Покупка доли в квартире: подводные камни, риски и проблемы

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.

Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.

Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.

Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:

  • Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
  • Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
  • Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.

Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире выполняется примерно таким же способом, как и приобретение всей недвижимости в целом.

Порядок действий

  1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов. В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
  2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель. В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
  3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует. Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
  4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
  5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
  6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Документы

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта сторон (оригиналы и копии).
  • Свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки (актуально для несовершеннолетних).
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Отказы от реализации преимущественного права от других собственников (если есть).

Расходы, налоги и сроки

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Примерный перечень расходов:

Тип расходаСумма
Стоимость долиИндивидуально
Услуги нотариусаОт 2 тысяч рублей
Госпошлина в Росреестре2000 за каждого собственника

Помимо всего прочего, новый владелец будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость. Вопрос с НДФЛ за продажу доли будет решать уже продавец, покупателя этот момент волновать не должен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Последние изменения: Январь 2021

Юридически понятие «доля в жилом помещении» не связано с определением границ территории, а представляет собой виртуальное право на собственность. Поэтому покупка доли в квартире имеет подводные камни, связанные с выделением конкретной части жилого пространства физически для возможности проживания. Производя регистрацию, органы ФМС сравнивают метраж доли с минимальной жилой площадью, определяемой нормативами, установленными в регионе. При недостаточности квадратных метров регистрирующие органы отказывают в прописке по данному основанию, а правомерность отказов зачастую поддерживают судебные инстанции.

Цели и связанные риски

Взвешивая «за» и «против», стоит ли покупать долю в квартире, перспективному владельцу части жилья необходимо сопоставить цели приобретения со связанными рисками.

Даваемые объявления о продаже содержат информацию о выгодах «три в одном» за невысокую цену:

    право на собственность; возможность постоянной регистрации в регионе, интересном для иногородних лиц; право на проживание на территории.

Чем опасна покупка доли в квартире для желающих получить прописку и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказывают в проведении процедуры регистрации, аргументируя связь прописки и проживания, но на 1 квадратном метре проживать нельзя, поэтому и регистрация имеет формальный характер.

Покупка жилплощади ниже установленных региональных нормативов приводит к отказу в регистрации, а суды проявляют тенденцию к поддержке регистрирующих органов. Так, Петербургским городским судом было вынесено решение о правомерности отказа прописаться на жилплощади ниже минимума (для северной столицы 9 кв. м на человека) с формулировкой о невозможности фактического вселения.

Миграционная служба тщательно контролирует «резиновые квартиры», поскольку покупка доли и дробление стало причиной массового вселения и прописки с последующим созданием условий для проживания, невозможных для совладельцев.

Подводные камни и риски при покупке долей

Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.

Какие подводные камни при покупке квартиры в её части существуют:

  1. Конфликтные соседи, ведущие аморальный образ жизни. Приобретение доли в квартире с подобными совладельцами, чревато сложностями или невозможностью, как дальнейшей продажи, так и совместного проживания.
  2. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых является обязательным, сделка может быть признана недействительной, а цель – покупка доли для прописки недостигнутой.
  3. Получение согласия от супруга. Если реализуемая часть относится к составу совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие партнёра.
  4. Соблюдение алгоритма по предоставлению преимущественного права на покупку. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ перед продажей стороннему лицу следует предложить воспользоваться приоритетом остальным сособственникам. Адресатам следует направить уведомление о планируемой продаже, после которого получить их решение в виде:

    письменного отказа от предложения; согласия на выкуп; 30-ти дневного молчания, приравниваемого к отказу и дающего право собственнику искать покупателя на стороне.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 612 hits)

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Рынок недвижимости привлекает мошенников, которые хотят поживиться на доверчивых людях. Особенно часто страдают покупатели долей в квартире. Попытка совершить выгодную сделку оборачивается потерей жилья или денег. Зачастую собственники теряют несколько сотен, а то и миллионов рублей. Хитрые дельцы придумывают все новые и новые схемы обмана. Нужно быть начеку и вооружиться правовыми знаниями.

Как избежать обмана с долями в квартирах? На какие факторы обратить внимание? Как оформить долю в собственность без проблем, рисков и нервотрепки? Разберем все спорные моменты, укажем на ошибки, дадим советы на будущее.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?

Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).

Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.

Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.

Стоит или не стоит покупать долю в квартире:

  1. Если вам нужнасрочная прописка в городе – приобретение доли решает эту проблему. Причем достаточно приобрести даже самую минимальную часть квартиры (например, 1/20 или 1/90 дробь). Собственник выкупает долю и оформляет регистрацию – на себя и на детей. Если он захочет прописать супруга, родителей и третьих лиц, нужно получить согласие других совладельцев квартиры.
  2. Если вас интересует квартира – покупка одной доли позволит в будущем претендовать и на дроби совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ, приоритет в выкупе долей имеют текущие собственники.
  3. Если вам нужна жилплощадь – следует покупать только выделенные в натуре доли. Или, как вариант, долю в виде изолированной комнаты (например, ⅓ часть в 3-комнатной квартире). Эти моменты отражаются в выписке из ЕГРН или соглашении собственников жилья.

Покупатель должен ответить на вопрос – нужна ли ему доля и что с ней делать в дальнейшем? Бывает, что найти желающих купить долю очень сложно. Особенно, если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные и просто сварливые собственники.

Подводные камни и риски при покупке долей

Представьте, что вы с трудом накопили деньги на приобретение доли в квартире: взяли ипотеку, одолжили у знакомых, сняли со вклада в банке. Каково же будет разочарование, если сделка вдруг сорвется. Это только в лучшем случае. Может быть гораздо хуже – например, потеря всех денег, которые вы откладывали на операцию с жильем.

Давайте посмотрим, какие могут быть риски и чего ждать от недобросовестных собственников:

Риск №1. Обременение

Квартира является местом жительства людей. Неудивительно, что при покупке может обнаружиться, что на вашей доле прописаны третьи лица. Это могут быть супруги, родственники, знакомые продавца. Если их выписывать, то только через суд – а это долго и обременительно.

Прежде чем заключать сделку, попросите у продавца документ о проживающих в квартире лицах – архивную выписку из домовой книги. Там указывают всех тех, кто жил или живет в данной квартире. Если вы обнаружите зарегистрированных жильцов, потребуйте от продавца, чтобы тот снял их с регистрационного учёта. Разумеется, не на словах, а путем предъявления справки из отделения МВД.

Риск №2. Совладельцы не отказались от покупки

Проверяйте, чтобы текущие совладельцы квартиры не имели притязаний на долю. Они обладают приоритетом в выкупе, а значит, если их не уведомили в первую очередь, могут легко оспорить сделку. Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, признание купли-продажи недействительной осуществляется в судебном порядке. Зачем вам лишние риски?

Доказательством выступают не только уведомления в адрес остальных содольщиков. Вам нужно попросить продавца предоставить нотариальные отказы совладельцев от приобретения квартирной дроби.

Риск №3. Недееспособный продавец

Участвовать в сделке может только дееспособное лицо, отдающее отчет в совершаемых действиях. Недееспособность – это нарушение, за которым следует признание сделки ничтожной (п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Оценить дееспособность продавца можно как визуально, так и с помощью документов. Одним из таких является медицинская справка о том, что продавец не состоит на учёте в ПНД и наркодиспансере. Вежливо попросите также справку из органа опеки (ООП) – о том, что гражданин не является опекаемым третьими лицами.

Риск №4. Обход нотариуса

Хитрые продавцы могут предложить сэкономить и не обращаться к нотариусу. Имейте в виду, что отвечать потом придется вам. Да и подобные сделки не пройдут регистрацию в Росреестре. Начиная с 2016 года, нотариальная форма сделок с долями в квартире является обязательным условием.

Сообщите продавцу обо всех моментах. Предложите найти «бюджетного» нотариуса, который не возьмет много денег за свои услуги. Если продавец упорно не хочет заверять договор у нотариуса – лучше не рисковать и вообще отказаться от сделки.

*/ – Не давайте согласия на замену покупки договором дарения доли в квартире. Даже если на первый взгляд такая сделка и пройдет заверку нотариусом, совладельцы могут подать в суд и оспорить намерения сторон. Особенно, если им станет известно, что «даритель» получил деньги за якобы подаренную часть жилья. Если обман вскроется, вас обяжут вернуть долю продавцу, а продавца – деньги. И может оказаться, что деньги давно потрачены, так что покупатель останется ни с чем.

Риск №5. Долги продавца

Собственник делает скидку на долю в квартире в связи с долгами за ЖКУ. Радостный покупатель может не придать этому значения, ведь удалось сэкономить! Однако трудности начнутся позднее, когда придет счет за квартиру + пени за просрочку. А порой и повестка из суда, если УК подаст в суд за неуплату коммунальных платежей. Отвечать, как вы понимаете, придется новому собственнику – покупателю.

Требуйте выписку из ЕИРЦ или «свежую» выписку из ЕГРН с данными на квартиру. Не стоит брать долю, если за ее владельцем числится крупная сумма денег. Даже если вам предложат скидку с учетом долга, не рискуйте. Как вариант, посетить ЕИРЦ и сделать перерасчет – долги останутся за продавцом, а покупатель начнет оплачивать коммунальные услуги с «чистого листа».

Риск №6. Нет согласия от супруга

Заключение договора купли-продажи с одним из супругов – это всегда риск. Если квартира считается совместно нажитым имуществом, требуются согласия обоих супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отсутствие разрешений приводит к оспариванию сделки в судебном порядке. Зачем идти на риски, зная о них?

Первым делом проверьте паспорт продавца – обязательно оригинал документа (копию легко подделать). Если вы увидели, что продавец в браке, попросите предоставить согласие второго супруга. Отказ в предоставлении нотариального согласия – явный повод насторожиться и отменить сделку.

Риск №7. Несовершеннолетние собственники

Малолетние и несовершеннолетние не могут участвовать в сделке по продаже жилья. Пока ребенку не исполнилось 18 лет, его интересы представляют законные представители – мать, отец, опекуны (п. 3 ст. 60 СК РФ). Прежде чем продавать долю ребенка, взрослые обязаны найти новое жилье. Условия для проживания должны быть не хуже, чем имеющиеся. Отслеживать эти моменты поручено органу опеки (ООП).

Если вы имеете дело с детскими долями в квартире, требуйте официального акта местного ООП. Найдите сведения о выделении другой доли. Сверьте, реально ли существует адрес новой жилплощади. Если подозрений не возникнет – заключайте договор купли-продажи.

Список подводных камней можно продолжить и дальше. Мошенники выдумывают новые схемы обмана, поэтому стоит быть готовым к любым выходкам. Ну а лучше всего доверить сделку юристу – это обезопасит вас от проделок нечестных людей.

Порядок покупки доли в квартире

Как же купить долю в квартире и не попасться на удочку хитрых продавцов? Следует придерживаться алгоритма заключения сделки. О нем и пойдет речь в следующих подразделах.

Инструкция: этапы

Порядок покупки долей в квартире с учетом возможных рисков:

Шаг 1. Проверить чистоту сделки

Попросите собственника предъявить паспорт, документы на отчуждаемую долю, справки и разрешения, нотариальные бумаги. Ознакомьтесь с их содержанием, проверьте на подлинность. Возьмите срок на обдумывание своих намерений о покупке.

Шаг 2. Заключите договор купли-продажи

Договоритесь с продавцом, назначьте время для посещения нотариуса. Обратитесь в нотариальную контору, оплатите госпошлину. Нотариус подскажет, как оформить договор купли-продажи. Вместе с тем вам нужно составить акт приема-передачи комнаты (доли). Если условия договора вас устраивают, поставьте подпись.

Шаг 3. Определитесь со способом расчета: наличный или безналичный (см. «Расписка в получении денежных средств за долю в квартире»).

Шаг 4. Отдайте договор и документы в МФЦ

Соискатели могут обратиться через «Мои документы» или напрямую в ФКП «Росреестра». Предварительно нужно заплатить госпошлину. Регистраторы сообщат, когда вы сможете забрать готовую выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Завершите оформление

Шаг 6. Перечислите продавцу оставшуюся сумму денег за долю в квартире – обычно используют аренду банковской ячейки, аккредитивный счет и др.

Уделите внимание проверке юридической чистоты сделки. Не нужно надеяться только на нотариуса. Если риски обнаружатся в ходе оформления, отмотать время вспять уже не получится. Лучше тщательно проверить заранее, чем жалеть об упущенных возможностях.

Список документов

Стандартное оформление купли-продажи предусматривает обращение в МФЦ или Росреестр. Комплект бумаг для регистрации примерно одинаковый.

Какие нужны документы:

  • заявления по образцу Росреестра – бланк предоставит сотрудник;
  • паспорт РФ;
  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • нотариальные отказы остальных долевиков;
  • согласие второго супруга;
  • заключение органа опеки;
  • прочие данные.

Если возникнет необходимость, сотрудники ГБУ «Мои документы» сообщат о том, какие бумаги нужно донести. Обычно в МФЦ сами запрашивают информацию. Для этого существуют электронный архив и бумажная картотека.

Образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Обязателен в случае с долевой собственностью. Отказ должен иметь строго письменную форму. Устные заверения не внушают доверия, да и не могут быть использованы в качестве аргумента.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Основной документ, целью которого является соглашение двух сторон – продавца и приобретателя доли в квартире. Оформление происходит в присутствии нотариуса. Без печати и подписи клерка соглашение недействительно для Росреестра.

Сроки

Материал статьи посвящен покупке доли, а значит нас интересуют сроки в отношение покупателя.

Составить и заверить договор купли-продажи можно в течение 1 дня.

Затем нужно передать документы в Росреестр. Обычно выписку ЕГРН выдают в течение 3-5 дней, но бывают и задержки. Если вы действуете через «Мои документы», срок увеличится на 2-3 дня. Этот период нужен для пересылки бумаг в головной офис ФКП «Росреестра».

Стоимость

Расходы связаны с госпошлиной, услугами нотариуса и налогом. Попробуем подсчитать, во сколько обойдется покупка доли в квартире:

  • государственная пошлина – 2 000 рублей с одного человека (в нашем случае – покупателя);
  • нотариальная госпошлина за утверждение договора – 0,5% от цены объекта недвижимости (точнее доли). Общая сумма не превышает 20 000 рублей, но и не меньше 300 рублей;
  • услуги нотариуса – индивидуально с учетом региона (согласно рекомендациям Нотариальной палаты РФ).

Любой продавец недвижимости получает доход – с него уплачивается 13% в качестве налогового сбора (НДФЛ).

Тот, кто приобретает долю в квартире вправе рассчитывать на налоговый вычет в пределах покупки. О том, что это такое и как его получить, читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

Итак, сделки с жильем имеют подводные камни. Застраховаться от них практически нереально. Однако если следовать рекомендациям, изучать сведения о сделке и просчитывать риски – можно снизить процент ошибок.

Смотрите видео о возможных проблемах с покупкой долей в квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Покупка доли в квартире: риски и проблемы

Долей в жилом помещении называется некоторый процент от общей площади, оформленный по закону. Такая форма собственности отличается от совместного владения тем, что совладельцы определяют размер части, принадлежащей каждому. Сложными считаются продажа и покупка доли в квартире: риски и проблемы, связанные с этой процедурой, считаются максимальными среди сделок с недвижимостью.

Отличия долевой собственности

Один объект недвижимости может быть закреплён за несколькими собственниками по-разному:

  • совместное владение: жилплощадь по документам закреплена за одним человеком, но по факту собственников два, так как они оба участвовали в приобретении. Например, квартира, купленная супругами: продать или поменять её возможно только с согласия обоих;
  • доли, выделенные в натуре, иным словами, «коммунальная» квартира: площадь документально разделена на несколько объектов, каждый собственник платит за свою комнату по специальному счёту в коммунальных службах и имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (однако, при продаже он обязан сначала получить от остальных собственников отказ от преимущественного права покупки);
  • долевое владение: каждый владелец имеет документ на свою часть квартиры, при этом объект недвижимости остаётся единым. Обычно часть обозначается в процентах: половина, треть, четверть. У доли нет материального выражения в виде конкретной комнаты. Это незримая часть, подтверждающая, что владелец вложил свои деньги в покупку или получил её в дар.

Долю можно продать, обменять, подарить.

Для покупателя эта сделка связана с большим количеством рисков и подводных камней.

Правила покупки доли

Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых в сделке купли-продажи может быть отказано, либо она будет легко признана недействительной.

Документальное оформление

Для начала долевое право должно быть зарегистрировано в Росреестре. При совместном владении продать свою часть не получится: прежде право нужно оформить. Основаниями для регистрации в Росреестре могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство. Квартира, доставшаяся наследникам, будет поделена между ними в равных долях, если они сами не решат вопрос по-другому до дня закрытия наследственного дела. Получив свидетельство о наследовании, человек может оформить его в Росреестре, и тогда он будет записан в ЕГРП как собственник доли;
  • совместная покупка квартиры. В момент, когда несколько человек вскладчину приобретают жильё, они могут выбрать, как его зарегистрировать: на одного человека или за каждым закрепить долю. Это касается и покупки жилья супругами: тогда их имена будут фигурировать не только в договоре купли-продажи, но и в ЕГРП;
  • договор дарения. Если жилое помещение было подарено нескольким лицам одновременно, они становятся собственниками каждый своей доли, как в случае с получением наследства;
  • договор купли-продажи. Собственник может продать часть квартиры другому лицу. В договоре купли-продажи прописывается процент от общей площади, который по праву ему переходит. Этот договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Главное – чтобы собственник доли был отражён в данных Единого Государственного Реестра Права. Только в этом случае он может распоряжаться своим процентом от квартиры.

Опасность для покупателя: мошенник может предложить выкупить его часть квартиры, хотя не является собственником ни доли, ни всей жилплощади.

Способ избежать проблему: покупатель должен получить выписку из ЕГРП о том, что продаваемая часть квартиры действительно находится во владении продавца.

Личность продавца

Долю в квартире может продать лицо:

  • совершеннолетнее;
  • дееспособное;
  • не находящееся под давлением.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, сделка может быть осуществлена только с согласия его законного представителя (родитель, опекун) и органов опеки. Последние следят за тем, чтобы сделка не оказалась невыгодной для ребёнка.

Опасность для покупателя: если покупку удаётся оформить без разрешительной бумаги от органов опеки, позже сделка может быть признана недействительной.

Способ избежать проблему: требовать предъявления документов из опеки, если собственник – несовершеннолетнее лицо.

Под дееспособностью понимается возможность контролировать свои действия и отвечать за поступки. Если человек в момент продажи находился в состоянии аффекта, не был достаточно адекватным, а так же если на его решение влияли другие лица (угрозами, шантажом), сделка может быть признана недействительной. Главное – предоставить судье доказательства этих фактов.

Опасность для покупателя: мошенники нередко используют эту схему – продают свою долю, а затем доказывают свою недееспособность.

Решением суда сделка признаётся недействительной, продавца обязуют вернуть полученные деньги, но если они уже потрачены, сделать это будет практически невозможно. Вместо вложения денег покупатель доли теряет время и лишается денег.

Способ избежать проблему: все этапы сделки производить в присутствии нотариуса. Не совершать покупку при наличии любых сомнений в добропорядочности продавца. От сомнительной сделки лучше отказаться сразу.

Право преимущественного выкупа

Прежде чем продать свою долю в жилом помещении, владелец должен предложить её покупку остальным собственникам. В идеале от каждого нужно получить письменный отказ от выкупа: он одновременно станет доказательством того, что владелец проинформирован и не против продажи доли третьим лицам. Сложность в том, что отказ должен быть оформлен по правилам: личной явкой собственника в Росреестр или заверением бумаги у нотариуса. Не все владельцы своих долей готовы тратить на это время и деньги. Владелец вовсе может проживать в другом городе.

К документальному отказу от права преимущественного выкупа относят:

  • заявление, переданное лично собственником в Росреестр;
  • нотариально заверенная бумага;
  • отправка заказного письма с информацией о будущей продаже доли и подтверждение его получения (если в течение 30 дней не был получен ответ от собственника).

Опасность для покупателя: если кто-то из собственников не дал своего отказа от покупки оставшейся части квартиры, он может потребовать признать сделку недействительной.

Способ избежать проблемы: прежде чем купить долю, нужно проверить, есть ли отказы от всех оставшихся владельцев помещения.

Примечание: если владельца квартиры найти вовсе не удалось, продажа не состоится. В этом случае собственник доли может её подарить. Однако, такая сделка будет признана притворной, если найдутся доказательства. Лучше отказаться от покупки, если недостаточно бумаг.

Заключение

Основной риск при покупке доли в квартире – возможность признания сделки недействительной. Как минимум, покупатель потеряет время. Но вместе с ним могут пропасть и деньги, отданные за долю, если продавец их уже потратил.

Если выкуп доли осуществляется в «коммуналке», и в купленной комнате предстоит жить, нужно проверить соседей на адекватность: не будет ли проблем с проникновением на свою жилплощадь. Они могут причинять неудобства, отказываться впускать нового собственника, а решение этого вопроса затянется на годы.

Чтобы не нарваться на проблемы, нужно:

  1. понимать, для чего покупается доля: чтобы жить в комнате, или просто вложить деньги;
  2. все этапы проходить под контролем юриста и нотариуса;
  3. проверять документы на подлинность;
  4. интересоваться личностью продавца. В идеале покупать долю только у проверенных, знакомых и добропорядочных граждан.

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире – одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество “подводных камней”. Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а “дарения”.

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись “без угла”.

Прежде обратимся к формулировкам – доля в квартире – что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, “записана” она на кого-то одного. И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого. Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина – когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может “уйти” к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее – ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый “камень”. В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует. На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности. Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной “больной точкой” темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками. Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества. Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное – покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель – проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях. Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно. Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов. Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым. Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев. Даже если они не участвуют в сделке.

Все о покупке доли в квартире

  1. Отличия совместной и долевой собственности
  2. Преимущественное право покупки
  3. Условия покупки доли в квартире, где прописан ребенок
  4. Покупка доли ребенка
  5. Действия с незаконной перепланировкой
  6. Долги по коммунальным платежам
  7. Наличие обременения
  8. Получение доли из общей площади
  9. Согласие супругов
  10. Порядок оформления сделки

1 В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

  • При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
  • При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

2 Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ все владельцы имеют приоритетное право покупки квадратных метров по цене, назначенной при продаже. Публичные торги и передача на безвозмездной основе являются исключениями. По закону продавец должен послать остальным собственникам письменные уведомления с указанием цены и других условий. На покупку им отводится один месяц, после чего продавец получает возможность заключения сделки с третьим лицом. Они могут подать письменное заявление с отказом от своих притязаний. В этом случае долго ждать не придется. Если предложение меняется, об этом также необходимо сообщить.

Когда появляется сразу несколько первоочередных претендентов, выделенные метры получает тот, кто предлагает лучшие условия. Это может быть муж, жена или человек, не являющийся родственником. Никаких привилегий, зависящих от степени родства, не предусмотрено.

При нарушении статьи 250 в течение трех месяцев можно подать иск в районное отделение суда.

Попытки обойти закон не всегда заканчиваются успешно. Оформляя акт дарения на третье лицо, есть риск не получить от него положенную сумму денег. Кроме того, даже получив обещанную плату, продавцы остаются ни с чем. Ведь по сути такая операция представляет собой акт купли-продажи. Доказать это в суде совсем не сложно.

Чтобы не стать жертвой мошенников или не совершить ошибку самому, лучше заручиться поддержкой юриста. Некоторые решения, правильные на первый взгляд, часто приводят к нежелательным последствиям.

3 Что делать, если в квартире прописан ребенок?

Если на площади прописан ребенок, нужно получить согласия на отчуждение от органов опеки. Это необходимо, чтобы обезопасить его от действий потенциального преступника и защитить от конфликтов. Срок действия согласия — один месяц, поэтому оформляют его в последнюю очередь.

Пакет документов для органов опеки

  • Паспорт опекуна.
  • Свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Заявление о разрешении на проведение сделки.

Не исключено, что потребуются и другие бумаги.

4 Как купить долю ребенка?

Необходимо проверить, соблюдает ли продавец правила, не скрывает ли он факт того, что одним из претендентов на квадратные метры является несовершеннолетний.

Условия продажи доли

  • У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
  • У него будет постоянная прописка по новому адресу.
  • После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

5 Как купить долю в квартире с незаконной перепланировкой?

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно. Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами. Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Конечно же, лучше воздержаться от подобных действий. Во-первых, они противозаконны, а во-вторых, при обследовании часто выявляются нарушения, которые невозможно обнаружить самостоятельно. В результате новый владелец вынужден на свои средства проводить капитальный ремонт.

Покупатель, как правило, вызывает сотрудника из БТИ. Тот производит осмотр, замер и отмечает все несоответствия с паспортом и планом. Совершать сделки с недвижимостью при обнаружении нарушений запрещено. В редких случаях продавцу удается договориться с покупателем без осмотра. В этом есть смысл только тогда, когда состоянию дома и комфорту соседей ничего не угрожает. Например, хозяева снесли стенной шкаф и расширили проем в перегородке, не испытывающей никаких нагрузок, кроме собственной массы. Разработка проектной документации и согласование займут больше месяца, а времени на ожидание нет — въехать надо срочно.

6 Как быть с долгами по коммунальным платежам?

При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.

Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.

Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.

Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.

7 Что делать, если есть обременения?

Они накладываются как на всю площадь, так и на ее часть. Чтобы узнать, есть ли они, нужно внимательно прочесть выписку из ЕГРН. Для ее получения следует обратиться в МФЦ. Услуга платная. Ее средняя стоимость составляет 350 руб., но это единственный способ узнать правду о приобретаемом объекте недвижимости.

Ипотека является обременением. В этом случае для проведения сделки необходимо не только согласие собственников, но еще и банка, выдавшего кредит. Финансовые учреждения часто отвечают отказом, так как не хотят брать на себя риск, связанный со сменой владельца.

Самое простое решение — досрочное погашение долга, но оно не всегда осуществимо. Если покупателем является лицо с преимущественным правом, риск сводится к минимуму.

8 Как получить свою долю из общей собственности?

Совладелец объекта недвижимости может требовать выдела своей части. При отказе других совладельцев ему следует обратиться в суд и настаивать на принудительном выкупе доли в квартире. Объект можно разделить не всегда.

Возникают ситуации, когда ограничения накладывает закон или планировка жилья. Тогда лицо, подавшее иск, получает компенсацию, равную стоимости его квадратных метров. Компенсация также выплачивается при несоразмерности участка. Выплата производится в обязательном порядке вместо выдела квадратных метров.

Условия выплаты компенсации

  • Доля является незначительной.
  • Ее нельзя выделить и отграничить от остальной территории.
  • Лицо, подавшее иск, не имеет существенного интереса в ней. Наличие существенного интереса определяется судом. Чтобы его выявить, потребуются доказательства того, что лицо нуждается в объекте в силу возраста, профессиональной деятельности, других обстоятельств.

В остальных случаях от денежной выплаты можно отказаться в пользу получения своей части.

9 Нужно ли согласие супругов при покупке?

Любая площадь, приобретаемая семьей, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все, что нажито в браке. Квадратные метры, купленные до или после брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.

В статье 35 Семейного кодекса РФ говорится, что при регистрации может понадобиться нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены. Суд признает акт купли-продажи недействительным по требованию мужа или жены и если есть доказательства того, что один из членов семьи был против соглашения.

Супруг может подать иск в течение года со дня, когда ему стало известно и подписании договора.

10 Как правильно оформить сделку?

Сначала продавец должен выделить свою часть из общей собственности. Она считается выделенной с момента оформления на нее выписки из ЕГРН.

Следует проверить, есть ли обременения, незаконные перепланировки или другие факторы, препятствующие приобретению. Необходимо провести обследование, пригласив сотрудника БТИ и экспертов из инжиниринговой кампании. Желательно составить акт осмотра или опись.

При выкупе доли в квартире у родственников либо других совладельцев продавцу не нужно рассылать уведомления с указанием цены и других условий. В остальных случаях сделать это необходимо, чтобы они могли реализовать свое преимущественное право без затруднений. С момента размещения рекламного объявления должен пройти месяц, по истечении которого преимущественное право утрачивает свою силу. Вопрос решится быстрее, если совладельцы напишут уведомление о том, что они не претендуют на выделенные квадратные метры.

При изменении условий придется ждать еще один месяц. Покупатель, настаивая на их изменении, рискует остаться ни с чем, поскольку более выгодные условия могут устроить жильцов. Чтобы застраховать себя от нежелательных последствий, лучше потребовать копии отказов всех владельцев.

Когда объект проверен и все бумаги собраны, стороны заключают договор купли-продажи. Он составляется по стандартному образцу.

Обязательные пункты договора купли-продажи

  • Паспортные данные всех участников.
  • Информация об объекте — адрес, площадь, другие параметры.
  • Данные остальных жильцов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Иные условия — по желанию сторон.

Бумага заверяется у нотариуса. Он может помочь в ее составлении и обеспечить техническое сопровождение сделки. Затем оформляется выписка из ЕРГН.

В новостройке, не введенной в эксплуатацию, нужно будет подписать акт приема-передачи площади. Производится расчет. Оформляется расписка в получении средств. Единого образца для нее нет.

Пакет документов для продавца

  • Паспорт.
  • Выписку из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, акт дарения содержит условия, при которых продажа невозможна. Не исключено, что в акте приватизации указано, что лица, отказавшиеся от своей доли, сохранили возможность проживания на площади.
  • Выписку из домовой книги — из нее можно узнать, не прописан ли несовершеннолетний.
  • Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить, нет ли незаконных переустройства или перепланировки.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга.
  • Отказы всех совладельцев.
  • Разрешение органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам — выдается управляющей компанией.

За регистрацию прав на жилье надо будет заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. с каждого нового собственника. Следует заранее выяснить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, агентства, разместившего у себя рекламу и занимавшегося поиском клиентов. Часто бывшие владельцы предлагают оплатить эти расходы пополам. Чтобы избежать недоразумений, лучше решить этот вопрос в первую очередь.

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Закон запрещает реализацию долей в недвижимом имуществе в общем порядке, чтобы избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных покупателей. Как оформить выкуп доли в квартире, если сособственниками являются близкие родственники, рассмотрим подробнее.

Коротко о долевой собственности

Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.

На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:

  1. Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
  2. Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
  3. Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.

Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.

Гражданский кодекс (ст. 250) ограничивает возможности собственника на продажу или мену имущества, принадлежащего ему на праве долевой собственности. Первоначально информация о продаже объекта должна быть доведена до других собственников. Сособственники должны выразить свое мнение относительно продажи.

Закон устанавливает сроки для выкупа доли сособственниками:

  • при продаже недвижимости – 30 дней;
  • при продаже движимого имущества – 10 дней.

Продажа доли в квартире

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

  1. Подготовка имущественной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата налога.

Документация

В процессе подготовки документации первоначально необходимо оформить уведомление о продаже другим собственникам. Документ должен содержать подробную информацию об условиях сделки (срок, цену). Если один из родственников согласен на покупку, другие владельцы могут оформить письменный отказ от сделки для ускорения продажи.

Другие документы, необходимые для сделки:

  • гражданский паспорт продавца;
  • нотариальное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающая информация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг.

Контракт

Оформление договора купли-продажи возможно через юриста или у нотариуса. Самостоятельно составление договора при отсутствии опыта не рекомендуется.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения с 2016 года является обязательным условием. Поэтому стороны должны дополнительно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Составление договора в нотариальной конторе оплачивается отдельно.

Регистрация

Стороны подписывают контракт и совместно передают его на регистрацию в Росреестр. Документы можно направить:

  • через МФЦ;
  • через сайт Госуслуги;
  • почтой.

Документы для регистрации:

  • заявление сторон;
  • гражданские паспорта;
  • нотариально заверенное согласие супругов;
  • документы о браке (при наличии);
  • правоустанавливающая информация;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая документация;
  • свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при наличии несовершеннолетних граждан в числе сторон).

Покупатель должен оплатить пошлину за регистрацию. Ее размер в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Налог

Последним этапом является оплата подоходного налога продавцом. Размер платежа составит 13% от стоимости доли.

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Принцип реализации преимущественного права:

  • собственник составляет уведомление;
  • направляет документ всем сособственникам;
  • получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
  • не получает ответа.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Когда преимущественное право не работает?

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

  • завещание доли;
  • передача объекта в дар;
  • продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
  • при банкротстве;
  • при наличии нескольких желающих.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Покупка доли в квартире запрещается в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс запрещает переуступку права преимущественной покупки доли третьим лицам.

Воспользоваться возможностью могут исключительно сособственники. Другие граждане лишены права требования преимущественной покупки по договоренности с другими собственниками.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.

Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.

Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Выкуп 1 2 доли квартиры может потребовать наличия значительной суммы денежных средств. При отсутствии необходимого капитала, сособственник может чинить препятствия к реализации объекта, путем отказа получать уведомление.

Течение срока, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, начинается с момента получения другими владельцами долей уведомления о продаже.

Если сособственник отказывается получать уведомление добровольно, то возможно направление документа следующими способами:

  1. Почтовое отправление. Гражданин оформляет уведомление в виде письма с объявленной ценностью. К нему прилагается уведомление о вручении и опись документации, которая содержится во вложении. Опись подлежит заверке сотрудником почты. Документ направляется на адрес сособственника. В случае отказа от получения конверта, он является доказательством направления уведомления. Целесообразно исчислять срок со дня возвращения конверта отправителю.
  2. Нотариальное письмо. Гражданин имеет право привлечь к уведомлению сособственников нотариуса. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору и оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Специалист оформит уведомление и направит сособственникам. При получении письма, нотариус выдает свидетельство об уведомлении адресата. При отказе от получения, нотариус выдаст документ о принятых мерах по своевременному уведомлению.

Риски при покупке доли в квартире

При покупке доли в жилом помещении у посторонних граждан необходимо принять во внимание ряд рисков, которым подвергает себя покупатель. Покупка доли в квартире подводные камни:

  1. Оформление договора дарения, вместо контракта купли-продажи. Такой вариант подходит исключительно для сособственников или лиц, проживающих в данном жилом помещении. В противном случае покупатель лишается права оспаривания сделки в суде, в случае предоставления недостоверной информации об объекте. Вернуть выплаченные деньги не получится даже в судебном порядке.
  2. Последующая реализация объекта. При продаже доли квартиры стоимость объекта значительно ниже, чем рыночная цена жилого помещения в целом. Выкуп проблемной доли в квартире не стоит рассматривать с целью вложения средств. Последующая реализация объекта значительно затруднена. При этом для сособственников сделка является выгодной. Приобретая все части жилого помещения, владелец повышает общую стоимость.
  3. Приобретение доли в квартире посторонних граждан для личного проживания является нецелесообразным. Постоянное проживание с чужими людьми становится тяжелым, с моральной точки зрения.

Приобретение доли в квартире является выгодной сделкой для сособственников. Оформление сделки имеет свои особенности. Владелец должен предупредить других собственников о намерениях. Направление уведомления лучше оформить в письменном виде, так же, как и отказ от сделки. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Читайте также:  Заявление на гарантийный ремонт товара: порядок оформления и образец документа
Ссылка на основную публикацию