создать уполномоченные учреждения для проведения комплексной оценки недвижимого имущества. Для них чётко регламентированы обязанности:

  • расчёт стоимости объектов;
  • консультирование и разъяснения по всем вопросам проведения оценивания;
  • возмещение полной суммы убытков, которые понёс правообладатель в результате неверного определения стоимости его собственности.

Что учитывается?

Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:

  • фактический рельеф участка;
  • наличие транспортного обеспечения до границ участка;
  • наличие инженерных сетей до границ участка;
  • насколько освоены земли вокруг оцениваемого участка.

Специалист при расчёте КС не учитывает:

  • искусственно посаженные деревья и растения;
  • искусственный рельеф, элементы благоустройства, расположенные внутри зоны участка, малые архитектурные формы;
  • улучшения, которые учтены инвентаризационной записью или бухгалтерским учётом.

Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям. Участок земли считают обеспеченным:

  • инженерными коммуникациями, только в случае их подведения к его границам и наличии возможности их использования;
  • подъездными путями, только в том случае, если они примыкают непосредственно к его границам и дают владельцу возможность ими пользоваться.

Уполномоченное учреждение, опираясь на указания по проведению оценки из Приказа №226, обязано учесть:

  • вид подъездных путей (железнодорожное полотно, дорога для автомобилей и т.д.);
  • класс проходящей дороги, её значение (частная, федеральная, региональная и т.д.).

От чего зависит?

Расчёт по формулам бюджетным учреждением происходит с опорой на актуальные данные рынка и прочие сведения, связанные с характеристиками объекта в экономическом разрезе его использования. Конечный размер оценки участка будет зависеть от его количественных и качественных характеристик.

При расчёте размера КС учитывают:

  • географическое положение объекта;
  • его удалённость от населённых пунктов;
  • усреднённая рыночная стоимость в регионе;
  • вид назначения;
  • к какой категории относится земля;
  • развитость инфраструктуры;
  • площадь участка.

Как определить?

Процедура, как определяется оценка, регламентирована и состоит из 5 этапов:

  1. Орган власти Российской Федерации или её субъекта принимает решение о проведении переоценки массива земель, которое направляют в местное подразделение Росреестра.
  2. В Росреестре конкретизируют списки подлежащих оцениванию земель. Обычно они представляют собой расположенные рядом земельные участки, которые объединяют в кадастровые кварталы для простоты работы с большим массивом данных.
  3. Росреестр объявляет конкурс среди оценочных организаций, имеющих лицензию, которые смогут провести все требуемые работы по проведению оценки.
  4. Проведённые работы оформляются в отчёт и акт, которые направляются в Росреестр и далее – на утверждение органу власти, ответственному за принятие решения о проведении оценки.
  5. После утверждения установленная кадастровая стоимость вносится в ЕГРН.

Какие нужны документы?

Ниже перечислим документы, которые позволят произвести более тонкие расчёты для определения типа разрешённого использования вверенного участка. Такой расчёт даёт возможность определить незначительные, на первый взгляд нюансы, которые сильно повлияют на окончательный расчёт.

Для запуска процедуры оценки КС необходимо подготовить некоторые документы:

  • кадастровый паспорт с информацией об удельном показателе стоимости участка;
  • межевой проект с расположением застроенных зон в конкретном кадастровом квартале;
  • межевое дело с указанием назначения земли и общей площади участка;
  • техническая документация на недвижимые объекты в пределах границ участка земли;
  • градостроительный план с указанием деталей инфраструктуры кадастрового квартала.

Каждый из перечисленных документов выдаётся за определённую плату, сроки их подготовки могут сильно затягиваться, а для некоторых из них потребуется получить особое разрешение администрации.

Выписку выдают на основании:

  • общегражданского паспорта;
  • документа, удостоверяющего право на ЗУ.
  • Формула и методика расчета земли: как рассчитывается?

    В настоящее время действует несколько методов, как рассчитать:

    • сравнительный – путём сравнивания со стоимостью похожего участка;
    • затратный – путём определения себестоимости объекта;
    • доходный – путём установления всех источников дохода, их размера с оцениваемого участка.

    Во внимание принимаются факторы выбранного метода, и на их основе выводится удельный показатель КС на квадратный метр земли. Если земля относится к нескольким категориям, то расчёт будет производиться по максимальной.

    После расчёта величины удельного показателя в кадастровом квартале, его принимают за базовую единицу. Следующий шаг – это его произведение с площадью участка. Итоговая цифра – это искомая величина стоимости объекта.

    Способ расчёта сложён и определить с его помощью конечный результат могут квалифицированные оценщики-инженеры. Для определения среднего показателя по региону, сопоставляют 2 показателя (частное):

    • общую цену земель в регионе;
    • общую площадь региональных земель.

    Получается тестовый (базовый) удельный показатель для всего регионального земельного массива. Уже с его помощью производятся дальнейшие расчёты по многочисленным формулам. Коэффициенты могут прибавляться или вычитаться из базовой стоимости в зависимости от преимуществ или проблем в оцениваемой зоне.

    Дальнейшие расчёты производятся по формуле:

    Порядок и процесс проведения

    Процесс проведения государственной оценки КС земельных участков включает в себя несколько этапов:

    1. государственным или муниципальным органом власти Российской Федерации издаётся Приказ, в соответствии с которым составляется список ответственных исполнителей и земельных массивов, подлежащих оценке;
    2. производится раздел каждого земельного массива на несколько кадастровых кварталов;
    3. отдельным приказом привлекается лицензированная оценочная организация, принявшая участие в объявленном конкурсе;
    4. оценочная организация устанавливает усреднённую кадастровую стоимость для каждого кадастрового квартала по двум основным показателям – средней цены по рынку и виду целевого использования;
    5. выявляет КС одного квадратного метра конкретного кадастрового квартала;
    6. устанавливает кадастровую стоимость конкретного земельного участка путём перемножения его площади на цену квадратного метра;
    7. полученные данные фиксируются и оформляются отчётом.

    Решение комиссии об определении

    Оспорить КС земельного участка можно в том случае, если она сильно завышена. Правом оспаривания наделен любой гражданин, если его права были затронуты проведенной оценкой и ее результатами. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения стоимости по кадастру – один из способов оспаривания.

    Обращение подразумевает одновременное предоставление пакета документов:

    • заявление;
    • копию документа, устанавливающего право, заверенную должным образом;
    • выписку о кадастровой стоимости из ЕГРН;
    • иные документы, подтверждающие факт установления стоимости по недостоверным данным.

    Срок рассмотрения обращения – 30 дней. Обращение осуществляется по месту расположения земельного участка.

    Подтверждающие документы

    В результате проведения кадастровой оценки составляется два документа:

    • акт определения кадастровой стоимости, принятый в соответствии с Приказом № 514 Минэкономразвития;
    • отчет об определении конечной стоимости, требования к которому устанавливаются на федеральном уровне органом по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

    Акт и отчет определения

    Отчет об определении – это документ, который отражает следующие сведения:

    • территориальное расположение объекта;
    • качественные и количественные характеристики участка;
    • описание самого участка и объектов на нем;
    • стоимость;
    • данные о комиссии.

    На основании второго пункта ст.14 закона №237 «О государственной кадастровой оценке», отчет может быть составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Акт составляется на каждый участок. В нем отражаются сведения следующего характера:

    • номер кадастрового квартала, к которому был отнесен участок земли;
    • номер земельного надела в пределах кадастрового квартала;
    • общая площадь участка;
    • наименование, номер, дата документа, который послужил основанием проведения оценки;
    • исходный номер участка, в случае проведения оценки для ранее неучтенного участка;
    • к какой категории относится участок земли, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данной категории;
    • к какому виду использования принадлежит земельный участок, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данного вида;
    • цена за квадратный метр земли в конкретном кадастровом квартале;
    • итоговая цена земельного участка.

    Завершает документ подпись, фамилия, имя, отчество ответственного составителя.

    Срок действия

    Срок действия оценки стоимости определен в 5 лет.

    Как узнать по номеру или адресу?

    Любому участку земли, поставленному на учет в Росреестре, присваивается уникальный номер, который можно найти в документах на землю. Официальный портал Росреестра https://rosreestr.ru/site/ предлагает широкому кругу пользователей воспользоваться сервисом для того, чтобы узнать КС на участок.

    Для определения следуйте инструкции ниже:

    1. после перехода на ресурс вверху необходимо выбрать пункт «Проверка участка»;
    2. в появившемся окне ввести кадастровый номер (если он известен) или адрес;
    3. нажать кнопку «Найти объект»;
    4. в появившихся результатах выбрать нужный объект.

    Или произвести поиск по соседней вкладке «Поиск по адресу (расширенный)», заполнив вкладки:

    • субъект РФ, в котором расположен ЗУ;
    • район и населенный пункт;
    • тип улицы;
    • название улицы;
    • номера дома, строения, квартиры.

    В конце нажать кнопку «Найти объект». Система произведет поиск по заполненным данным и выдаст результаты, в которых будет отражена стоимость объекта, дата ее утверждения и внесения в базу, форма собственности, площадь.

    На сайте Росреестра есть несколько вкладок, по которым можно определить КС земельного участка. Чтобы воспользоваться услугой необходимо:

    1. зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/site/;
    2. перейти по вкладке «Физическим лицам»;
    3. в правом меню из списка электронных сервисов выбрать «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»;
    4. в открывшемся окне ввести в поисковую строку кадастровый номер объекта;
    5. нажать кнопку «Найти»;
    6. откроется ссылка на вкладку об известной информации о запрашиваемом объекте или ее отсутствии.
    1. перейти по ссылке;
    2. нажать на инструмент «Лупа» в левом меню;
    3. ввести кадастровый номер участка в строку поиска;
    4. при его внесении в базу данных, система отобразит результаты поиска (стоимость, категорию, вид разрешенного использования, площадь).

    О том, как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру, читайте тут, а о том, какими еще способами и по каким данным можно выяснить этот показатель, рассказывается в этой статье.

    Установление КС участка земли – обязанность государственных и муниципальных органов власти. Для ее определения учреждения привлекают независимые лицензированные организации оценщиков на конкурсной основе. Суть процесса – определение средней стоимости одного квадратного метра кадастрового квартала, и в дальнейшем – определение КС конкретного земельного участка.

    Оценка земельной собственности играет большое значение в жизни государства, ведь от ее размера в итоге будут зависеть налоговые поступления в бюджет.

    Иногда оценка проводится по недостоверным данным. При несогласии с кадастровой стоимостью участка любой гражданин может обратиться в специальную уполномоченную комиссию и обжаловать ее. В случае отсутствия результата, следующий шаг – обращение в суд.

    Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

    Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.

    В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

    При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.

    Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.

    Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.

    На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

    Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

    Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

    Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

    Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

    • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
    • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
    • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

    Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

    В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

    • Земельный кодекс РФ;
    • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
    • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
    • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
    • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
    • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
    • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
    • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
    • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
    • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
    • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
    • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
    • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
    • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
    • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
    • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
    • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

    Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

    Порядок проведения процедуры

    В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

    Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

    Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

    Читайте также:  Как через Госуслуги прописаться в квартире в 2021 году - ребенка

    Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

    • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
    • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
    • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
    • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
    • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

    Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

    Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

    Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

    Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

    Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

    Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

    Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

    • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
    • Площадь земельного участка.
    • Местоположение земельного участка.

    Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

    При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

    1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
    2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

    Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

    Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

    Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

    Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

    Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

    Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

    Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

    • при изменении площади участка;
    • при изменении адреса или описания расположения земли;
    • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
    • при переводе земли из одной категории в другую;
    • при ограничении или изменении прав собственника.

    Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

    На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

    Как выбрать надежного партнера?

    Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

    «Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

    Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

    Современная рыночная система сама определяет стоимость любого имущества в открытом обороте, в том числе и цену земельного владения. Однако помимо рыночных механизмов, определяющих цену, существует и оценка имущества уполномоченным органом власти. Такая стоимость называется кадастровой. Именно оценка кадастровой стоимости земельного участка в большинстве случаев имеет правовое значение и соответствующие юридические последствия.

    1. Цель и значение кадастровой оценки
    2. Определение стоимости по кадастру
    3. Порядок определения стоимости
    4. Профессиональная оценка
    5. Завышение стоимости и оспаривание результатов оценки
    6. Порядок уменьшения стоимости
    7. Досудебное оспаривание стоимости
    8. Судебный процесс
    9. Заключение экспертной комиссии и частного оценщика

    Цель и значение кадастровой оценки

    Определение стоимости земельных наделов по кадастру преследует следующие публичные цели:

    • пополнение единой базы учёта земельных владений достоверной информацией;
    • унификация системы определения налогооблагаемой базы налога на имущество;
    • создание статистики распределения земель;
    • выдача разрешительной документации, к примеру, для строительных работ.

    Такая оценка осуществляется минимум раз в пятилетие и использует в основном рыночные факторы для определения стоимости. Так что для собственников земельных наделов такая оценка имеет значение при совершении сделок, оплате налогов.

    Установленная раз в пятилетие кадастровая цена остаётся неизменной до осуществления следующей периодической оценки. Но это не означает фактическую неподвижность цены в указанный период времени.

    Так, на изменение цены могут повлиять следующие факторы:

    • изменение фактических характеристик земельных владений (границы, площадь);
    • смена правового статуса земли, её категории и вида разрешённого пользования;
    • природные и техногенные катастрофы;
    • наличие ошибок в документации участка;
    • экономический кризис, кризис рынка недвижимости;
    • заявление собственника на смену стоимости.

    Собственникам в зависимости от необходимости стоит отслеживать рыночную цену на схожие участки и сравнивать с ценой по кадастру, так как государственная оценка должна быть правильной и соответствовать реальности.

    Ведь от этого зависит ряд важных моментов для собственников:

    • уплачиваемый за владение земельным участком налог;
    • стоимость арендной платы при найме земли из публичной собственности;
    • размер компенсации при реквизиции земли.

    Вопрос платы за землю важен не только для владельцев земельных наделов в классическом понимании слова, но и собственников зданий в отношении площади, которую здание занимает.

    Определение стоимости по кадастру

    На практике применяются несколько способов определения стоимости оспариваемых земельных владений. Применяться они могут как в индивидуальном порядке, так и в сочетании с другими методами.

    К ним относятся:

    1. Метод расчёта себестоимости. Данный способ считается затратным, так как требует участия специалистов и учёта множества статистических данных, непосредственного обследования самой земли.
    2. Способ сравнения со схожими земельными наделами в соответствующей местности.
    3. Метод расчёта доходов основывается на экономической рентабельности участка, потенциальной прибыли при его эксплуатации.

    Кроме того, на стоимость земельного надела влияет уровень развитости инфраструктуры, плодородие почвы и многие другие второстепенные факторы. Все это оценивается путём анализа.

    По результатам вычислений выявляется удельный показатель на всю местность или кадастровый квартал. Удельный показатель рассчитывается на 1 квадратный метр земли. Чтобы узнать стоимость всего участка необходимо удельный показатель умножить на всю площадь земельного надела.

    В любом случае стоимость земли по кадастру должна соответствовать рыночной, но никак не может быть выше неё.

    Порядок определения стоимости

    Производить процедуру оценки земли можно лишь в отношении учтённых земельных наделов, занесённых в единый реестр. Также для совершения сделки купли-продажи необходима оценка из кадастра, без которой такая сделка признаётся ничтожной.

    Признаками учтённого земельного владения являются:

    • наличие номера в реестре;
    • определённая площадь;
    • категория;
    • описание объектов на наделе;
    • кадастровый паспорт.

    Если участок не обладает указанными признаками, то оценка, впрочем, как и сделка с ним, невозможна.

    Каждая категория земель имеет свои стандарты определения стоимости, которые служат максимальному приближению учтённой стоимости к среднерыночной. Результаты оценки утверждаются официальным документом, а после вносятся в единую базу данных учёта земель.

    Эта база данных является публичной, и любой желающий может получить в ней сведения о стоимости любого учтённого участка.

    Со временем кадастровая стоимость всё больше приближается к рыночной, а налоги, соответственно растут. Это является поводом, чтобы собственники не спешили с учётом и переоценкой своих земель, что зачастую и происходит.

    Профессиональная оценка

    Официальная оценка, учитываемая в уполномоченном органе, является прерогативой профессиональных кадастровых инженеров. Без правильно проведённой и оформленной оценки при участии указанного специалиста результат никакой юридической силы иметь не будет.

    Для проведения профессиональной оценки необходимо:

    1. Заключить соглашение с аттестованным специалистом.
    2. Определиться с методом оценки.
    3. Выявить значимые и второстепенные ценовые факторы;
    4. Осуществить сбор информации о положении на рынке недвижимости.
    5. Осуществить расчёт стоимости.
    6. Составить официальный документ по итогам оценочных работ.

    Однако услуги частного специалиста стоят недёшево. Экономичным вариантом является обращение в службы государственных инженеров. Единственным минусом такого варианта является время. Обычно заявления на оценку государственным органом рассматриваются в порядке очерёдности, и ожидание может продлиться месяцами.

    Чтобы получить услугу от государственных инженеров необходимо:

    • подать заявление в уполномоченную службу;
    • предъявить свой паспорт;
    • представить правоустанавливающие документы объекта (жилья, здания и т. д.).

    После 2020 года государство перестанет предоставлять подобные услуги, а деятельность государственных специалистов будет сведена к проведению проверок правильности оценки.

    После подачи заявления и его рассмотрения на место расположения участка приедет группа специалистов, которые проведут измерительные работы, обследуют участок. Собственник получит справку, где указывается время, когда можно будет забрать заключение. Заключение должно быть подписано руководителем службы и отмечено оттиском государственного образца, без которых документ не имеет юридической силы.

    Завышение стоимости и оспаривание результатов оценки

    Случаи завышения стоимости по кадастру от рыночной цены участка довольно часто встречаются. По общему правилу цена в кадастре не может быть выше рыночной. Так что завышение кадастровой стоимости земли признаётся незаконным.

    Причиной того, что кадастровая оценка завышена, может быть одна из следующих:

    • ошибка в установлении категории участка и вида разрешённого пользования;
    • использование неточных сведений при оценке;
    • ошибки в подсчётах.

    Что касается точности использованных сведений, то они должны быть верными на момент проведения оценки. К примеру, если среднерыночная стоимость снизиться после проведения оценки, то такая ситуация завышением не признаётся.

    В случае, когда имеются достаточные основания, проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в кадастровый орган.

    Вместе с заявлением нужно подать следующие документы:

    • кадастровый паспорт и план соответствующего участка;
    • нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;
    • документальное подтверждение предъявляемых оснований;
    • заключение независимого специалиста.

    При этом вариантов действий много. К примеру, проблему решить можно через суд. В суде можно не только оспорить существующую цену по кадастру, но также определить новую цену, соответствующую реальности, по результатам судебной экспертизы.

    Заявление об оспаривании необходимо подать в течение полугода с момента официального опубликования данных на сайте уполномоченного органа.

    Порядок уменьшения стоимости

    Уменьшение стоимости в принципе возможно.

    • запросить из уполномоченного органа копии документов, фиксирующих процедуру оценки, в результате которой цена была завышена;
    • обратиться в независимую оценочную компанию;
    • выбрать метод оспаривания – через уполномоченный орган или суд.

    Для проведения независимой экспертизы необходимо заключить соглашение с частной оценочной организацией и предоставить ей копии полученных из уполномоченного органа документов. Если же из данного органа получить документы по тем или иным причинам не удалось, то частный оценщик проводит оценку с нуля.

    Однако при проведении переоценки частный оценщик должен учитывать те данные, что были актуальными на момент проведения государственной оценки. Ведь рынок явление нестабильное, а государству необходимо обеспечивать стабильность учётных данных, хотя бы в краткосрочный период.

    Если в заключении эксперта будет выявлено действительное несоответствие цен кадастровых и рыночных, то такую оценку кадастровой стоимости недвижимости следует обжаловать. Каким образом это произвести зависит от самого собственника, его правового статуса и пожеланий.

    Досудебное оспаривание стоимости

    Обращение в уполномоченный орган, в данном случае в службу кадастра, признаётся досудебным способом решения проблемы по оценке кадастровой стоимости земельного участка. Для собственников, являющихся физическими лицами, данный порядок не является обязательным, они сразу могут подавать иск в суд. А вот лица юридические обязаны следовать процедуре досудебного решения спора.

    Переоценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется путём подачи претензии. Претензия подаётся на имя комиссии при кадастровой службе, которая специально уполномочена на рассмотрение претензий собственников по поводу кадастровой оценки.

    Вместе с заявлением в комиссию необходимо представить:

    • паспорт заявителя;
    • правоустанавливающий документ;
    • кадастровые документы объекта недвижимости;
    • заключение независимого специалиста;
    • чек оплаты пошлины.

    Все документы принимаются комиссией под роспись для обеспечения их сохранности и возврата собственнику.

    Решение зависит исключительно от мнения членов комиссии и, как правило, предпочтение отдаётся кадастровой оценке, как изначально верной. По этой причине более действенным механизмом признаётся судебное разрешение вопроса.

    Судебный процесс

    Рассмотрение подобных споров отнесено к юрисдикции общих судов федерального значения. Перечень документации такой же, как и при обращении в уполномоченный орган. После принятия заявления и предварительного рассмотрения дела в суде определением суда назначается экспертная комиссия, которая и будет осуществлять пересмотр стоимости участка по кадастру.

    Стоимость, определённая экспертной комиссией, признаётся верной и указывается в решении в качестве новой кадастровой цены участка. Данное решение направляется в уполномоченный орган для внесения соответствующих изменений в реестр учёта земельных наделов.

    Заключение экспертной комиссии и частного оценщика

    Итоговым документом оценки земли для оспаривания кадастровой стоимости является заключение. Официальные экспертные заключения судебной комиссии, кадастровой комиссии и частного специалиста составляются о единой форме и не зависят от того, кто осуществляет оценку для оспаривания кадастровой стоимости.

    В нём должны быть отражены следующие сведения:

    • задание заказчика;
    • реквизиты документа;
    • основания переоценки;
    • данные специалиста (комиссии);
    • характеристики участка;
    • источники оценочных сведений и моделей;
    • список приложения.

    По усмотрению специалиста в заключение могут быть включены иные данные, которые он посчитает значимыми для выявления стоимости участка.

    Таким образом, любой собственник при наличии оснований вправе оспорить стоимость своего участка согласно реестру через уполномоченный орган либо через суд. Особое значение при этом имеет мнение профессионального специалиста. Данный порядок действует и тогда, когда проводится оценка кадастровой стоимости квартиры.

    Как проводится кадастровая оценка земель и кто этим занимается

    Многие владельцы земельных участков наверняка заметили существенное увеличение земельного налога за последние несколько лет. Обусловлен такой скачок привязкой налоговой базы к кадастровой стоимости земли. Для того чтобы снизить завышенные налоговые выплаты необходимо провести внеплановую кадастровую оценку земель. О том, как это сделать, мы сегодня и поговорим.

    Государственная кадастровая оценка земель: что нужно знать

    Что это такое и для чего нужна?

    Еще до недавнего времени для целей налогообложения государство использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости. Методика расчета данного показателя никакого отношения к принципам рыночного ценообразования не имела, поэтому размер налоговой базы был весьма мал, а владельцы даже очень больших земель платили сущие копейки.

    Обусловлено это тем, что государственная оценка земель проводится не чаще одного раза в пять лет. За такой срок ситуация на рынке недвижимости может существенно измениться, и рыночная стоимость участка может оказаться значительно ниже кадастровой. В конечном итоге сумма налога на имущество будет несправедливой.

    В связи с этим собственникам предоставлено законное право на проведение внеплановой оценки, по результатам которой впоследствии можно изменить сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

    Читайте также:  Как определяется срок исковой давности по земельным спорам в 2021 году

    Целями проведения внеплановой оценки кадастровой стоимости земель могут являться:

    • снижение земельного налога;
    • определение адекватной суммы арендных платежей;
    • проведение сделок по отчуждению земель;
    • использование земель в качестве залога для оформления кредита.
    Земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов

    В связи с законодательно утвержденной классификации земель по типу использования, правила кадастровой оценки несколько различаются. Как правило, для оценки участков сельскохозяйственного назначения применяется доходный метод, который учитывает потенциальную прибыль, которая может быть получена от использования земли по прямому назначению.

    В то же время земли населенных пунктов чаще всего оцениваются на основе имеющихся сведений о среднерыночной стоимости одной единицы площади в том или ином поселении. При этом, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную.

    Кто проводит?

    С начала текущего года в силу вступил закон, согласно которому проведением оценки кадастровой стоимости недвижимости должны заниматься только специализированные бюджетные учреждения. Однако во многих регионах уполномоченные организации еще не созданы, поэтому на протяжении всего переходного периода (до начала 2020 года) такой деятельностью наравне с Росреестром занимаются и коммерческие компании.

    Как часто проводится?

    Согласно действующему законодательству кадастровая оценка земель проводится один раз в пятилетку, но не чаще одного раза в три года. Однако в связи с формированием системы уполномоченных бюджетных учреждений проведение плановой государственной кадастровой оценки временно приостановлено. При этом до 2020 года внепланово проводить экспертизу с помощью частных оценочных компаний собственник может в любое удобное время.

    Особенности кадастровой оценки земель различных категорий

    Методы

    Понятие кадастровой оценки земельных участков предполагает применение различных методик в зависимости от назначения исследуемой земли. Выбор методологии предполагает четкое понимание экспертов все возможных вариантов использования участка. Основных вариантов кадастровой оценки земли семь. Рассмотрим вкратце каждый из них:

    1. Нормативный метод – основан на выявлении нормативной стоимости земли в определенном населенном пункте. В установлении окончательного результата специалист учитывает несколько факторов по степени их влияния, которая оценивается в баллах. Метод используется для оценки земель поселений с целью отчуждения, получения залоговых кредитов или определения суммы земельного налога.
    2. Метод сравнения продаж – основывается на анализе массива данных о продаже аналогичных земель на свободном рынке. Результаты такой оценки зависят от числа сделок, оформленных за короткий временной промежуток на определенной территории. Соответственно, чем больше сделок было проведено, тем точнее результат оценки. Используется метод как к свободным, так и к застроенным участкам. Основным недостатком такого способа является игнорирование индивидуальных особенностей объекта.
    3. Доходный метод (метод капитализации земельной ренты) – основан на определении величины дохода, который собственник может получить от сдачи участка в аренду. В первую очередь определяется сумма ренты, типичная для подобных земель на данной территории. Впоследствии специалист применяет полученный показатель в кадастровой оценке участка посредством подстановки в определенные формулы. В результате учитывается не только площадь участка, но и потенциальная прибыль.
    4. Метод распределения – используется исключительно для застроенных земель. Оценке подлежат продажи единых объектов (постройка + участок), так как продать землю отдельно от постройки не представляется возможным.
    5. Метод выделения – применяется для застроенных земель. Объединяет метод сравнения продаж с элементами затратного метода. Суть заключается в учете не только средней стоимости продаж на конкретной территории, но и степени улучшения участка, образовавшейся в результате возведения дома и других построек на нем.
    6. Метод остатка – используется для свободных и застроенных земель. В основе метода лежит капитализация от использования построек, воздвигнутых на рассматриваемом участке. Наиболее часто метод применяется для оценки кадастровой стоимости земель, на которых возводятся объекты промышленного назначения.
    7. Метод разбивки на участки – оценщик первым делом определяет кадастровую стоимость большого участка, а затем выделяет из него соответствующую долю для каждого небольшого участка. Идеально подходит для кадастровой оценки лесного фонда.

    Как заказать кадастровую оценку земли: пошагово

    Некорректно проведенная кадастровая оценка земли приводит к образованию всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов и сборов или существенным снижением размера прибыли, получаемой от его коммерческого использования. Выходом из подобных ситуаций может стать досрочное проведение оценки по заявлению собственника. Выглядеть алгоритм действий в таком случае будет следующим образом:

    • выбор оценочной компании;
    • указание цели проведения оценки;
    • заключение договора;
    • оплата услуг;
    • согласование даты проведения оценки;
    • предоставление необходимого пакета документов;
    • приглашение специалиста на объект исследования для проведения осмотра;
    • ожидание результатов проведения оценки;
    • получение отчета о проделанной работе.

    На последнем этапе крайне важно изучить заключение специалиста. В обязательном порядке документ должен отражаться такие сведения, как:

    • вид и технические характеристики земли;
    • информация о собственнике;
    • используемая методика, обоснование ее применения;
    • вывод, итоговая кадастровая стоимость.

    Кто проводит: где заказать услуги

    До недавних пор кадастровая оценка земель определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного учреждения. Но согласно недавно вступившим в силу поправкам (№237-ФЗ), государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированными бюджетными учреждениями. При этом до 2020 года осуществление плановой кадастровой оценки приостановлено в связи с формированием новой системы бюджетных учреждений.

    Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:

    • ООО «Первое бюро оценки и экспертизы»:
      • сайт: http://1оценка.рф;
      • адрес: город Москва, улица Пресненская, дом 12;
      • телефон: 8 (495) 191-21-69.
    • ГК «Платинум»:
      • сайт: http://ocenka-m.com;
      • адрес: город Москва, площадь Журавлева, дом 2, строение 2, 3 этаж, офис 321;
      • телефон: 8 (800) 100-50-01.
    • ООО «Ритм»:
      • сайт: http://www.ritmgroup.ru;
      • адрес: город Москва, улица Садовая-Кудринская, дом 32а, строение 9, офис 411;
      • телефон: 8 (495) 760-33-43.

    Таким образом, грамотно и своевременно проведенная кадастровая оценка земли поможет собственникам избежать уплаты несправедливо начисленных налогов и прилично сэкономит, тем самым, бюджет. Именно поэтому так важно следить за кадастровой стоимостью собственной недвижимости, и в случае возникновения сомнений в обоснованности имеющегося показателя, проводить независимую экспертизу.

    Кадастровая оценка земли: методика, особенности и порядок проведения

    Долгое время при оценке стоимости земельных наделов для целей налогообложения в законодательстве РФ использовалось такое понятие, как инвентаризационная стоимость. Поскольку она не отражала реальной цены объекта, ее пришлось заменить. Теперь применяется термин «кадастровая стоимость», более приближенная к рыночной цене. Для ее определения осуществляется кадастровая оценка. Давайте обсудим, что такое кадастровая оценка земли, по какой методике и в каком порядке она проводится.

    Понятие кадастровой стоимости

    Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.

    В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.15 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» , далее – ФЗ № 218).

    Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 Федерального закона от 03.07.16 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.

    Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.

    Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.

    Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:

    • расчета земельного налога;
    • уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
    • расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
    • расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
    • вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
    • других налогооблагаемых операций с земельными участками.

    С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

    Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.

    Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:

    • ст. 66 ЗК РФ , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
    • Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
    • ФСО № 4, утвержденным Приказом Минэка № 508 от 22.10.10 и другими нормативно-правовыми актами.

    Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:

    Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.

    Критерии, определяющие стоимость земли

    На практике то, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка, не имеет ничего общего с экологией. Обычно в целях выявления итоговой величины используются качественные и количественные показатели:

    • назначение земли, по которому она используется (ст. 7 ЗК РФ);
    • вид деятельности для участка (ст. 37 ГрК РФ);
    • размещение надела в границах конкретного региона;
    • площадь участка.

    Наличие обременений не влияет на то, как формируется кадастровая цена.

    Особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования (деятельности), определяемый ответственными органами, в территориальной зоне которых находится участок.

    Именно в разрезе конкретного вида разрешенной деятельности устанавливается удельный показатель КС, применяемый в пределах отдельного кадастрового квартала. Далее мы расскажем, на что влияет удельный показатель КС, а также как и кем он рассчитывается.

    Порядок расчета кадастровой цены

    Кадастровая оценка проводится по крайней мере один раз в пять лет, при необходимости процедуру можно инициировать и чаще – раз в два года (ст. 11 ФЗ № 237). Если нет оценки, чиновники принимают решение о ее проведении одновременно для всех наделов конкретного населенного пункта.

    Выбранные территории делятся на зоны – кадастровые кварталы. В зависимости от зоны определяется назначение, вид использования и конечная кадастровая цена.

    Примерный порядок определения стоимости, исходя из положений ст. 6 ФЗ № 237, выглядит так:

    1. Подготовка и сбор информации о конъюнктуре цен на рынке.
    2. Принятие решения, выбор территории, ее раздел на кадастровые зоны.
    3. Формирование стоимостных характеристик, расчет стоимости, внесение ее в отчет.
    4. Утверждение результатов, внесение сведений в кадастр.

    Методы оценки

    Законодатель позволяет проводить кадастровую оценку земель двумя способами: с применением массового и индивидуального методов получения оценок стоимостных характеристик.

    ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.10, определяет метод массовой оценки как основной инструмент расчета кадастровой стоимости, что означает групповое оценивание – без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. Для этого лицо, производящее оценку:

    • проводит анализ рынка земли в конкретном регионе / населенном пункте / районе;
    • определяет основные ценообразующие факторы и на основании схожих характеристик группирует объекты оценки;
    • выбирает подход оценивания;
    • определяет структуру оценки и связь ценообразующих факторов и кадастровой стоимости;
    • подставляет значения ценообразующих факторов в разработанную модель;
    • определяет итоговую стоимость, составляет отчет.

    То, из чего складывается результат массовой оценки, включает в себя лишь основные ценообразующие факторы, например, местоположение, среднюю цену в районе, площадь надела, целевое назначение и так далее.

    Принимая во внимание групповой характер оценивания и отсутствие необходимости учета обременений и наличия застроек, полученный результат представляется неточным и часто не соответствует реальной стоимости объекта на рынке.

    Кадастровая оценка с применением массового метода позволяет получить усредненные показатели, которые могут быть как завышены, так и занижены по сравнению с реальной ценой.

    Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

    Таким образом, индивидуальную оценку следует считать более гибкой, способной учесть такие факторы, как:

    • сезонность;
    • конкурентоспособность;
    • спрос на рынке;
    • наличие (или отсутствие) инфраструктуры и так далее.

    Учитывая высокую точность индивидуальной оценки, в случае установления рыночной цены ее можно принимать как кадастровую (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

    Вопрос проведения индивидуальной оценки – личное дело землевладельца, по тем или иным причинам заинтересованного в оспаривании результатов массовой оценки. На практике это позволяет уменьшить размер земельного налога и других сборов, в случае, если в результате массовой кадастровой оценки была завышена реальная стоимость земли и, как следствие, налогооблагаемая база.

    Целевое назначение земли и особенности ее оценки

    ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.15, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:

    • сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
    • доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
    • затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.

    Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:

    1. Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
    2. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2021 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
    3. Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.

    Как рассчитывается кадастровая стоимость 1 сотки

    После проведения массового оценивания земель оценщик получает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Это примерная кадастровая стоимость, являющаяся единой котировкой для объектов внутри конкретной группы. Напомним, оцениваемые территории делятся на зоны, после чего каждой из них присваивается собственный параметр УПКС. В качестве единицы изменения удельного показателя обычно принимается 1 кв. м земельного участка.

    В соответствии с п. 5.3 Методических указаний, утв. Приказом Минэка № 358 от 07.06.16, УПКС определяется в разрезе видов использования земли, а сами значения удельной стоимости группируются по ценовым зонам.

    Разница стоимости в пределах одной зоны не должна превышать 10%. Расчет конечной КС, вносимой в ЕГРН, в отношении надела осуществляется по параметрам УПКС, установленным для конкретной зоны.

    Формула расчета: УПКС х на 100 м2 = КС одной сотки.

    Рассмотрим на примере, как определяется кадастровая цена 1 сотки земли в 2021 году. Например, в Багаевском районе Ростовской области для земель водного фонда установлен удельный показатель в размере 15,58 рублей/кв. м. Следовательно, кадастровая стоимость участка площадью 25 соток составит: 15,58 х 100 х 25 = 38950 рублей.

    Расчеты, произведенные оценщиком, утверждаются постановлением местных органов власти. При этом не имеет значения, для чего нужна КС – она всегда высчитывается для всех земельных участков, вошедших в оцениваемую группу.

    Кто проводит оценку

    Как гласит ст. 6 ФЗ № 237, проведение оценочных мероприятий возложено на бюджетную организацию, созданную для этих целей в конкретном регионе властями субъекта федерации. Но в течение переходного периода, пока такие организации еще не созданы, проводить оценку могут и лицензированные частные оценщики.

    Независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится на основании договора, заключенного между частным оценщиком / организацией оценщиков и органом власти, принимающим решение о ее проведении.

    Частные лица, включая владельцев земли, не принимают участия в выборе оценщика, это делает инициатор оценивания на конкурсной основе.

    Если землевладелец хочет оспорить результаты такой кадастровой оценки, он может:

    1. Самостоятельно найти того, кто рассчитывает КС.
    2. Заключить с ним договор об оценке и определении рыночной стоимости земли.
    3. Получить отчет об оценке с обоснованием рыночной стоимости участка.
    4. Если ранее определенная КС оказалась выше рыночной или есть иные объективные причины – оспорить результаты оценки.
    5. Представить доказательства необъективности кадастровой оценки и эскпертное мнение оценщика по поводу того, откуда берется рыночная стоимость, приравниваемая к кадастровой.

    Такого отчета должно быть достаточно для утверждения уточненной стоимости участка. Впоследствии это будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

    Где узнать стоимость участка

    Кадастровая стоимость дома в деревне, квартиры в столице, земельного пая и других объектов недвижимости всегда указывается в ЕГРН. Так как сведения из ЕГРН общедоступны, любой человек может запросить данные из него. Информация предоставляется в форме выписки из ЕГРН о кадастровой цене, утв. Приказом Минэка № 975 от 25.12.15. В документе обычно указывается:

    • текущая КС;
    • история изменения кадастровой стоимости;
    • вид объекта, номер, адрес, другие реквизиты надела;
    • реквизиты акта, которым утверждена КС;
    • заявления о пересмотре и принятые решения.

    Действующий порядок позволяет получать такую выписку в форме бумажного или электронного документа. Чтобы заказать выписку, владелец садового участка может обратиться:

    • в МФЦ;
    • в местное управление Росреестра;
    • к справочному онлайн-сервису Росреестра ;
    • к «Публичной кадастровой карте»;
    • к Фонду данных государственной оценки.

    Информация онлайн-сервисов предоставляется бесплатно.

    Как оспорить кадастровую оценку

    Основания для изменения кадастровой стоимости земли определены в ст. 24.18 ФЗ № 135. Как правило, это:

    • использование недостоверных сведений при проведении массового оценивания;
    • определение рыночной цены в результате индивидуальной оценки.

    Пересмотр не происходит автоматически, его инициирует владелец земельного надела, в отношении которого завышена КС. Рыночная цена, как правило, устанавливается в целях занижения КС и, соответственно, налогооблагаемой базы.

    Для пересмотра кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки. Комиссия формируется из представителей местных органов власти субъекта федерации, бюджетных организаций, проводящих оценку, а также сотрудников Росреестра.

    Заявителю предоставляется возможность доказать необъективность выводов того, кто начисляет КС методом массовой оценки. Обычно для этого достаточно отчета об определении рыночной цены. На его основании комиссия принимает решение, которое является причиной для внесения изменений в ЕГРН.

    Переоценка кадастровой стоимости

    Проблемы кадастровой оценки заключаются не только в неточности, но и в том, что обязательная переоценка, согласно ст. 11 ФЗ № 237, осуществляется не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет.

    Данные о КС, указанные в ЕГРН, могут потерять актуальность уже через 1-2 года. Но крайний срок для местных органов власти – 5 лет, на протяжении которых землевладелец будет платить завышенные налоги, если КС принадлежащей ему земли неактуальна.

    Если у собственника есть экспертиза кадастровой стоимости земельного участка, это позволяет ему оспорить результаты оценки для конкретного адреса, однако массовая переоценка проводиться не будет.

    Есть и другая сторона проблемы, затрагивающая даже тех, кто оспорил КС и установил рыночную стоимость земли. Дело в том, что в результате проведения очередной переоценки все ранее утвержденные показатели КС изменяются, также меняется дата утверждения кадастровой стоимости. После такой переоценки собственникам снова нужно доказывать справедливую цену участка, но уже с указанием новой даты.

    Читайте также:  Список отделов ПФР Камызякский район, Астраханская область. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

    Заключение

    Резюмируя сказанное, выделим несколько выводов:

    • кадастровая стоимость используется как налогооблагаемая база при операциях с землей;
    • КС устанавливается в результате оценки, проведенной по заказу региональных властей;
    • чаще всего применяется метод массового оценивания, определяющий лишь приблизительную стоимость земли;
    • если КС завышена, собственник вправе произвести независимую оценку и оспорить результаты, определенные массовым методом;
    • обязательная переоценка производится не чаще 3 (для городов – 2 года), но не реже 5 лет.

    О новых правилах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости: Видео

    Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

    Дата публикации материала: 22 июля, 2015 / Последнее обновление: 25 марта, 2020

    Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

    При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

    В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

    Кадастровая оценка

    Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

    Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

    Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

    Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

    1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
    2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
    3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Для чего проводиться?

    Оценка земель имеет свои цели:

    • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
    • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
    • При имущественных спорах;
    • Для сбора документов службой судебных приставов;
    • При приватизации;
    • При страховании;
    • Для оценки инвестирования;
    • Для привлечения пайщиков;
    • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
    • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
    • Для того чтобы оценить ущерб;
    • Для формирования налогообложения.

    Оценка земель

    У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

    • Она никогда не будет являться результатом труда;
    • Ограничена в пространстве;
    • Ее нельзя заменить другими средствами;
    • Имеет постоянное местоположение;
    • Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
    • Имеет разные качества на разных территориях;
    • Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
    • Обладает свойством плодородия;
    • Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

    Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

    Улучшения могут быть:

    • Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
    • Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

    Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

    Массовая и единичная

    Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

    1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
    2. Единичная.

    Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

    Анализ наибольшей эффективности

    При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

    • Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
    • Ситуация на рынке.
    • Разумность финансовых вложений;
    • Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
    • Физическая осуществимость проекта;
    • Технологическая обоснованность;
    • Соответствие использования и назначения;
    • Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

    Методы и подходы оценки

    При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

    Нормативный метод

    Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

    • Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
    • Дарения или оформления наследства;
    • Изъятия государством;
    • Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
    • Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

    Метод сравнения продаж

    Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

    • Права собственности;
    • Состояние рынка;
    • Условия продажи конкретного объекта;
    • Условия финансирования;
    • Месторасположение объекта;
    • Наличие инженерных коммуникаций;
    • Физические показатели;
    • Зонирование;
    • Наличие инженерные коммуникации;
    • Наличие коммунального обеспечения;
    • Варианты наиболее эффективного использования;
    • Экономические прогнозы.

    Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

    Метод капитализации земельной ренты (доходный)

    Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

    Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

    Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

    Арендная ставка зависит от:

    • Места расположения ЗУ;
    • Формы ЗУ;
    • Размера;
    • Наличия инженерных коммуникаций;
    • Транспортного сообщения;
    • Вида землепользования.

    В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

    Метод распределения

    Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

    Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

    Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

    Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

    Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

    Метод выделения

    Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

    1. Определяются сравнительные элементы объектов;
    2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
    3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
    4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
    5. Рассчитывается стоимость улучшений;
    6. Определяется стоимость ЗУ.

    Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

    Метод остатка

    Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

    Метод осуществляется по такому плану:

    1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
    2. Определяется доход от строений;
    3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

    Метод разбивки на участки

    Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

    1. Определяется количество и размеры будущих участков;
    2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
    3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
    4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
    5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

    Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

    • Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
    • Строительство инженерных сетей, дорог;
    • Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
    • Реклама и маркетинг.

    Процесс проведения

    Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

    • Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
      • Цель проведения оценки;
      • Стандарты оценки;
      • Категория земель;
      • Вид разрешенного использования;
      • Вид собственности;
      • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
      • Данные земельного кадастра;
      • Наличие строений;
      • Оговаривается дата проведения оценки.
    • Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
      • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
      • Физические характеристики ЗУ;
      • Описание строений и инженерных коммуникаций;
      • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
      • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
      • Анализируются экономические факторы.
    • Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
    • Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
    • Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
    • Определение метода оценки.
    • Согласование полученных результатов.
    • Составление отчета.

    Финальный отчет

    Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

    Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

    • Понять его содержание и способ оценки;
    • Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
      • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
      • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
      • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
      • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

    При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

    • Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
    • Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
    • При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
    • В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
    • Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

    Стоимость проведения

    Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

    В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

    Самостоятельная работа

    С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

    К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

    Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

    1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
    2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
    3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
    4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

    Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

    Заключение

    Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

    Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

    Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Как подтвердить личность через МФЦ для сайта Госуслуг

    Для того, чтобы в полной мере воспользоваться возможностями портала «Госуслуги» gosuslugi.ru, необходимо оформить там учетную запись уровня «Подтвержденная». Для этого необходимо подтвердить свою личность. Это можно сделать несколькими способами. Один из них – обратиться с паспортом в ближайший МФЦ «Мои документы». Подтверждение личности в МФЦ – очень простая и недолгая процедура. Мы расскажем, как это сделать.

    Зачем подтверждать личность

    Это необходимо, чтобы иметь возможность пользоваться всеми возможностями вашего аккаунта на «Госуслугах». Это позволит вам сэкономить массу времени и нервов, забыв о необходимости лично бегать по различным госучреждениям. Через портал gosuslugi.ru все можно сделать, сидя дома в удобном кресле перед компьютером.

    Как заригистрироваться на сайте Госуслуги? На портале Госуслуги есть 3 уровня учетной записи:

    • Упрощенная учетная запись. Для ее оформления достаточно указать фамилию, имя и мобильный телефон или электронную почту.
    • Стандартная учетная запись. Для оформления такой записи необходимо указать данные паспорта, номер СНИЛС, и отправить информацию на проверку в Пенсионный Фонд РФ и ФМС (Федеральную Миграционную службу). Проверка выполняется автоматически и может занять от 15 мин до 3 суток. О ее окончании вас уведомят по email.
    • Подтвержденная учетная запись. Дает полный доступ ко всем возможностям портала Госуслуг и требует подтверждения личности.

    Только оформление Подтвержденной учетной записи откроет перед вами все возможности портала. Для того, чтобы пройти полную регистрацию на сайте и оформить Подтвержденную учетную запись, можно воспользоваться разными способами подтверждения личности, см. ниже.

    Как подтвердить личность для сайта Госуслуг

    В настоящее время пользователям сайт Госуслуг предлагает несколько вариантов подтверждения личности:

    • Обратиться в специальные Центры обслуживания, которые удостоверяют личность;
    • Обратиться в центр «Мои документы»;
    • Получить код для подтверждения личности через почту заказным письмом;
    • Использовать электронную подпись (для тех, у кого она есть – как правило, это ИП или юридические лица).

    Мы рекомендуем вам подтвердить учетную запись через МФЦ – это самый простой, комфортный и быстрый способ. Ниже рассказано, как это сделать.

    Обратите внимание: эта услуга оказывается не во всех МФЦ России. Ниже приведена ссылка, по которой вы можете уточнить, оказывается ли эта услуга в вашем МФЦ.

    Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:

    Подтверждаем личность через МФЦ

    Все предельно просто. Вам понадобятся следующие документы для подтверждения личности через МФЦ:

    • паспорт
    • страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС)
    • ваш мобильный телефона или адрес email.
    1. Найдите ближайший к вам филиал МФЦ «Мои документы». Адреса МФЦ указаны на их официальных сайтах, а также на картах Яндекса. По этой ссылке можно найти МФЦ и другие центры обслуживания, где можно подтвердить личность для госуслуг. На всякий случай можно позвонить в выбранный центр, чтобы подстраховаться. Официально услуга называется так: «Регистрация, активация, восстановление доступа к учетной записи в единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА)». Услуга оказывается БЕСПЛАТНО!
    2. Возьмите с собой паспорт и СНИЛС, придите в рабочее время в выбранный МФЦ и запишитесь на прием, обратившись к администратору, или самостоятельно взяв талон электронной очереди через терминал. Для многих МФЦ (но не для всех) вы также можете записаться на прием через их сайт.
    3. Дождитесь вашей очереди (как правило, ожидание может занять от 2 минут до часа) и обратитесь в указанное окно.
    4. Работник МФЦ поможет вам заполнить заявление (вы также можете предварительно заполнить его самостоятельно, скачав форму заявления). После чего выполнит процедуру подтверждения вашей личности через свой компьютер. Вся процедура займет несколько минут.

    К слову, МФЦ может также

    • Полностью выполнить для вас всю процедуру регистрации на сайте госуслуг в случае, если у вас там еще нет вообще никакой учетной записи (аккаунта);
    • помочь восстановить доступ к вашему аккаунту, если вы по каким-то причинам его утратили.

    Вот как выглядит анкета-заявление для обращения в МФЦ (эту форму можно скачать с сайта «Мои документы» вашего региона).

    Вы можете самостоятельно предварительно заполнить эту форму, но мы рекомендуем вам все же воспользоваться помощью работника МФЦ. Это позволит избежать случайных ошибок.

    Заключение

    Обращение в МФЦ – простой и удобный способ подтверждения личности для портала Госуслуг. Процедура не займет много времени. Все, что необходимо для этого – посетить ближайший центр «Мои документы» и предоставить свой паспорт и СНИЛС.

    Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

    или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

    Ссылка на основную публикацию