Государственная кадастровая оценка недвижимости: как проводится, как определяется стоимость

Кадастровая оценка недвижимости — поэтапная технология проведения оценки + профессиональная помощь в проведении кадастровой оценки

Представьте ситуацию! Вам начислили слишком большой налог на квартиру, а вы не понимаете почему? В таком случае вы должны знать, что такое кадастровая оценка недвижимости и как она помогает снизить налоговые отчисления.

Меня зовут Валерий Чемакин, и я, как консультант по правовым вопросам, в этой статье изложу не только суть кадастровой оценки, но и на практических примерах познакомлю вас со всеми этапами этого процесса.

В конце материала вы найдете несколько советов, которые помогут избежать типичных ошибок.

1. Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Это достигается тем, что кадастровую оценку недвижимости не проводят так часто, как это делают при определении рыночной стоимости.

По закону достаточно оценить объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). При этом по заявлению собственника, например, для снижения налога, оценка кадастровой стоимости недвижимости допускается в любое время.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости — это совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости, в число которых входит: принятие решения, утверждение перечня объектов, выбор исполнителя работ, проведение оценочных действий, утверждение результатов и их внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

2. Когда может понадобиться проведение кадастровой оценки недвижимости — обзор основных ситуаций

Несмотря на то, что массовая кадастровая оценка объектов недвижимости пока не проводится, могут возникнуть ситуации, когда обновление стоимости в ЕГРН будет просто необходимо.

Рассмотрим такие ситуации подробно.

Ситуация 1. Купля-продажа объекта недвижимости

Часто при установлении цены на реализуемую квартиру трудно найти подобные объекты в непосредственной близости, чтобы сопоставить показатели. В таких случаях удобным инструментом служит кадастровая стоимость, если расчет ее производили не слишком давно в ходе плановой оценки.

В противном случае возникает необходимость заказать внеплановую кадастровую оценку квартиры, о сути которой на нашем сайте есть специальная статья. Полученный результат используется при выставлении цены в объявлении на продажу.

Ситуация 2. Оформление наследства или дарения

При оформлении сделок, в которых отсутствует движение финансовых средств, формально требуется указывать цену объекта. К таким сделкам относятся: оформление наследства, дарение и даже в некоторой степени обмен.

Для этого лучше всего подходит кадастровая оценка недвижимости. Если последняя оценка проводилась уже давно, то есть смысл инициировать новую.

Ситуация 3. Передача недвижимости в аренду

Нередко кадастровая оценка недвижимости предусмотрена правилами предоставления муниципального жилья в аренду отдельным категориям граждан. Объясню это на примере.

Пример

У меня есть собственное жильё в Тюмени, но живу и работаю я в другом городе. Муниципалитет предоставляет мне и семье квартиру в аренду на условиях коммерческого найма. Так вот, арендная плата как раз и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Это прописано в договоре.

Ситуация 4. Оформление кредита или ипотеки под залог

Если вы обратитесь в банк для получения кредита под залог недвижимости, в отделе кредитования вас попросят сделать новую кадастровую оценку объекта. Это нужно, если имеющиеся данные в ЕГРН не удовлетворяют вашим потребностям по сумме.

Новая методика кадастровой оценки недвижимости максимально приближает стоимость к рыночной, что увеличивает одобряемую банками сумму кредитов.

Ситуация 5. Оформление субсидий для начисления налога на имущество

При начислении налога на недвижимое имущество граждан государством предусмотрен ряд льгот. Чтобы их правильно, посчитать надо знать не только площадь, но и кадастровую стоимость. Очевидно, что от ее размера зависит и сумма субсидии, на которую можно рассчитывать.

Если кадастровая стоимость жилья менее 1 млн рублей, то при начислении налога предоставляется вычет на такое имущество. Поэтому есть смысл провести повторную кадастровую оценку имущества, стоимостью немного больше этой суммы, если считаете, что в результате она снизится.

Во всех перечисленных выше ситуациях в итоге вам понадобится выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость объекта. Для удобства запрашивайте её в режиме онлайн на сайте ЕГРП 365. Там есть специальная форма поиска, в которую нужно внести адрес или кадастровый номер. После подтверждения найденного объекта на странице появится вся информация о нем, включая стоимость.

Портал позволяет не только бесплатно в режиме онлайн узнать последние данные о кадастровой оценке недвижимости, но и получить официальные выписки и справки, заверенные печатью Росреестра. Эта услуга платная, а стоимость её узнавайте прямо на сайте ЕГРП 365.

3. Как проходит кадастровая оценка недвижимости — 7 основных этапов

Заказ оценочной процедуры доступен в Росреестре и Многофункциональных центрах (МФЦ).

Причем сайт ведомства позволяет сделать это онлайн.

Пока действует переходный период, не возбраняется обращаться и в частные оценочные компании. Как происходит процесс кадастровой оценки недвижимости в таких фирмах, читайте ниже. Предположим, вам необходимо узнать кадастровую стоимость дома.

Этап 1. Заключение договора с заказчиком и определение перечня объектов для оценки

Сотрудник оценочной компании вместе с вашим заявлением принимает необходимые документы. Это техническая документация и правоустанавливающие бумаги. На основе полученной от вас информации он составляет перечень объектов, входящих во владение.

Ведь вместе с домом обязательно будет земельный участок, гараж и другие капитальные постройки. Определение кадастровой стоимости земли под домом — обязательное условие, так как при любых сделках на нее готовится отдельный договор купли-продажи. Все эти нюансы учитывают в договоре на выполнение оценочных работ, который заключают после согласования всех моментов.

Этап 2. Анализ рынка недвижимости

Оценщик перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости в районе нахождения объекта. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной повторного обращения клиентов.

Этап 3. Определение факторов, влияющих на кадастровую стоимость

На кадастровую стоимость влияет масса факторов, многие из которых определяют цену жилья на свободном рынке.

Пример

Николай Матвеев решил продать дом в деревне и выставил цену 1,5 млн, которая равнялась кадастровой. Однако он не учел, что при оценке не был принят во внимание такой фактор, как закрытие птицефабрики в этом населенном пункте.

Люди массово продавали жилье и уезжали. В результате дом удалось продать лишь за 900 тыс. рублей.

Пример иллюстрирует, насколько важно знать текущую ситуацию на рынке недвижимости. От профессиональной компетенции того, кто занимается кадастровой оценкой недвижимости, зависит достоверность конечного результата. Ответственный оценщик учтет все, а безответственный подойдет к работе формально и применит только общие формулы.

Этап 4. Выбор модели для оценки

Не вдаваясь в подробности, отмечу, что существует несколько общепринятых моделей оценки. От того, как производится кадастровая оценка недвижимости, результат тоже зависит. Грамотный оценщик знает, в каких случаях использовать ту или иную методику, чтобы результаты были наиболее корректными.

Этап 5. Согласование действий с заказчиком

Когда все подготовительные моменты закончены, добросовестный исполнитель согласовывает все свои действия с заказчиком. Он объясняет основные моменты и описывает выбранную модель. Согласие заказчика считается сигналом к началу фактической работы.

Этап 6. Расчет кадастровой стоимости

Это основной этап работы оценщика. С использованием формул и выбранной методики он производит расчеты, в которых подробно обосновывает выбор тех или иных коэффициентов и дефляторов. Полученный результат в идеале должен в рамках статистической погрешности совпадать со среднерыночной ценой на подобный объект в местности оценки.

Этап 7. Предоставление отчета о проделанной работе

Результатом выполнения работы будет подготовленный отчет, в котором фигурирует кадастровая стоимость объекта. Именно эти данные необходимо внести в ЕГРН для обновления сведений. Для этого требуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Если же работы проводили сотрудники этого ведомства, то такое обращение не понадобится.

4. Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

Однако для обзора я выбрал три компании, в которых ценообразование — прозрачное и понятное, а качество услуг находится на высоте. Кстати, в них можно заказать и оценку рыночной стоимости недвижимости. Об этой процедуре читайте в нашей специальной статье.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Услуги и цены на них:

ОбъектыУслугиЦены (тыс. руб)
1Жилая недвижимостьОценка квартиры, комнаты в ней или доли, отдельного дома или с земельным участкомот 3 до 7
2Коммерческая недвижимостьОценка здания, помещения, арендной ставкиот 5 до 7
3Земельные участкиОценка земель промышленного или сельскохозяйственного назначения, под ИЖС, дачных участковот 7 до 10

Бесплатную консультацию заказывайте прямо на сайте через форму обратной связи.

2) Кадастровый центр

Специалисты компании выполняют весь комплекс работ, связанных с недвижимостью, включая рыночную и кадастровую оценку. Они занимаются межеванием и составлением всевозможных планов, сопровождают регистрацию объектов в Росреестре. При необходимости юристы компании помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде.

Услуги здесь качественные, а стоимость — умеренная. Поэтому при необходимости решения целого набора вопросов по недвижимости рекомендую обращаться именно в Кадастровый центр. Первоначальная консультация у них тоже бесплатная.

3) Аркадия

Оценщики компании к предоставлению услуги подходят дифференцировано. Если вы обладаете типовым объектом, то применяется массовый метод проведения кадастровой оценки такой недвижимости. Это стоит дешево, так как не требует индивидуальных расчетов, а стоимость определяется на основе достаточно большой выборки подобных объектов.

Пользоваться таким методом специалисты этой фирмы рекомендуют с осторожностью, так как он не учитывает индивидуальные особенности жилья. Владельцы домов и нетиповых квартир заказывают здесь индивидуальные расчеты, которые дороже, но зато лучше подходят для решения поставленных задач. В отдельных случаях используется методика определения рыночной стоимости.

5. Какие могут быть ошибки при проведении кадастровой оценки недвижимости — 4 главные ошибки

Не секрет, что в процессе оценки кадастровой стоимости недвижимости часто происходят ошибки, которые становятся причинами некорректного конечного результата. Это приводит к переплате налогов и другим негативным последствиям.

Когда подобные неточности в расчетах становятся причинами серьёзных разногласий, имеет смысл обратиться в суд для их разрешения. В правовом обеспечении этого мероприятия вам помогут юристы компании Правовед.

Фирма предоставляет консультационные услуги прямо через свой сайт в режиме онлайн. Их стоимость незначительна, но пользу такая консультация принесет неоценимую. При этом сайт работает в круглосуточном режиме без выходных и праздников.

Однако всегда лучше такие ошибки предупредить, чем их потом героически исправлять.

Ошибка 1. Неточность в межевом плане

Перед тем как узнать кадастровую стоимость недвижимости путем проведения оценки, рекомендую проконсультироваться со специалистами по поводу корректности межевого плана участка. Если он ранее был составлен с неточностями, это может стать причиной ошибок в расчетах кадастровой стоимости. Вы получите совсем не тот результат, на который рассчитывали.

Ошибка 2. Неправильный расчет удельной и полной стоимости объекта

У специалистов есть такие понятия, как удельная и полная стоимость объекта. При этом одна следует из другой. Если была допущена ошибка при расчете удельной стоимости, она однозначно повлияет и на конечный результат. Обязательно проверяйте этот пункт.

Ошибка 3. Некорректно проведенные математические расчеты

Как не странно, но причиной недостоверного результата нередко становятся банальные ошибки в математических расчетах.

Если видите явное несоответствие полученного результата своим ожиданиям, попросите оценщика еще раз проверить все математические выкладки, использованные коэффициенты и дефляторы. Ведь поставленная не в том месте запятая в десятичной дроби изменит результат кардинально.

Ошибка 4. Опечатки в заполнении документации

Даже обычные технические опечатки в итоговом документе приведут к тому, что в ЕГРН будет внесена недостоверная информация, а ошибку вы обнаружите только после получения выписки. В результате потребуется время на ее исправления. Поэтому в обязательном порядке проверяйте полученные результаты оценки на предмет опечаток.

В заключении предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

6. Заключение

Кадастровая оценка недвижимости — весьма ответственный процесс. От его правильного проведения зависит не только сумма отчисляемых налогов в бюджет государства, но и те возможности, которые имеет владелец в результате распоряжения объектом.

Вопрос читателям

Как вы думаете, можно ли посчитать кадастровую стоимость без учета индивидуальных особенностей здания? Если да, то в каких случаях это допустимо?

Спасибо за внимание, желаю вам всего самого наилучшего и предлагаю оценить статью, оставить к ней комментарий и поставить лайки в социальных сетях.

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта “ХитёрБобёр.ru” (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа “Машук-2011”.

Государственная кадастровая оценка: зачем и как она проводится

Объекты недвижимости имеют свою цену. И, как правило, собственник не задумывается о ней, пока не примет решение об отчуждении имущества или о приобретении нового. Однако об этом думает государство, уточняя каждые пять лет цену зарегистрированной недвижимости и отправляя письма об уплате налога на нее. Давайте узнаем, с какой целью проводится государственная кадастровая оценка, что это за процедура и кто является ее инициаторм.

Понятие кадастровой стоимости

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ от 03.07.16 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — ФЗ 237) кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной оценки. Она устанавливается на основе анализа информации рынка и данных, связанных с экономическими характеристиками эксплуатации объекта.

Для определения КС используются особые методики.

Этот вид стоимости нужен государству для целей, предусмотренных законодательством, в первую очередь для налогообложения.

В настоящее время цена объекта по кадастру является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налог, который каждый собственник квартиры, дома или земельного участка уплачивает один раз в год, рассчитывается на основании этой суммы.

Определение и основы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

На основании ФЗ №237 о государственной кадастровой оценке можно сделать вывод, что этой оценкой считается совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, осуществляемых в порядке, установленном указанным законом.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Принятие решения о ее проведении.
  2. Установление стоимости и составление отчета.

Государственная оценка основана на принципах:

  • единой методологии — используются одинаковые методы для всех;
  • постоянного обновления сведений;
  • независимости и открытости процедур оценки — можно получить сведения о том, как проводилось определение цены вашего имущества;
  • обоснованности и проверяемости результатов — результаты публикуются на открытых ресурсах и общедоступны.

Кто принимает решение о проведении оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа власти субъекта РФ, например, регионального Министерства имущественных отношений.

Это решение принимается не чаще одного раза в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще, чем каждые 2 года) и не реже одного раза в 5 лет. Благодаря этому все данные о стоимости периодически обновляются.

Кроме того, уполномоченный орган субъекта должен распорядиться о создании государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и наделить его соответствующими полномочиями. К примеру, в Саратовской области это ГБУ Саратовской области «Госкадастроценка».

Заметим, что определение кадастровой цены может проводиться одновременно по всем видам недвижимости, находящимся и зарегистрированным на территории субъекта.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

  • кадастровую;
  • инвентаризационную;
  • независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

  • жилую и общую площадь;
  • год постройки дома;
  • материалы, из которых построено здание;
  • этажность и планировку квартиры;
  • обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
  • расположение дома: центр, отдаленные районы;
  • близость к транспортным развязкам;
  • сопутствующую инфраструктуру.

Кто осуществляет проведение кадастровой оценки объектов недвижимости

Государственную оценку проводят бюджетные учреждения, называемые “ГБУ центр кадастровой оценки”. Эти центры собирают и обрабатывают полученные данные, а Росреестр формирует для них перечень всей недвижимости.

Работники ГБУ оценки обязаны соответствовать определенным требованиям:

  • не иметь судимости за преступления в сфере экономики, а также за особо тяжкие, тяжкие и преступления средней тяжести;
  • иметь высшее образование;
  • получить профессиональную подготовку.

Собственники могут быть уверены в том, что государственный оценщик недвижимости — профессионал.

ГБУ кадастровой оценки на основе полученной информации проводит подсчет денежного выражения объектов. Каждые 3 месяца для контроля в Росреестр отправляются промежуточные отчеты.

Регистрационный орган проверяет предварительные и итоговый отчет, а затем включает все промежуточные сведения и информацию, полученную в ходе мониторинга рынка, в фонд данных кадастровой оценки.

Итоги кадастровой оценки недвижимости

Результат кадастровой оценки — это итоговый отчет, содержащий данные о стоимости всех оцениваемых объектов. После проверки Росреестром этот отчет утверждается исполнительным органом власти субъекта РФ.

Акт об утверждении отчета публикуется в официальных источниках, поэтому документ несложно найти на региональном сайте правительства.

Утвержденные сведения вновь отправляются в Росреестр. Регистрационный орган вносит их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Впоследствии денежное выражение фиксируется в паспорте каждого объекта и наносится на публичную кадастровую карту.

Узнаем кадастровую стоимость объекта

Получение сведений о кадастровой стоимости онлайн возможно на сайте Росреестра . Для этого необходимо:

  1. Зайти на сайт.
  2. Выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online».
  3. Ввести в форму данные на выбор: номер по кадастру, условный номер, адрес или номер права. Нажать “Сформировать запрос” внизу страницы.
  4. Ознакомиться с данными, представленными на день последнего обновления базы.

Не менее удобно и получение данных из фонда данных государственной кадастровой оценки. Поиск информации происходит в сервисе по кадастровому номеру. Введя номер в строку поиска, нажмите кнопку «Найти» и получите информацию.

Росреестр также разработал сервис «Публичная кадастровая карта» . Чтобы узнать номер и стоимость надела, нужно щелкнуть на выбранный участок земли.

Если вам нужен официальный документ, следует заказать выписку из ЕГРН:

  • онлайн на сайте Росреестра или портале Госуслуги ;
  • лично в офисе Росреестра или МФЦ ;
  • по почте, отправив заявку в Росреестр.

Вы получите готовую выписку через 3 дня в бумажном виде. При желании можно заказать электронный документ с подписью, указав свой электронный адрес.

Как оспорить кадастровую стоимость

Государственная кадастровая оценка и оспаривание ее итогов проводится в согласии с требованиями федерального законодательства и под строгим надзором контролирующих органов. Однако если собственник объекта не согласен с результатами оценки, он вправе инициировать ее пересмотр.

Для решения споров региональный орган власти создает отдельную комиссию. Кроме того, соискатель может обратиться в суд для оспаривания результатов оценки КС.

Если принято решение оспорить оценку через комиссию, нужно написать заявление с указанием объекта и основанием для пересмотра цены. Заявление следует подкрепить:

  • нотариально заверенной копией свидетельства о собственности;
  • выпиской из ЕГРН;
  • документом, подтверждающим ошибочность оценки.

Документы подаются в комиссию при Управлении Росреестра либо в МФЦ лично, почтовым отправлением или через портал Государственных услуг.

Если соискатель намерен сразу обращаться в суд, нужно подать исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки. К нему следует приложить подтверждающие документы, как и для подачи в комиссию, и уплатить государственную пошлину.

Пакет документов можно лично отнести в суд или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.

Особенности государственной кадастровой оценки земель

Первостепенная цель установления цены земельного участка по кадастру — начисление земельного налога его собственнику. Процесс определения стоимости зависит главным образом от целевого назначения земли.

О виде разрешенного использования участка можно узнать из паспорта, распоряжения о предоставлении земель и подобных документов.

Итак, к ключевым критериям, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость земли, относится:

  • вид разрешенного использования участка;
  • величина удельного показателя кадастровой цены земли данного вида целевого назначения в определенном территориальном районе;
  • площадь земельного участка.

Подитожим

Государственная кадастровая оценка недвижимости направлена на установление кадастровой стоимости объекта. Она учитывает его технические и рыночные характеристики. Эта оценка необходима для целей налогообложения, поэтому решение о ее проведении принимают органы власти субъектов РФ. Проводят процедуру бюджетные госучреждения — центры оценки. Результаты их работы отражает в ЕГРН Росреестр. Именно в Росреестре можно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, а в случае несогласия — оспорить ее.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: Видео

Кадастровая стоимость и кадастровая оценка – что это? Изменения 237-ФЗ с 01.01. 2020 года

Налог на недвижимость исчисляется с учетом установленных законом правил. Кадастровая стоимость — это основа налоговой базы на земельные участки, дома, квартиры и другие виды недвижимого имущества для исчисления налогов.

Откуда она берется, как проводится кадастровая оценка и чем регламентирована кадастровая стоимость законодательно в 2021 году? На все эти вопросы ответы содержатся в десятках нормативных актов, принятых на федеральном и местных уровнях. Обывателю разобраться в подобных вопросах достаточно сложно, однако заподозрить неверный расчет кадастровой стоимости может каждый. Кадастровая оценка должна быть объективной, а кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной.
Собственники могут оспорить кадастровую стоимость, тем самым избежать излишнего налогообложения.

Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка (определение по закону)

Если говорить о понятиях кадастровая стоимость и кадастровая оценка, то наиболее уточненные определения содержатся в ст. 3 закона 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества, подсчитанная в соответствии с установленными законом инструкциями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая оценка – это процесс определения государством кадастровой стоимости, которая состоит из этапов:

  • Разработка и утверждение решения об осуществлении оценки;
  • Непосредственное вычисление стоимости участков, домов, квартир и пр.;
  • Свод данных в отчетную документацию;
  • Оформление исходных данных в виде конечного результата.

Для чего к каждому объекту недвижимости присваивают кадастровую стоимость? Основная цель – для исчисления и взимания налогов, дополнительная цель – для иных нужд государства (например, для уточнения размера госпошлины).

Таким образом, кадастровая стоимость это не что иное, как оценка государством при помощи различных законных подходов и методов стоимости недвижимости.

Конечную определенную стоимость обосновывают, мотивируют и подтверждают установленным законом путем. При этом кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной.

Простыми словами, кадастровая стоимость имущества, это некая величина, которая взялась в результате оценочной деятельности.

Все объекты недвижимости, зарегистрированные в Росреестре, отражаются на публичной кадастровой карте. Узнать кадастровую стоимость отраженного на карте объекта не составит труда, так как сведения о ней находятся в свободном доступе.

Кто определяет кадастровую стоимость

До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.

Кто проводит кадастровую оценку и определяет кадастровую стоимость?

Ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, результаты работы которых проверялись и утверждались государством.

С 1 января 2020 года полномочия по кадастровой оценке полностью переданы государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), деятельность которых, в свою очередь контролирует и проверяет Росреестр. При этом с 01.01.2020 года кадастровая оценка проводится только по 237 закону.

В каждом субъекте РФ работает свое ГБУ, так, например в Московской области кадастровой оценкой занимается ГБУ «Центр кадастровой оценки», в Москве – ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Бюджетные учреждения тесно взаимосвязаны с органами Росреестра. По сути, когда имущество ставится на кадастровый учет Росреестр отправляет о нем сведения в территориальное учреждение кадастровой оценки, которое в свою очередь оценивает вновь учтенную недвижимость и ответ с результатами оценки поступает в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Как рассчитывают кадастровую стоимость в 2021 году

Расчет кадастровой стоимости в 2021 году проводится с учетом требований 237 закона, Приказа Минэкономразвития от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о гос. кадастровой оценке» и других нормативно-правовых актов.

Существует несколько методов кадастровой оценки – метод массовой оценки или индивидуальный метод. При этом используются различные подходы к оценке- затратный, сравнительный, доходный. Результаты оценки обосновываются и анализируются, при этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную (на момент оценки).

Таким образом, для расчета кадастровой стоимости выбирают наиболее оптимальный для данного региона, вида недвижимости, места нахождения и пр. факторов, подход и метод и с использованием специальных формул вычисляют стоимость объекта. Более подробно читайте в статье: «Как определяется кадастровая стоимость».

Где и как разрешаются споры о завышенной кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость вашего объекта (дома, земли, гаража, бани и т.п.) слишком отличается от рыночной и это влияет на сумму налогов, то ее можно уточнить или даже оспорить. Для этого есть несколько способов.

Если вы хотите просто уточнить, на основании чего установлена кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости, вы можете обратиться с Заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. Заявление может быть подано напрямую в ваше территориальное ГБУ, через МФЦ или Госуслуги.

Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, и уверены, что оценка стоимости ошибочна, то это можно сделать обратившись с заявлением об исправлении ошибок, сделанных во время определения кадастровой стоимости в непосредственно территориальное ГБУ (а также через МФЦ или портал Госуслуг).

Также существует возможность уменьшения кадастровой стоимости через суд. Подробнее о том, как это сделать читайте в статье «Как оспорить кадастровую стоимость».

Вместо вывода

Кадастровая стоимость и кадастровая оценка – мероприятия нужные прежде всего государству для того, чтобы пополнять казну. Как показывает практика и статистика, ошибки исчисления кадастровой стоимости явление часто встречающееся. При этом законодатель все же дает возможность отстаивать собственником свои нарушенные права даже если кадастровая стоимость официально утверждена.
Следует помнить, что кадастровая оценка объектов недвижимости по закону должна проводиться не реже раза в пятилетку, а это значит, что к моменту очередной оценки надо быть начеку.

Независимая оценка кадастровой стоимости недвижимости: для чего нужна и как проводится?

По закону физические и юридические лица обязаны уплачивать налог на принадлежащее им недвижимое жилое и нежилое имущество. Его величина напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта. У многих возникают вопросы касательно определения величины данного параметра. Не всем понятно, что представляет собой кадастровая оценка объектов недвижимости и когда она проводится.

  • 1 Когда и для чего нужна независимая оценка?
  • 2 Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
  • 3 Отличие от рыночной
  • 4 Сроки проведения
  • 5 Кто делает?
  • 6 Методы определения стоимости недвижимости
  • 7 Утверждение результатов

Когда и для чего нужна независимая оценка?

Кадастровая оценка недвижимости – это процедура документального подтверждения цены объекта с использованием ряда установленных критериев. Определение стоимости имущества требует соблюдения ряда норм и правил. Важно, чтобы оценка была сделана предельно объективно. Поэтому она осуществляется независимыми специалистами. Недостоверная экспертиза считается мошенничеством и подлежит наказанию.

Потребоваться кадастровая оценка недвижимости может в разных случаях:

  • отчуждение или раздел имущества;
  • купля-продажа. При расчете стоимости объекта бывает сложно найти поблизости похожее по характеристикам имущество, чтобы определить примерную стоимость. Кадастровая оценка дает возможность установить реальную ценность недвижимости;
  • оформление ипотеки в банке. Если кадастровая стоимость устарела и это является преградой для оформления кредита, то нужно обновить ее путем заказа проведения независимой оценки;
  • сдача жилья в аренду. Актуальна государственная оценка имущества для тех случаев, когда муниципалитет предоставляет квартиру по договору коммерческого найма. Величина ежемесячной арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости;
  • постановка объекта на налоговый учет. Для уплаты налога с недвижимого имущества нужно знать его кадастровую цену;
  • оформление субсидии. Для правильного расчета государством льгот для граждан принимаются во внимание сведения из Росреестра.

Порядок проведения государственной оценки зарегистрированного недвижимого имущества России приведен в ФЗ №237 от 3 июля 2016 года.

Процедура состоит из таких этапов:

  • принятие решения об осуществлении экспертизы;
  • расчет стоимости;
  • подготовка отчета;
  • утверждение результатов.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Государственная независимая оценка проводится в отношении всего зарегистрированного на территории Российской Федерации недвижимого имущества. Это земельные наделы, частные дома, коммерческие здания, квартиры в городских многоэтажках, машино-места, объекты незавершенного строительства и прочие жилые и нежилые сооружения.

Не проводится экспертиза в отношении недвижимости, не обладающей на момент формирования списка хотя бы одной из таких характеристик:

  • определенная категория для земли;
  • кадастровый номер;
  • разрешенный вид использования.

Конкретный перечень определяется органами местной власти. Данной структуре при этом следует руководствоваться статьей №13 ФЗ 237 «О государственной кадастровой оценке» от 22 июня 2016 года.

Отличие от рыночной

Рыночная и кадастровая стоимости обычно существенно отличаются. Это объясняется тем, что при их формировании, во внимание принимаются разные факторы.

Рыночная стоимость недвижимого имущества считается более объективной.

Основные отличия ее от установленной государством цены приведены ниже в таблице.

Критерий сравненияКадастровая стоимостьРыночная цена
Факторы, которые влияют на уровень ценыместоположение;

размер жилой и общей площади помещения;

средняя по муниципальному образованию цена квадратного метра недвижимости;

состояние жилья и т.п.

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Разница может составлять 5-30%. Но бывает, что эти показатели являются равными. Это случается, если оценивается квартира в старом доме («хрущевке», «сталинке»), который пользуется малым спросом на рынке недвижимого имущества.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

Сроки проведения

Кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет. На практике этот срок сокращен и варьируется в пределах от 1 до 3 лет. Решение о необходимости проведения экспертизы принимает уполномоченный орган Российской Федерации.

Как показывает практика, ответственные за государственную оценку объектов лица, не всегда выполняют в срок обновление данных, допускают ошибки. Нередко по истечении пяти лет показатели просто дублируются. Из-за этого существует немало случаев оспаривания кадастровой стоимости.

Было принято решение внести некоторые изменения в порядок и сроки проведения экспертизы. Предусматривается использование на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, базирующейся на принципах обоснованности и единообразия. Этот механизм направлен на недопущение ошибок и снижение случаев обращений физических и юридических лиц по поводу пересмотра кадастровой стоимости.

По новым стандартам переоценка будет производиться с такой периодичностью:

  • каждые два года для Москвы и отдельных районов Московской области;
  • раз в три года для Ленинградской и Московской областей, Санкт-Петербурга, Крыма;
  • каждые пять лет для всех регионов Российской Федерации, за исключением указанных выше.

Подобные изменения запланированы на 2020 год.

Закон допускает осуществление переоценки по новым правилам при условии сформированности региональных ГБУ. Также возможно проведение внеочередной государственной оценки. Она осуществляется в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте РФ на 30% и более.

Кто делает?

Вопрос, кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, является актуальным для многих юридических и физических лиц, которые хотят заказать внеплановую экспертизу. Это делают профессиональные оценщики.

Они должны пройти необходимую подготовку, иметь соответствующий уровень квалификации, подтвержденный документально. Специалисты выбираются местной администрацией на конкурсной основе.

Эксперт подписывает с органами власти договор, на базе которого исполняет свои обязанности. Государственные оценщики кадастровой стоимости проводят работу в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ №226 от 12 мая 2017 года.

Методы определения стоимости недвижимости

Методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости является достаточно сложной и разнообразной. При проведении государственной оценки учитывается ряд организационных, технических и общественных факторов. Основная задача эксперта заключается в определении точной кадастровой стоимости объекта.

Для этого специалист собирает необходимые материалы. Он подает запросы в организации, которые осуществляют ценообразовательную деятельность, работают со сметами в градостроительстве. Эксперт затребует материалы, связанные с мониторингом земель, землеустроительных отношений.

В своей работе независимый оценщик задействует различные подходы:

  • доходный. Применяется прогноз по прибыли, которую недвижимое имущество может приносить;
  • сравнительный. Для оценки используется метод сопоставления аналогичных объектов. Проводится сравнение их характеристик с учетом предполагаемой цены при сделках;
  • затратный. Учитываются возможные расходы на покупку объекта, его воспроизводство.

Утверждение результатов

В течение 30 рабочих дней после подписания такого документа проводится информирование о его принятии путем официального опубликования. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, но не раньше месяца с момента обнародования.

До 1 декабря года проведения независимой оценочной деятельности, отчет в электронном виде направляется в Росреестр. Данная структура вносит соответствующие изменения в базу Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, кадастровая оценка недвижимого имущества требуется в разных ситуациях. Как правило, ее проводят для определения налога на землю либо дом. Оценку осуществляют утвержденные органами власти специалисты, имеющие необходимый уровень подготовки. Полученная информация публикуется, вносится в ЕГРН.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24 , Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38 , Регионы 8800-350-97-52

Государственная кадастровая оценка недвижимости: как проводится, как определяется стоимость

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ВОПРОС-ОТВЕТ

ПОНЯТИЯ,

ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки?

В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.

Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости – район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа?

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу “схожести”, подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

5. Что такое ценообразующий фактор?

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определенную оценщиком.

6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).

7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.

8. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

9. Что такое ценовая информация и как ее посмотреть?

Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год – два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку “Посмотреть” (под блоком “Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки”).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку “Посмотреть”.

Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик “Закрыть”.

Чтобы вернуться к просмотру карточки отчета, следует в открывшемся окне нажать кнопку “Вернуться”.

10. Что такое единичная техническая ошибка?

Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

11. Что такое системная техническая ошибка?

Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

12. Что такое единичная методологическая ошибка?

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

13. Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка недвижимости: как проводится, как определяется стоимость

Сталкиваясь с таким явлением, как налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости, на практике, как правило, возникают следующие вопросы: как происходит определение кадастровой стоимости, какие критерии учитывались при ее установлении, почему именно такая сумма, а не другая?

Наша юридическая компания давно занимается такой услугой, как оспаривание кадастровой стоимости.

После прочтения настоящей статьи, вы будете знать кто, каким образом и когда определил кадастровую стоимость вашей недвижимости. Также вы узнаете, что делать, если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объекта и как уменьшить налог на недвижимость.

Содержание:

Кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, которая была установлена государством.

Достаточно часто, при проведении кадастровой оценки применяется общий метод оценки аналогичных объектов, расположенных в одном районе, без учета индивидуальных особенностей каждого отдельного объекта недвижимости. В таких случаях, кадастровая стоимость существенно отличается от реальной рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения кадастровой оценки в соответствии с законодательством (ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Существует определенная периодичность проведения кадастровой оценки (как правило, раз в 3-5 лет, а для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя – не чаще одного раза в 2 года).

Информация о кадастровой стоимости находится в общем доступе – её можно узнать либо в сети Интернет на сайте Росреестра, либо обратившись в МФЦ, совершенно бесплатно.

Государственная оценка кадастровой стоимости

Кадастровая оценка проводится уполномоченными на то государственными бюджетными учреждениями.

При ее определении используются методы массовой оценки (а в случае невозможности применения такого метода, кадастровую стоимость определяют индивидуально в отношении конкретного объекта недвижимости).

Основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость:

  • территориальное расположение;
  • наличие инженерного благоустройства;
  • площадь.

Существует возможность получить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости вашего объекта. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в бюджетное учреждение.

Плюсом получения таких разъяснений является то, что в них можно обнаружить какую-либо техническую ошибку (например, ошибка в годе постройки), которая повлияла на цифру кадастровой стоимости, и в связи с этим инициировать дальше процесс обжалования кадастровой стоимости.

Рыночная оценка кадастровой стоимости

В идеале, государственная оценка стоимости недвижимости должна соответствовать рыночной. Однако на практике такие ситуации встречаются не часто.

Бывают случаи, когда оценку проводят неправильно, без учета необходимых фактов, и совершенно разные объекты недвижимости по качеству, но расположенные рядом, имеют одинаковую кадастровую стоимость.

Также может иметь место быть простая техническая ошибка, из-за которой, кадастровая стоимость была рассчитана неверно.

Таким образом, на практике получается, что кадастровая и рыночная стоимости – представляют собой разные цифры, при этом первая гораздо выше.

В случае, если установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной, а именно существенно превышает ее, можно ее оспорить. Для этого, в первую очередь, необходимо провести независимую оценку и получить отчет о рыночной стоимости вашего объекта недвижимости. Независимой оценкой занимаются специализированные организации, обладающие лицензией на данный вид деятельности. Оценщик в индивидуальном порядке проводит оценку вашей недвижимости, опираясь на все существенные критерии, а также принимая во внимание, среднюю стоимость аналогичного объекта на рынке.

Кадастровая стоимость оказывает влияние на размер налога, уплачиваемого на имущество. Прежде всего, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество или земельного налога. Чем меньше стоимость – тем меньше соответственно и налог.

Кроме того, от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, зависит арендная ставка при сдаче этого участка в аренду.

Таким образом, оспорив кадастровую стоимость, собственник может добиться снижения налоговых платежей и существенно сэкономить, поскольку налоги платятся ежегодно. Для крупных предприятий, в случае снижения кадастровой стоимости недвижимости, налоговая нагрузка может быть существенно снижена.

Например, кадастровая стоимость земельного участка составляет 18 млн рублей. Рыночная стоимость, согласно отчету, составляет 7 млн рублей. Разница очевидна. Арендную плату также можно снизить в вышеуказанных случаях, однако оспаривать кадастровую стоимость арендатор не может, этим следует заниматься непосредственно собственнику.

  • комиссия по рассмотрению споров в Росреестре
  • непосредственно в суд.

Физические лица могут выбрать любой из указанных органов (хотя обращение в Комиссию более целесообразно, поскольку в данном случае установлен срок в 30 дней, не нужно оплачивать госпошлину, и посещать судебные заседания). Что касается юридических лиц, то они должны обязательство соблюсти досудебный порядок.

Следует отметить, что если разница в кадастровой и рыночной стоимости незначительна – то скорее всего будет получен отказ в снижении стоимости. Таким образом, для того, чтобы выяснить, есть ли шанс оспорить кадастровую стоимость сначала лучше обратиться за грамотной юридической консультацией и разработать план дальнейших действий.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости достаточно сложный. Но при этом, следует иметь в виду, что кадастровая стоимость достаточно часто превышает рыночную, что влечет к завышению налоговых платежей, связанных с недвижимостью. Предлагаем вам обратиться за помощью к профессиональным юристам по недвижимости.

Мы можем проконсультировать о том, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость, рассчитать возможную налоговую выгоду, составить обращение в бюджетное учреждение кадастровой оценки, сопроводить судебный процесс и добиться установления новой стоимости.

Обратившись к нам, вы можете заказать юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости под ключ, начиная от получения заключения о рыночной стоимости (у нас имеются свои партнеры-оценщики, которые проводят независимую оценку и за работу которых мы ручаемся), заканчивая представлением ваших интересов в суде по вопросу установления новой кадастровой стоимости и при необходимости сопровождения исполнительного процесса.

Как присоединить балкон к комнате и оформить это?

Объединение балкона с комнатой – это процедура, которая позволяет увеличить «полезные метры» в брежневках, хрущевках или новостройках.

Но тут же возникают вопросы, связанные с согласованием работ и выполнением. Можно ли снести часть стены? Как быть с присоединением лоджии к кухне, спальне или залу?

Получится ли утеплить часть комнаты? Не будет ли потом проблем с продажей недвижимости?

Согласование объединения комнаты и лоджии

Совмещение жилой комнаты и балкона / лоджии – сложная перепланировка. Т.е. законодательство «трепетно» относится к подобного рода работам, заставляет проходить дополнительные разрешения и согласования.

Причина в том, что в ходе выполнения работ:

  • переносят электрические точки и сети коммуникации;
  • расширяют жилую площадь путем присоединения к ней вспомогательного помещения (т.е. изменяется правовой статус последнего);
  • переносятся дверные блоки;
  • пробиваются проемы в несущих стенах;
  • сносятся (полностью или в части) несущие стеновые конструкции;
  • переносятся оконные проемы, а также делается многое другое.
  • Но давайте посмотрим, что предписывает делать национальное законодательство. Раньше не было требований и норм, которые заставляли бы собственников согласовывать перепланировку в установленном порядке.

    Встречались случаи, когда люди объединили балкон и лоджию «еще при Брежневе», а сейчас не могут продать недвижимость, потому что нет согласования.

    Пару лет назад объединение балкона и комнаты / кухни классифицировалось жилищными инспекциями как реконструкция (в соответствии с требованиями п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

    При этом реконструкция обозначала, что нужно было бы:

    • взять разрешение в Комитете госстройнадзора города Москвы;
    • подготовить пачку документов в соответствии с требованиями п. 7 статьи 51 ГК РФ.

    На практике это означало одно: соединить помещения было так же сложно, как и построить новый дом.

    Чиновники объясняли проблемы получения разрешения и прохождения согласований тем, что:

    • система отопления в многоквартирных домах не рассчитана на отопление балкона или лоджии; (в результате появляется проблема холодных балконов с недостаточной теплоизоляцией);
    • риск снижения температуры во всех помещениях повышается;
    • коммуникации могут быть установлены неправильно и так далее.

    В 2012 г. разрешение на соединение балкона с кухней или комнатой появилось в 508 Пост. Правительства Москвы. Но жилищные инспекции буквально начали «заваливать» претензиями. Соседи «перепланировщиков» жаловались, что из-за изменений начиналось промерзание перекрытий и наружных конструкций. У человека, который сделал перепланировку, все было нормально. В то же время у соседей снизу и сверху появлялась сырость. По дому начинала распространяться плесень.

    Жилинспекция инициировала отмену пункта о возможности перепланировки подобных помещений. В соединении балкона и комнаты начали отказывать. Параллельно с тем в Пост. Правительства Москвы № 508 внесли пункт 10.19 Прил. 1 с чётким запретом на объединение балкона с внутренними помещениями (в ред. Пост. Правительства Москвы № 1104, а также ППМ №1572 от 17.12.2018).

    В 2021 году объединение лоджии с комнатой (будь то кухня, спальня или зал) в чистом виде НЕ ДОПУСКАЕТСЯ. Подобные действия запрещены под любыми уловками и под любыми предлогами. Сильное утепление не помогает, поскольку микроклимат в помещении изменяется.

    Что делать, если объединять комнату и лоджию нельзя? Варианты

    Выше мы уже указали, что «присоединение в чистом виде» запрещено (т.е. нельзя снести стену между 2 помещениями и сделать одно большое).

    Но при этом спокойно можно получить «добро» на выполнение следующих действий:

    • демонтаж подоконного блока;
    • демонтаж части наружной стены в монолитных зданиях (но не всей!).

    Между жилой комнатной и присоединяемым помещением нужно устанавливать или раздвижные конструкции, или распашные светопрозрачные двери (т.е. французские окна).

    Как присоединить балкон к комнате и утеплить: варианты с дверями

    Итак, нам нужно устанавливать между помещениями светопрозрачную перегородку. Она необходима, чтобы устранить риск изменения микроклимата квартир (с плесенью, сыростью и тому подобными «неприятностями»).

    Если вы ставите раздвижные конструкции, то дополнительные помещения не нужно будет отапливать:

    1. Если собирались демонтировать оконную раму и саму дверь выхода на балкон (присоединение с ликвидацией оконно-дверного заполнения), то нужно будет сходить в БТИ и сделать планы квартиры.
    2. Если хотели не просто демонтировать двери и окна, но еще и убрать подоконный блок и / или любую часть ненесущей стены, то в проекте отображают это. Инженеры БТИ нарисуют на месте ограждений французские окна или же распашные / раздвижные двери.

    Установка раздвижных дверей навсегда

    Последние нужны, поскольку:

    • вписываются в интерьер квартиры (но нужно подбирать материалы);
    • защищают от риска проникновения холода, распространение сырости и плесени (особенно при экономии на утеплении).

    На практике встречаются ситуации, когда после «первой зимовки» люди устанавливают подобные конструкции, поскольку не хотят жить в сырости.

    Если размеры простенков позволяют, то открывание таких дверей делают в сторону от проёма. Присоединение лоджии по такой схеме – это самый простой и безопасный способ.

    Установка раздвижных дверей только на время

    Вы уже в курсе, что сначала составляется проект, а за тем в квартиру приходят инспектор и техник БТИ, чтобы проверить соответствие ремонта заданным требованиям.

    Часто люди ставят конструкции только на время подобных «визитов», а затем убирают двери на антресоли или на дачу. Если квартира выставляется на продажу, двери монтируются «обратно».

    Кстати, вариант с «договориться» не работает. Сотрудников БТИ обязали фотографировать наличие дверей.

    Балкон по документам БТИ все равно остается балконом. При этом вам могут «порекомендовать», чтобы светопрозрачные распашные или раздвижные конструкции были выполнены из двухкамерного стеклопакета.

    Отказ от установки дверей

    В результате «на бумаге» и в планах квартиры подобные объекты есть, а в реальности ничего нет.

    Хозяева рискуют столкнуться с проблемами вроде:

    • невозможности продать недвижимость или совершить иные сделки с ней;
    • штрафов и санкций со стороны специалистов БТИ;
    • жалоб соседей на сырость, грибки, плесень.

    Список документов для согласования перепланировки

    Законодательство периодически изменяет условия и требования, поэтому важно быть осторожными. В 2018 году нужно было нести одни документы, а в 2021 г. придется отправлять совершенно другие.

    Кроме этого, есть и другой нюанс: в вашем регионе могут быть установлены правила, которые отличаются от закреплённых в ФЗ.

    Собственник квартиры предоставляет в БТИ:

  • техпаспорт квартиры;
  • единый жилищный документ;
  • проект перепланировки (предварительно нужно будет, чтобы его разработала проектная организация);
  • тех. заключение с разрешением на расширение жилплощади;
  • нотариально заверенную ксерокопия свидетельства о собственности;
  • паспорт (или любой другой документ, подтверждающий личность);
  • разрешительное заключение МЧС РФ (пожарных);
  • заключение Роспотребнадзора (СЭС);
  • заключение организации-балансодержателя (т.е. управляющей компании).
  • Объединение лоджии с кухней со снятием оконного проема и ликвидацией дверного порожка

    Сначала разберемся с порожками и их особенностями. Действуют такие правила:

    • в монолитных домах присоединение возможно (но только в случае, если стены не являются несущими);
    • в панельках ликвидация порожков запрещена (нарушается целостность внешних панелей + есть риск промерзания перекрытий).

    Авторы проектов типовых серий, т.е. тех самых «панелек», не дают разрешение на проведение подобных работ на основании п. 1.4.7 Прил. 3 к Пост. Правительства Москвы №508.

    Возникает вопрос о том, что же можно будет делать в панельных домах в таком случае? Законодательство разрешает уменьшение высоты порожка, но это вообще никак не проходит в документах. Т.е. инженеры БТИ могут при проверке «на месте» выяснить только присутствие / отсутствие порожка, а не его высоту.

    Дальше стоит вопрос о подоконной системе. Как быть с ее демонтажем или изменением? Законодательство в 2021 году предписывает, что:

    • в панельках, сданных в эксплуатацию до 2007 года, снос подоконной системы разрешается;
    • в домах, введенных после 2007 г., демонтаж под запретом (МНИИТЭП вообще запрещает трогать подоконные блоки, поскольку страдает защита от прогрессивного обрушения).

    Т.е. во втором случае разработчик не даст разрешение на демонтаж. Самовольные изменения и перепланировки чреваты проблемами (невозможность продать недвижимость, визиты инженеров, жалобы соседей, штрафы и предписания о ликвидации изменений).

    Что касается кирпичных или блочных домов, то тут с демонтажной подоконной системы возникает еще больше сложностей.

    Нужно выяснить, какова конструкция бетонной плиты:

    • если она не заделана в наружную кирпичную стену (т.е. опирается на отдельные опорные элементы), то снос возможен;
    • если балконная плита заделана в виде консоли, то любые изменения стены и порожка могут привести к обрушению (если не сейчас, то в будущем).

    Во втором случае нужно приглашать инженеров, чтобы те провели расчеты и дали разрешение на проведение работ. В некоторых ситуациях делать усиление защемления плиты металлическими конструкциями.

    Со сносом подоконной стены и порожков нужно быть осторожными. Есть риск, что в результате несогласованных в государственных органах действий вы получите кучу предписаний, штрафов и даже судебных исков.

    Объединение балкона с кухней или комнатой при расширении дверного проема

    Здесь также нужно учитывать тип дома. Подобные действия запрещены в панельках, блочных и кирпичных зданиях. На вопрос о том, можно ли в монолитном доме «провернуть подобное», нет однозначного ответа.

    Все зависит от того, является ли стена несущей:

    • если не является несущей, то перепланировку разрешают;
    • если является несущей, отказывают.

    В монолитных многоквартирных домах наружные стены выполнены по принципу «пирога», т.е. там 3 слоя:

    • пенобетонные (газосиликатные или же шлакобетонные) блоки;
    • утеплитель (в качестве которого используются пенополистирол или минераловатные плиты);
    • штукатурка (облицовочный кирпич, система вентилируемого фасада).

    Подобные «пироги» делают с поэтажной опорой на плиты перекрытий. Т.е. стены в монолитных домах не являются несущими, а собственник квартиры может расширить дверной проем без риска, что это станет причиной сырости, грибков или разрешения здания.

    Но есть объекты, в которых внешние стены выполнены из железобетона и являются несущими. Само собой, в таких случаях расширение дверного проема приведет к перераспределению нагрузки и проблемам.

    Чтобы узнать возможность / невозможность перепланировки, для начала нужно заглянуть в проект и технический план. Также не лишним будет заказать техзаключение на перепланировку.

    В будущем у вас не будет болеть голова по поводу того, как узаконить «самовольные работы».

    Правила объединения балкона и комнаты в монолитных зданиях:

  • Если над проёмом ненесущая стена, можно проводить демонтаж до самой плиты перекрытия.
  • Если над проёмом несущий ж/б ригель, то трогать его нельзя. Высоту проема увеличиваем до этого элемента.
  • Установка распашных или раздвижных дверей на месте демонтированной стены обязательна. Это требуется для отделения балкона т теплых внутренних помещений.
  • Пункт 6.20 СНиП 21-01-97 прописывает, что внутри квартиры должен быть минимум 1 балкон с противопожарным простенком. Установлены даже габариты этого простенка.
  • Ответ на вопрос о том, можно ли провести перепланировку, зависит от конструкции и характеристик здания. Но периодически возникают и другие моменты, связанные с изменением площади и функционального назначения помещений.

    Нужно учесть все возможные варианты объединения и использовать оптимальный.

    Согласования по проекту перепланировки

    Для сноса подоконного пространства и части наружной стены нужно получить разрешение. В п. 3.1 Приложения 1 к Пост. Прав. Москвы №508 указывается, что подобные действия являются изменением конструкции.

    Требуется проект перепланировки, что прямо указывается в п. 4.7 Приложения 3. К проекту перепланировки обязательно нужно приложить формулы с выполненным теплотехническим расчетом.

    Батареи (радиаторы отопления) на балконе

    Общее правило таково: радиаторы запрещено выносить на балкон или на лоджию. Требование прописывается на уровне п. 10.7 Прил. 1 к Пост. Правительства Москвы № 508, а также других документов.

    Законодательство запрещает размещать на балконах и на лоджиях:

    • водяные радиаторы;
    • водяные системы отопления;
    • любые другие инженерные коммуникации, которые идут от стояков системы отопления (к примеру, нельзя будет сделать сауну или бассейн).

    Что касается электрических систем отопления и обогрева, то они допускаются. Никаких запрещающих норм не предусмотрено. Но будьте готовыми к тому, что придется в случае чего получать решение суда сохранить перепланировку.

    Присоединение к комнате зимнего сада или веранды

    Если подобные объекты есть в реальности, то обозначены и «на бумаге» (т.е. в проектной документации). Дальше изучаем нюансы экспликации БТИ.

    Есть 2 варианта развития ситуации:

  • Веранды и зимние сады в экспликации БТИ включены в общую площадь. Это значит, что проблем с системами отопления не будет. Объединение помещений возможно без проблем.
  • Веранды и зимние сады в экспликации БТИ относятся к категории вспомогательных помещений. На практике это обозначает, что подобные объекты приравнены к балконам / лоджиям. Соответственно, придется узнавать о возможности проведения перепланировки и получения согласований.
  • Есть и еще один момент. В инвентаризационных документах на квартиру (т.е. в планах и в экспликациях БТИ) реальную площадь балкона умножают на понижающий коэффициент 0,3. Т.е. сведения, указанные в технической документации, не соответствуют реальности. Так что придется дополнительно походить с рулеткой и еще раз все промерить.

    Надеемся, что с перепланировкой проблем не будет. Выбирайте ваш вариант объединения пространства и наслаждайтесь новыми площадями!

    Видео: Как присоединить балкон к комнате?

    Читайте также:  Кому остается квартира после развода, если супруги имеют равные доли?
    Ссылка на основную публикацию