Для сноса столичных пятиэтажек хотят создать Фонд реновации жилья и предоставить ему налоговые льготы

Кому надеяться на льготы при реновации пятиэтажек

Власти наконец-то определились с налоговыми льготами для участников реновации, вопрос о которых беспокоил многих граждан. Основания для этого были – предоставляемые квартиры формально являются получением дохода (хотя, конечно с такой трактовкой тоже можно поспорить), а любой доход, помимо предусмотренных законом случаев, подлежит налогообложению. Действующее законодательство не содержало каких-либо норм, которые позволили бы освободить участников реновации от дополнительной налоговой нагрузки. Кому будут предоставлять льготы в рамках реновации, рассказал адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов.

Корректирующие поправки, разработанные Минфином, расширили перечень доходов, которые освобождаются от уплаты НДФЛ. Для граждан это означает решение их проблемы, так как никаких дополнительных действий от них не потребуется –полученные по программе реновации квартиры автоматически освобождаются от налога. Льготы должны распространяться не только на квартиры, но и на полученные по программе компенсации.

Остаются вопросы о том, как власти распространят действие льгот на граждан, которые могут быть переселены уже до конца этого года. Законопроект о налоговых льготах участникам реновации должен вступить в силу с 1 января 2018 года, поэтому «первые переселенцы» могут оказаться без защиты от налоговых претензий. Однако этот вопрос чиновники пообещали решить, возможно, в законе предусмотрят его обратную силу, что позволит гражданам избежать дополнительной финансовой нагрузки.

Помимо непосредственно налоговых льгот вопросы есть и к самим компенсациям, которые могут предпочесть вместо помещений участники программы. Гражданам придется проще, чем предпринимателям – им будет предоставлено равноценное возмещение. Однако следует подготовиться заранее и заказать независимую оценку, которая впоследствии поможет доказать в суде реальную стоимость квартиры. Пренебрегать этим не стоит, поскольку, скорее всего, случаи оспаривания размера компенсаций будут не редкими.

Владельца нежилых помещений придется сложнее, поскольку для малого бизнеса большую роль играет расположение, однако пока нет никаких предпосылок к тому, что власти как-то будут учитывать это в размере компенсации. Однако и в этом случае лучше всего оценить помещение в совокупности с его расположением, транспортной доступностью, размером спроса конкретно в данном районе и т.д. Это поможет доказать как более высокую стоимость помещения, так и размер убытков, понесенных в связи с реновацией. Правда, стоит учитывать, что арендаторам никаких льгот и компенсаций не предусмотрено, поэтому им стоит заранее изучить свои договоры и варианты возможного переезда.

Также заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил о том, что компенсации получат и владельцы гаражей, расположенных на территории, на которой будут строиться дома по программе. Речь шла о том, что компенсации получат все – независимо от того, оформлены ли на гаражи документы, однако рисковать не стоит и, если есть возможность, лучше оформить строение в собственность. О порядке определения размера компенсаций пока ничего не сообщалось.

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

Поделиться:

Читайте также

Намерения российских властей окончательно решить вопрос с определением статуса апартаментов делают данный сегмент недвижимости в моменте одним из самых перспективных для инвестиций, отмечают эксперты. Вложения средств в такие объекты выглядят интересными как с учетом краткосрочной, так и среднесрочной перспектив, как для аренды, так и для перепродажи. Однако и о существующих рисках забывать не стоит.

Компания «РосЕвроСити» представляет уникальную возможность сократить расходы на аренду офиса благодаря динамической ставке аренды. Выгодные условия аренды офисной недвижимости в новых реалиях – вы платите только за тех сотрудников, которые находятся на работе.

Коммерческая недвижимость | Рынок аренды | 26.01.2021 | Пользователь: Дарья | Просмотров: 474

В 2020 году доля инвесторов в объеме спроса на покупку помещений формата стрит-ритейл в новостройках Москвы составила 92,9%, отмечают аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Это на 14,8% выше, чем было годом ранее.

По официальным данным столичного Правительства, в 2020 году в Москве ввели в эксплуатацию 26 домов-долгостроев. Долгожданные квартиры получили свыше 2 700 человек.

Первичный рынок | Строительство | 27.12.2020 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 457

Уверена, в условиях существующей турбулентности абсолютно всех участников рынка волнует один единственный вопрос о том, что же будет с ценами на недвижимость в 2021 году. Как непосредственный участник событий, как специалист, который варится в этой каше ежедневно, постараюсь объективно взглянуть на сложившуюся ситуацию и изложить своё экспертное мнение на счёт возможных изменений цен на жильё. Для полноты картины, предлагаю немного расширить предмет обсуждения

Инвестиции в недвижимость | Советы риэлтора | 24.12.2020 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 1682

«Ростелеком» первым на рынке объединил в единую цифровую экосистему решения для формирования «умного» жилого пространства. Комплексное решение «Ростелеком Ключ», созданное на основе собственных разработок компании, в полной мере учитывает интересы и запросы жильцов, управляющих компаний и застройщиков.

Жилая недвижимость | Новости | 04.12.2020 | Пользователь: Info | Просмотров: 484

Московская инженерно-строительная компания (МИСК) завершила строительство Южного дублера Кутузовского проспекта, опережая назначенные сроки почти на полгода. Магистраль существенно разгрузит дороги на западе Москвы. Первый участок дублёра от МКАД до Аминьевского шоссе (14 км) был построен в сентябре 2019 года.

Инвестиции в недвижимость | Переезд | 21.10.2020 | Пользователь: b2bnews | Просмотров: 470

Лучшие агентства недвижимости Москвы, рейтинг и его влияние на продавца в выборе профессионального агентства недвижимости.

Советы риэлтора | 02.10.2020 | АН «HOMEWAY» | Просмотров: 395

Эксперты выделяют два основных вида фасадных систем в современном многоэтажном строительстве: навесные (вентилируемые) и штукатурные. Считается, что свои преимущества имеет как первый, так и второй тип. Тем не менее, в последние годы все больше застройщиков отдает предпочтение навесным системам. В чем причина этой тенденции, и будет ли она продолжена в ближайшем будущем?

Сколько стоит комната в коммуналке в Москве рядом с метро, минимальная цена на отдельные изолированные комнаты в спальных районах столицы внутри МКАДа, актуальная информация об условиях и нюансах приобретения данного формата жилья на 2020 год в советах риэлтора Татьяны Мамонтовой

Вторичный рынок | Жилая недвижимость | 13.07.2020 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 661

Кому будут предоставлять льготы при реновации пятиэтажек

И кто из горожан рискует остаться «у разбитого корыта»

Программа реновации московских пятиэтажек, судьба которой, казалось бы, уже решена окончательно и бесповоротно, продолжает волновать умы многих жителей столицы. Причем повод для беспокойства появился даже у тех, кто самозабвенно поддерживал эту инициативу, несмотря на самые разнообразные аргументы ее противников, в числе которых были не только рядовые горожане, но и видные архитекторы, строители, экологи и правозащитники.

Все дело в том, что новые квартиры, которые планируется предоставлять людям взамен сносимых, формально являются получением дохода (хотя, конечно с такой трактовкой некоторые представители юридического сообщества готовы поспорить). А любой доход, как известно, помимо предусмотренных законом случаев, подлежит обязательному налогообложению, причем действующее законодательство не содержало каких-либо норм, которые позволили бы освободить участников реновации от дополнительной налоговой нагрузки.

Работа по нивелировке этого законодательного недочета велась в лучших традициях латиноамериканских «мыльных опер». Средства массовой информации наперегонки публиковали заметки о том, что комиссия по законопроектной деятельности вынесла отрицательное решение по проекту о налоговых преференциях для участников программы реновации. При этом и основной автор проекта реновации, депутат Николай Гончар, и представители столичной мэрии, «хранили гордое молчание», всячески воздерживаясь от каких-либо комментариев по этому поводу. Такая «подвешенная» ситуация стала благодатной почвой для возникновения разного рода слухов и появления нелицеприятных для центральной власти высказываний.

Чиновники отчитались о завершения программы, не замечая жутких халуп

И вот, вроде бы, власти определились с налоговыми льготами для участников реновации. Корректирующие поправки, разработанные Минфином, расширили перечень доходов, которые освобождаются от уплаты НДФЛ.

Для граждан, разъяснил «СП» адвокат Олег Сухов, это означает решение их проблемы, поскольку никаких дополнительных действий от них не потребуется — полученные по программе реновации квартиры будут освобождаться от уплаты налога автоматически. Также, развивает мысль эксперт, подобные льготы должны распространяться не только на квартиры, но и на полученные в рамках данной программы денежные компенсации.

«СП»: — Стоит ли это понимать так, что все вопросы, в принципе, сняты с повестки дня? Что чиновники, как говорится, в кои веки раз разработали по-настоящему справедливый механизм, не вызывающий абсолютно никаких нареканий?

— Остаются вопросы о том, как власти распространят действие льгот на граждан, которые могут быть переселены уже до конца этого года. Законопроект о налоговых льготах участникам реновации должен вступить в силу с 1 января 2018 года, поэтому «первые переселенцы» могут оказаться без защиты от налоговых претензий. Однако этот вопрос чиновники пообещали решить, возможно, в законе предусмотрят его обратную силу, что позволит гражданам избежать дополнительной финансовой нагрузки.

Помимо непосредственно налоговых льгот вопросы есть и к самим компенсациям, которые могут предпочесть вместо помещений участники программы. Гражданам придется проще, чем предпринимателям — им будет предоставлено равноценное возмещение. Однако следует подготовиться заранее и заказать независимую оценку, которая впоследствии поможет доказать в суде реальную стоимость квартиры. Пренебрегать этим не стоит, поскольку, скорее всего, случаи оспаривания размера компенсаций будут не редкими.

«СП»: — А к чему стоит готовиться представителям малого бизнеса, владельцам нежилых помещений в предназначенных под снос домах?

— Владельцам нежилых помещений придется сложнее, поскольку для малого бизнеса большую роль играет расположение. Только вот пока нет никаких предпосылок к тому, что власти как-то будут учитывать этот момент в размере компенсации. Однако и в этом случае лучше всего оценить помещение в совокупности с его расположением, транспортной доступностью, размером спроса конкретно в данном районе и так далее. Это поможет впоследствии доказать как более высокую стоимость помещения, так и размер убытков, понесенных в связи с реновацией. Правда, стоит учитывать, что арендаторам никаких льгот и компенсаций не предусмотрено, поэтому им стоит заранее изучить свои договоры и варианты возможного переезда.

«СП»: — Будут каким-либо образом возмещаться убытки, понесенные владельцами гаражей при сносе их имущества?

— Заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил о том, что компенсации получат и владельцы гаражей, расположенных на территории, на которой будут строиться дома по программе. Речь шла о том, что компенсации получат все, вне зависимости от того, оформлены ли на гаражи соответствующие документы. Однако рисковать не стоит и, если есть возможность, лучше оформить строение в собственность.

Российский рынок криптовалюты ждут масштабные изменения

В этих словах и рекомендациях эксперта есть рациональное зерно, ведь о порядке определения размера компенсаций пока ничего не сообщалось. Впрочем, это не удивительно, если учесть, что к настоящему времени проект закона, который предусматривает ряд дополнительных льгот для участников программы реновации, в июле был принят депутатами Госдумы только в первом чтении. Его окончательное принятие, по словам председателя Мосгордумы Алексея Шапошникова, может произойти в нынешнюю осеннюю сессию. До этого момента внесение в его текст разного рода поправок и корректив исключать не стоит. А, принимая во внимание тот факт, что в последние два года экономическая политика российского правительства «заточена» исключительно на получение всеми возможными способами дополнительного дохода в федеральный бюджет за счет самих же граждан, можно ожидать, что поправки, в конечном счете, могут получиться вполне себе «драконовскими».

Читайте новости «Свободной Прессы» в Google.News и Яндекс.Новостях, а так же подписывайтесь на наши каналы в Яндекс.Дзен, Telegram и MediaMetrics.

Празднование 23 февраля удалось отстоять. На очереди шествие в день 30-летия референдума о сохранении СССР

Шесть «железобетонных» правил успешного ипотечного заемщика

Специалисты рассказали, как отличить качественные стимуляторы от вредных подделок

“Москва без хрущевок”: как будут переселять жителей пятиэтажек

Анонсированный московскими властями снос “хрущевок” может начаться уже в этом году. Однако правовая база под эту программу пока еще только в стадии становления – законопроект, который будет регулировать снос пятиэтажек в столице внесли в Госдуму несколько недель назад. “Право.ru” рассказывает, чем будет регулироваться снос пятиэтажек и какие квартиры жители снесенных домов получат взамен. Эксперты издания рассказали, что именно смогут оспорить в суде те владельцы “хрущевок”, которые не согласятся с переездом в новые дома.

Новый виток программе сноса московских пятиэтажек придала встреча Сергея Собянина с Владимиром Путиным, которая состоялась в феврале этого года (см. “Владимир Путин разрешил Собянину снести ветхие московские пятиэтажки”). Столичный градоначальник тогда объяснил президенту, что ремонтировать изношенные дома смысла нет, а проще сделать “реновацию” территорий застройки. Путин такую идею одобрил и поручил Минстрою совместно с правительством Москвы разработать специальный закон, который повысит эффективность реализации программы по сносу “хрущевок”. Необходимый законопроект разработали в рекордно короткие сроки и уже 10 марта 2017 года его авторы, среди которых единороссы Геннадий Онищенко и Анатолий Выборный, а также председатель комитета Совфеда по науке, образованию и культуре Зинаида Драгункина, внесли инициативу на рассмотрение в Госдуму. Предложенные поправки вносят изменения в закон “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты “в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице РФ – городе федерального значения Москве”.

Москвичи получат квартиры на 35% дороже в результате программы реновации пятиэтажек.

Источник: Пояснительная записка к законопроекту, регулирующему снос “хрущевок”

Что сносят и какое жилье дадут взамен: многоэтажки близ магистралей вместо “хрущевок”

Основная суть депутатского предложения – пустить под снос все старые московские пятиэтажки. В зону реновации попадают и другие дома, которые “аналогичны по своим конструктивным характеристикам”. С собственниками и нанимателями такого жилья заключат договоры, согласно которым московские власти будут обязаны предоставить взамен “снесенных” квартир “равнозначные” в границах того же или соседнего района. Исключение есть для жителей Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов: они получат новые квартиры в пределах округа. Под “равнозначным” понимается благоустроенное жилье, общая и жилая площадь которого соответствует прежней квартире вплоть до количества комнат. Однако законопроект не учитывает уровень жилой и транспорной инфраструктуры, которую имели жители “хрущевок”. Владелец квартиры в пешей доступности от метро и парков может получить новое жилье у магистрали в часе ходьбы до ближайшей станции “подземки”. Марина Костина, адвокат ЮГ “Яковлев и Партнеры”, поясняет, что в нынешней редакции закона собственник не сможет отказаться от нового жилья, если его не устроит этаж или планировка квартиры. Законопроект не учитывает и количество человек, живущих в сносимой “хрущевке”: семья из шести человек, ютящаяся в приватизированной “однушке”, получит в новом доме такую же по площади квартиру. Еще один негативный момент – хотя владельцев и нанимателей жилья, попавшего в программу, освободят от уплаты взносов на капремонт, никто не компенсирует им траты на переезд и ремонт в новых домах.

Первыми под снос пойдут пятиэтажки серий I–510 и I–515, которые построены в конце 1950-х – начале 1960-х годов. По утверждению авторов идеи, они настолько ветхие, что в этих домах нельзя даже установить счетчики воды, нет лифтов и мусоропроводов, протекают крыши. Большинство таких “хрущевок” располагается в Донском, Мещанском, Пресненском районах, а также в Текстильщиках, Замоскворечье и Конькове. Точный список домов московские власти обещают составить к осени 2017 года. Под снос пойдут и “объекты капитального строительства, не являющиеся объектами жилищного строительства”. То есть магазины и гаражи тоже в зоне риска. Для реализации новой программы планируют создать “Фонд содействия реновации жилого фонда в городе Москве”. Такой организации дадут полномочия выступать застройщиком.

Взамен жителям обещают предоставить квартиры в новых многоэтажных домах, которые собираются возводить близ магистралей, чтобы не тратить лишние средства на проведение дополнительной транспортной инфраструктуры. Упростят и систему ввода в эксплуатацию нового жилья для “переселенцев”. Часть подготовительных строительных работ разрешат проводить еще до того, как власти выдадут разрешения на строительство. Чтобы ускорить подключение построенных домов к инфраструктуре, на все частные участки прилегающих территорий введут публичный сервитут. В пояснительной записке к проекту указано, что подготовка территории к застройке займет не более трех с половиной лет, а само строительство – не более двух лет. Сергея Егорова, адвоката, управляющего партнера АБ ЕМПП, в этой связи смущает тот факт, что план реновации может не соответствовать правилам землепользования и застройки: “Законопроект разрешает отступать от технических регламентов и правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических и пожарных требований”. То есть по закону допустимо построить дом для “переселенцев” вдоль шумной магистрали с нарушением санитарных и иных требований.

Постановление Пленума Верховного суда от 2 июля 2009 года № 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ” подробно разъясняет в п. 37, какое жилье государство должно предоставить жителям сносимых домов. Общие критерии следующие:

– оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта,

– равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,

– отвечать установленным санитарным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Как будут сносить: “Если кому-то что-то не нравится, то пойдем выйдем”

Городские власти начали готовить почву для сноса домов уже сейчас, приступив к межеванию территории, на которой стоят “хрущевки”. Только горожан об этом почему-то не предупредили. Одна из жительниц такого квартала в Пресненском районе Юлия Сергеева* рассказала о том, как это происходит на практике. По ее словам, о разработке плана межевания она узнала случайно, заслышав разговор двух мужчин на улице. После этого она рассказала о подслушанной беседе своим соседям. Жители тогда обратились в администрацию Пресненского района, где им подтвердили: в здании управы сейчас представляют план определения границ территории.

Читайте также:  Скачать шаблон документа "Исковое заявление о взыскании стоимости восстановительного ремонта".

Публичные слушания по обсуждению упомянутого проекта должны состояться 6 апреля 2017 года, но владельцев “хрущевок” никто об этом не уведомлял. Пока граждане приходят в районную администрацию, чтобы написать свои отрицательные отзывы к плану межевания. По словам Сергеевой, заместителя главы управы Пресненского района по вопросам строительства и реконструкции, Дениса Потапкина такие мнения жителей не устраивают. На одной из встреч чиновник заявил: “Если кому-то что-то не нравится, то пойдем выйдем”. Сергеева говорит, что их беспокоит подобное отношение со стороны властей: “Выселять нас будут тоже, предупредив за два месяца до вынужденного переезда, а несогласным предложат выйти на разборку?”

Вместе с тем мэр обещает, что переселять будут “только те кварталы, где большинство граждан скажет: “Да, мы хотим, да, это необходимо”, причем на помощь им придут электронные сервисы “Активный гражданин” и “Мои документы”. То есть, по замыслу Собянина, решение о выводе домов из эксплуатации будут принимать городские власти, опираясь на мнение большинства горожан. Если в сносимом квартале будут располагаться не только “хрущевки”, но и другие многоэтажки, тогда всех жителей опросят через интернет-сервисы о том, хотят они переселения или нет.

Когда власти получат согласие от большинства граждан, последние будут заключать с мэрией договоры мены, где указывается площадь, количество комнат и все технические характеристики старой и новой квартир. На подписание соглашений с городскими властями собственнику или нанимателю жилья в расселяемом доме дадут всего два месяца. За указанное время власти гарантированно предложат владельцу “хрущевки” только один вариант новой квартиры. Выбор у гражданина появится только в том случае, если от другого жилья откажутся его соседи.

Тех, кому за указанное время не удастся договориться, будут выселять через суд. В законопроекте подчеркивается, что судебное решение подлежит “немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения”. Обжалование указанного акта в вышестоящих инстанциях не станет помехой для принудительного выселения и понуждения к заключению договора (см. “Жильцов столичных пятиэтажек под снос будут выселять через суд без возможности обжалования”). То есть точная дата сноса определится после того, когда вступят в силу решения судов первой инстанции о принудительном выселении тех, кто против.

В Москве предстоит переселить порядка 25 млн кв. м

На этой территории проживает около 1,6 млн человек

Стоимость реновации – четыре годовых бюджета столицы, примерно 6 трлн руб.

Источник: Пояснительная записка к законопроекту, регулирующему снос “хрущевок”

Проследить перспективы подобных споров можно уже сейчас. Например, в Дорогомиловском районном суде 28 марта 2017 года начало слушаться дело о принудительном выселении Мигуновых из местной “хрущевки”. Об этом споре нам рассказала юрист Елена Чуевская, которая представляет интересы ответчиков: “Семья из шести человек просила городские власти предоставить им жилье в том же районе, чтобы они остались прикреплены к своей поликлинике, где наблюдаются уже долгое время. Кроме того, Мигуновы хотели получить хотя бы две квартиры, чтобы не тесниться снова вшестером на одной жилплощади”. Однако на обе просьбы Департамент городского имущества Москвы отказал ответчикам и теперь пытается принудительно выселить их (дело № 02-1399/2017). Следующее заседание по этому спору состоится 10 апреля 2017 года.

Как получится улучшить жилищные условия

Некоторые владельцы “хрущевок”, наверняка, рассчитывают улучшить свои жилищные условия благодаря обсуждаемой программе переселения. Однако не все так просто. Как правило, такая возможность отсутствует и переезд происходит в общем порядке, а место в очереди на улучшение сохраняется за гуждающимися гражданами, говорит Екатерина Кутузова, адвокат МКА “Князев и партнеры”.

Хотя судебная практика по этому вопрсу однозначна, добавляет юрист: “Когда гражданин стоит в очереди на увеличение своей жилплощади, то при расселении он получает новую квартиру с учетом недостающего метража в том же городе” (дело № 33-4688/2016).

Таким образом, при сносе “хрущевок” в Москве желающие получат возможность улучшить свои условия, но высока вероятность, что для этого придется согласиться на новые квартиры в более отдаленных районах. Если гражданам не захочется уезжать на окраину из центра ради расширения жилплощади, то придется довольствоваться равнозначным жильем в том же округе.

Те, кто в очереди на улучшение никогда не стоял, но тоже хочет переехать в квартиры получше, смогут воспользоваться льготной ипотекой, рассказал заммэра Москвы, Марат Хуснуллин. По его словам, говорить о сроках внедрения упомянутой программы пока рано: “Сначала нужно определить количество владельцев недвижимости в сносимых пятиэтажках, которые хотят переехать. Потом под этих людей необходимо посчитать количество квартир, местоположение и сроки их постройки. И только после этого станут понятны условия льготной ипотеки”.

Как помочь “переселенцам” или почему нет шансов на судебную защиту: мнения экспертов “Право.ru”

Все чаще и чаще правовое регулирование в стране строится не по принципу построения системы нормативных актов, а по принципу исключения из общего правила, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и партнеры”. Например, эксперт считает неразумным выдавать градостроительный план на несформированный земельный участок или переносить все регулирование на уровень законодательства Москвы, хотя именно это предлагает законопроект. Финансово-экономическое обоснование закона у Некрестьянова вызывает лишь удивление: “В документе указано, что его принятие не повлечет расходов бюджета”. С правовой точки зрения, законопроект вызывает множество вопросов и у Сергея Егорова, адвоката, управляющего партнера АБ ЕМПП. По его словам, в подобном документе значительную часть должен занимать раздел о правах и гарантиях переселяемых лиц, а он и вовсе отсутствует. Ограничивает будущий закон и право граждан на судебную защиту, утверждает управляющий партнер АБ ЕМПП: “Можно будет оспорить только равнозначность предоставляемого жилья”. То есть в случае недовольства новой квартирой идти в суд есть смысл только для того, чтобы “попытаться” выбить квартиру поближе к метро.

Партнер “ФБК Право” Александр Ермоленко соглашается с коллегами и считает, что сама идея сноса пятиэтажек показывает отношение государства к частной собственности: “Чиновник искренне не понимает, почему нельзя забрать у гражданина квартиру, когда для подавляющего большинства людей – это единственное дорогое имущество”. Эксперт отмечает и о пренебрежении исполнительной власти к судебной, которая прослеживается в обсуждаемом законопроекте: “Правительство Москвы ни секунды не сомневается, что все суды против граждан будут выиграны, хотя наверняка их будет немало при таком масштабе “экспроприации”. Юрист подтверждает и отсутствие эффективной защиты для несогласных граждан: “Судя по конструкции самого закона, по замыслу авторов, суды просто дооформят процесс изъятия имущества”.

Таким образом, эффективное право на судебную защиту у жителей сносимых домов практически исключено. Аругменты о том, что земля под переселяемым жильем приватизирована – тоже не помогут. Единственное, на что могут рассчитывать в суде владельцы “хрущевок” – добиться гарантированного равнозначного жилья, если городские власти попытаются выдать меньшую квартиру. Партнер “ФБК Право” Александр Ермоленко не исключает, что найдутся несогласные, которые дойдут до Конституционного суда, оспаривая законность такой процедуры принудительного переселения. И уже КС скажет свое последнее слово в судебной защите прав жителей пятиэтажек.

Обратного мнения придерживается Костина. Она считает, что инициатива сноса “хрущевок” с правовой точки зрения соответствует законодательству РФ при условии соблюдения жилищных прав граждан. Эксперт отмечает и важные новеллы внесенного в думу законопроекта: “Документ предусматривает выдачу равнозначного жилья жителям “хрущевок”, хотя существующие нормы наделяют государство только таким правом, а не обязанностью”. Татьяна Петрыкина, юрист практики в области недвижимости Dentons, особенно позитивно оценивает то, как оперативно инициативу по реновации жилищного фонда облекли в правовую форму. Вместе с тем эксперт обращает внимание на еще один недочет внесенного в Госдуму законопроекта: документ содержит большое количество бланкетных (прим. ред.отсылочных) норм. Петрыкина констатирует, что органы власти наделяются широким кругом полномочий. Собственники квартир в пятиэтажках определенно получат жилье в новых домах, но качество таких квартир и уровень окружающей инфраструктуры москвичи не смогут оспорить в суде, резюмирует юрист.

Как сносили московские хрущевки в последние годы: историческая справка

Еще в 1999 году правительство Москвы приняло программу реконструкции “районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения”. В этот список попали как раз так называемые “хрущевки” – панельные пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1605-АМ. Их построили в период с 1959 по 1962 годы. В общей сложности речь шла о 1722 домах площадью 6,3 млн кв. метров.

Но сносом такого жилья стали активно заниматься лишь с 2006 года. Для того чтобы гарантировать москвичам право на новое жилье вместо “хрущевок”, в том же году городские власти приняли Закон “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве”. Основной тезис упомянутого акта – новые квартиры должны быть равнозначными для жителей “хрущевок”.

Однако снос ветхого жилья шел медленно и сроки окончания городской программы постоянно переносились. Сергей Собянин после вступления в должность мэра Москвы в 2011 году анонсировал свою инициативу “Жилище”, которая предусматривала снос последних пятиэтажек к концу 2014 года. Но даже она до сих пор не завершилась.

* – имена и фамилии изменены редакцией

Фонду реновации Москвы удалось получить освобождение от уплаты налогов

Правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила проект поправок в Налоговый кодекс, которые касаются работы Московского фонда содействия реновации, сказал «Ведомостям» участник заседания. Такие поправки есть, подтвердил московский чиновник. Законопроект о налоговых льготах дополняет основной закон о реновации жилищного фонда Москвы, вступивший в силу 1 июля. Фонд реновации будет сносить и строить дома, обеспечивать жилищные права граждан, привлекать деньги граждан по договорам участия в долевом строительстве. Основным источником финансирования фонда будет городской бюджет.

Изначально проект поправок, разработанный депутатом Госдумы от Москвы Николаем Гончаром, предполагал полное освобождение Московского фонда содействия реновации от налога на прибыль и НДС, а граждан – от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при получении, продаже квартир или получении денежной компенсации. Гончар объяснял это необходимостью эффективно использовать бюджет и не нагружать дополнительными выплатами граждан, участвующих в программе.

Собянин выбрал участки для переселения попавших под реновацию москвичей

В правительственных поправках («Ведомостям» удалось с ними ознакомиться) – компромиссное решение. Оно не допускает полного освобождения фонда от уплаты налогов, но при этом налог на прибыль у фонда практически не может возникать вплоть до завершения программы.

В одобренном правительственной комиссией документе предусматривается возможность отнесения к расходам при исчислении налога на прибыль всех затрат фонда по программе реновации. Другими словами, расходы фонда на снос и строительство домов не будут включены в налогооблагаемую базу, уточняет юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. Поправками предусмотрено право Московского фонда содействия реновации при определении налоговой базы по налогу на прибыль учитывать расходы на строительство квартир и объектов социальной инфраструктуры, которые передадут городу, говорит представитель мэрии.

Городу предстоит переселить жителей из домов общей площадью около 16 млн кв. м, а построить придется как минимум вдвое больше. Чиновники сообщали, что в первые годы практически все жилье будет уходить под переселение. Соответственно, фонд может не перекрыть все эти затраты вплоть до завершения всей программы реновации, уточняет московский чиновник. И, таким образом, налогооблагаемой базы не возникнет.

Что снесут

Программа реновации жилого фонда Москвы была принята 1 августа 2017 г., в нее вошло 5177 домов. В них расположено более 350 000 квартир и проживает около 1 млн человек. Программа рассчитана до 2032 г. Москва оценивала программу в 3 трлн руб.

Идея освободить фонд от налогов логична, ведь его основной целью будет не коммерческая реализация жилья, а улучшение жилищных условий москвичей, говорит президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Это беспрецедентный случай в масштабах одного субъекта Федерации, считает руководитель налоговой практики «Яковлев и партнеры» Екатерина Леоненкова.

Значительные налоговые льготы будут и для физических лиц. Они будут освобождены от уплаты НДФЛ не только в случае, если получат доход в виде квартиры, но и в случае получения денежного возмещения.

Также граждане, которые владели квартирой в снесенным доме более пяти лет после ее покупки, получат возможность без уплаты НДФЛ продать новую квартиру сразу после ее получения, указывает Леоненкова. Если бы этих поправок не было, пришлось бы платить налог в размере 13%. Также физические лица вправе учитывать расходы на покупку квартир, переданных Москве под снос, при продаже новой квартиры, полученной по программе реновации. В данном случае налог будет платиться лишь с разницы в стоимости квартир, говорит Леоненкова. Поправки устраняют существующие коллизии – на участников программы реновации не ложится необоснованной налоговой нагрузки, считает гендиректор девелоперской компании «Инград» Павел Поселёнов. По его словам, с физических лиц снимается практически вся налоговая нагрузка, которой в их жизни попросту не возникло бы, если бы они не стали участниками программы реновации.

Хотите скрыть рекламу? Оформите подписку и читайте, не отвлекаясь

  • Подписка
  • Реклама
  • Справочник компаний
  • Об издании
  • Редакция
  • Менеджмент
  • Архив
  • Наши проекты

    • Спорт
    • HBR Россия
    • Как потратить
    • Ведомости&
    • Карьера
    • Конференции
    • Практика

    Контакты

    Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту

    Ведомости в Facebook

    Ведомости в Twitter

    Ведомости в Telegram

    Ведомости в Instagram

    Ведомости в Flipboard

    Сетевое издание «Ведомости» (Vedomosti) зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 27 ноября 2020 г. Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77-79546.

    Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

    Главный редактор: Шмаров Андрей Игоревич

    Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.

    Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru

    Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

    Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

    Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021

    Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru

    Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

    Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021

    Сетевое издание «Ведомости» (Vedomosti) зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 27 ноября 2020 г. Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77-79546.

    Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

    Главный редактор: Шмаров Андрей Игоревич

    Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.

    Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

    Налоговые льготы по программе реновации в Москве

    Налоги, которые мы выбираем. Эксперты уточнили информацию о льготах для переселенцев

    Вопрос увеличения своей жилплощади – один из основных у участников программы реновации. В конце января правительство Москвы утвердило порядок приобретения жилья большей площади и даже новых квартир при реализации программы реновации. Столичные власти официально заявили: такая возможность есть, по рыночной стоимости, но с 10%-ной скидкой. Остался вопрос налогообложения.

    Напомним, в конце прошлого года Владимир Путин подписал закон о налоговых льготах москвичам, которые станут участниками программы реновации. «Документ освобождает граждан от уплаты госпошлины за регистрацию прав на жилые помещения, полученные в рамках программы реновации», – уточнялось в пояснительной записке. Кроме того, если собственник новой квартиры решит продать всю жилплощадь или долю в ней, то по новому закону при исчислении минимального предельного срока нахождения жилья в собственности будет учитываться срок владения старой квартирой. Иными словами, если до сноса семья жила в пятиэтажке более пяти лет, она сможет сразу же продать новую квартиру без уплаты НДФЛ. Если бы поправок не было, ей пришлось бы возвращать государству 13% вырученной суммы или ждать истечения минимального предельного срока, дающего право на льготу (с 1 января 2016 года – 5 лет).

    Редакция «МП» выяснила, будет ли эта льгота распространяться на «излишки» площадей, которые участники могут приобрести у города. «Я полагаю, что налоговые льготы должны распространяться только на операции, связанные непосредственно с полученной по программе равнозначной и равноценной квартирой. Все, что касается дополнительных метров и тем более дополнительных квартир, должно облагаться налогом при продаже на общих основаниях. Дело в том, что решение о переселении все-таки принимается коллективно, то есть на позицию индивидуального собственника оказывается давление. К тому же не сами участники реновации инициировали программу. Именно поэтому они освобождены от налогового пресса. По сути, это скрытая компенсация. Но если собственник сам расширяет жилплощадь или покупает дополнительную квартиру на льготных основаниях, то предоставление ему каких-либо налоговых послаблений означает двойную выгоду, нарушающую принципы социальной политики», – предположила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

    Налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-Недвижимость» Айна Зайцева напомнила, что участникам программы на выбор предоставляются два варианта расширения жилплощади. Из старой квартиры переехать в новую большей площади или с большим количеством комнат с доплатой или переехать в равнозначную и в течение двух лет приобрести еще одну со скидкой 10%. «Согласно изменениям в Налоговом кодексе РФ, связанным с реализацией программы реновации, при исчислении минимального срока владения новой квартирой учитывается также срок нахождения в собственности старой квартиры, в том числе если была получена квартира большей площади или с большим количеством комнат», – пояснила Айна Зайцева. Таким образом, если участник реновации предпочтет первый вариант, то при продаже такого жилья будет учитываться минимальный срок владения старой квартирой.

    Если же участник реновации захочет приобрести еще одну квартиру, то на продажу первой будет распространяться условие о зачете срока владения старым жильем. А вот при продаже второй квартиры, приобретенной со скидкой 10%, порядок определения минимального срока владения происходит по общему правилу, без учета срока владения старой квартирой, попавшей под реновацию.
    Кроме того, эксперт пояснила, что участники реновации могут претендовать на получение имущественного налогового вычета на покупку второй квартиры при том условии, что они документально подтвердят фактические расходы на приобретение квартиры и ранее не использовали право на такой имущественный вычет.

    МНЕНИЕ

    Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

    Скидка рынку не помеха

    Само по себе приобретение переселенцами дополнительных «квадратов» в ходе реновации не повлияет на столичный рынок жилья. По сути, все участники реновации уже и так не пополнят число покупателей квартир у коммерческих застройщиков, так как они согласились получить новое жилье от города. Нужно понимать, что расширением площади с доплатой заинтересуются покупатели, которые сейчас живут в стесненных условиях. Дополнительные метры им нужны для того, чтобы поселить в отдельную комнату, скажем, второго ребенка или пожилых родителей. Скорее всего, такие переселенцы не стали бы покупать отдельную квартиру с теми же целями.
    В свою очередь, скидка 10% на вторую квартиру в течение трех лет после переселения, конечно, может повлиять на рынок, но ограниченно. Городские власти предоставляют большую скидку, тогда как в среднем по рынку коммерческого жилья массового сегмента в Москве дисконт достигает 5–7%. Поэтому часть покупателей предпочтет приобрести квартиру из городского фонда. Вместе с тем я бы не преувеличивала число таких клиентов, ведь в старых пятиэтажках, как правило, проживают не самые обеспеченные москвичи, а если у них есть возможность приобрести новое жилье, то они реализовали бы это устремление еще до реновации.
    Дисконт величиной 10% – это не так мало для столичного рынка массового жилья. Такие и более высокие скидки девелоперы готовы предоставлять, как правило, только на ограниченное число квартир. Постоянные акции, распространяющиеся на все предложение, обычно менее щедрые – от 2 до 7%.
    Например, если переселенцы получают квартиру площадью 30 кв. метров, но желают переехать в трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. метров, то им придется доплатить за 50 «квадратов». В зависимости от расположения стоимость «квадрата» сильно варьируется, поэтому будем исходить из средней по массовому сегменту цифры 165 тыс. рублей. Размер доплаты составит 8,25 млн рублей, а со скидкой – 7,43 млн рублей. Таким образом, бывший собственник хрущевки может сэкономить порядка 825 тыс. рублей. Сумма значительная, ее можно использовать, к примеру, для меблировки квартиры.

    Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»

    “Бери, что дают и не задавай вопросов”: реальная практика московской реновации

    В первую очередь вспомним, что такое равнозначная квартира по стандартам московской реновации. Согласно ст. 7.3 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» одновременно должны соблюдаться три критерия: 1 – жилая площадь и количество комнат в новой квартире не меньше, чем в прежней, а общая площадь её больше; 2 – новая квартира соответствует стандартам благоустройства , установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы, 3 – квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы.

    Если с первым и последним критериями всё более-менее ясно, то размыто-отсылочный, спрятанный в тексте посредине, второй критерий дарит широкий простор для злоупотреблений московским чиновникам. Могли ли вы представить, что «стандарты благоустройства» и «улучшенная отделка» в исполнении московских реноваторов будут использоваться для ухудшения вашего положения как основание для предоставления гораздо более неликвидной квартиры в новостройке, чем даже, утрированно, прежняя квартира в убитой хрущевке.

    Для запуска первой волны переселения московские власти должны были найти новые стартовые площадки или приобрести для нужд реновации уже готовые или находящиеся в стадии строительства дома.

    Я убежден, что строительное лобби изначально задумывало реновацию еще более грабительской по отношению к горожанам, чем даже её текущая антисоциальная реализация. Судя по тому, как всё начиналось, первоначальный план был прост: освободить дорогую московскую землю занятую пятиэтажками, переселив людей в неликвидные многоэтажные свечки без полноценных дворов и парковок. Однако пришлось немного отступить, умерив свои аппетиты, из-за многочисленных депутатских поправок и масштабного протеста москвичей.

    Предшествовал реализации подготовительный этап московской схемы. В продолжение федерального закона Правительству Москвы нужно было разработать ряд постановлений, чтобы создать подконтрольную чиновникам «кубышку», в которую можно было бы слить бюджетные ресурсы, а вместе с тем и перекинуть бОльшую часть ответственности за реализацию программы на кого-то другого, выбрать стартовые площадки или попытаться реализовать имеющиеся многомиллионные ресурсы малоликвидного жилья, а перед этим определиться с московскими стандартами улучшенной отделки жилья. Ведь нельзя для нужд реновации строить жилье, в котором нельзя реализовать требования к улучшенной отделке, так как это один из обязательных критериев равнозначности квартиры.

    А теперь следите «за руками»: очередность принятия этих постановлений, которая подтверждает, что все планировалось с самого начала. 8 августа 2017 года первыми принимаются постановления об утверждении требований улучшенной отделки равнозначных квартир № 516 и учреждении Московского фонда реновации жилой застройки («кубышки») и только потом, через полтора месяца – 26 сентября постановление № 708, которым закрепили перечень стартовых площадок и почти готовых домов, возводимых в рамках других инвестиционных программ, но вдруг предназначенных для переселения участников реновации первой волны.

    Большая часть домов, переданных для переселения по реновации в рамках первой волны и определенных постановлением № 708, не соответствовала требованиям улучшенной отделки и не могла соответствовать в силу их конструктивных особенностей, этого московские чиновники не могли не знать или же они просто профнепригодны.

    Я думаю, что чиновники знали, что предоставляемое ими жилье не являлось равнозначным. Именно поэтому я обращаю внимание на даты и последовательность принятых постановлений Правительства Москвы. А многочисленные участники реновации, добровольно согласившиеся на участие в программе, и представить себе не могли, что предлагаемые Департаментом городского имущества г. Москвы квартиры для переселения могут быть неравнозначными. Например, достаточная часть жителей Пресненского района полностью «проглотила» предложенные им варианты для переселения в 45-этажные башни на Мукомольном проезде д. 2. Этот дом не строился под реновацию, а квартиры в нем не соответствуют требованиям улучшенной отделки, а значит не являются равнозначными. В непосредственной «близости» от башен Москва Сити переселенцы подумали, что максимально приблизились к небожителям, проживающим в стеклянных небоскребах, и совсем не заметили, что у них нет балконов… Сейчас из этого дома большое количество объявлений о продаже, но рынок жилья в Москве перенасыщен, и покупать квартиры без собственной парковки, зеленой зоны, собственного двора в окружении железных дорог никто не спешит.

    В разных районах разные реалии и качество неравнозначных квартир также отличается. Конечно, многие соглашались на неравнозначные варианты по собственной воле, добросовестно заблуждаясь относительно качественных характеристик предоставляемых квартир или же полагая, что следующий вариант будет еще хуже – об этом рассказывали сами участники реновации. Но нашлись сотни людей, которые проверяли не только количество и площадь комнат, но еще и перечень требований улучшенной отделки, а выявив несоответствия, отказывались от переезда. Первые случаи мотивированных отказов от переезда вызвали приостановку выдачи «ордеров» и другим соседям. Это остановило переселение первой волны и создало феномен частично расселенных домов, которые были выселены не полностью, на 50-80 процентов, а в остальных квартирах продолжали жить «отказники». Дело в том, что в судебном порядке их можно было выселить только в случае отказа от предоставленной равнозначной квартиры.

    С принудительным судебным выселением столкнулись участники программы реновации, проживающие в районах Бескудниковский, Кунцево, Проспект Вернадского – и сейчас здесь продолжается самое громкое скандальное переселение.

    Среди многочисленных примеров отсутствия улучшенной отделки были ситуации с размером ванны. Представьте, почти 60 лет назад строили малогабаритные квартиры для расселения бараков и коммунальных квартир с «шикарными» в то время ваннами длиной 150 см. И вот, спустя 60 лет, московские власти разрабатывают новые стандарты жилищного реновационного комфорта с длиной ванны не менее 170 см, да только это так и осталось во многих случаях «на бумаге», на деле длина ванны осталась прежней. Конструктивные особенности достаточной части домов, включенных в постановление № 708, просто не предусматривали новые стандарты.

    Но принудительное выселение состоялось. Почти через год после первых мотивированных отказов от переселения 11 ноября 2019 года Правительство Москвы принимает новое постановление № 1465, которое вносит изменения в постановления Правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 516-ПП и от 8 августа 2017 г. N 517-ПП. Правительство Москвы фактически наделило Московский фонд реновации правом издать нормативный правовой акт, лишающий неопределенный круг лиц, а это тысячи москвичей – участников реновации, права на получение равнозначной квартиры. Теперь Фонд своими решениями может определять, имеет ли право участник программы реновации на улучшенную отделку или должен ехать в неликвидные квартиры, которые чиновникам нужно реализовать, а Департамент городского имущества г. Москвы получил возможность принудительного судебного выселения участников реновации в обход их законных требований. При этом власти продолжают заявлять, что в судебном порядке выселяются единицы, этих людей нам представляют недовольными сутягами, обнаглевшими хапугами.

    Полагаю, что статистика «принудительного» судебного выселения была занижена. Можно с определенной уверенностью сказать, что у судов могли быть специальные инструкции на этот счет, например, при поступлении исковых заявлений от ДГИ г. Москвы о выселении участников реновации в судах общей юрисдикции присваивались различные шифры категории рассматриваемых дел, что серьезно усложняет сбор статистических данных. Такая практика зафиксирована не только в разных судах, но и при рассмотрении дел одним судьей. В Тимирязевском районном суде делу № 02-1115/2020 присвоен шифр 146 – «иные споры, связанные с землепользованием», по делу № 02-1298/2020 присвоен шифр 127 – «иные жилищные споры», по делу № 02-1281/2020 шифр 111 – «о выселении из жилого помещения, принадлежащего на праве собственности». В Никулинском районном суде использовался шифр 129 – «о признании права собственности на садовые участки и объекты недвижимости» по делу № 02-0806/2020. Всего после ноябрьского постановления только в Тимирязевском, Кунцевском, Никулинском судах были рассмотрены и «подготовлены» к выселению дела в отношении 24 московских семей. Учитывая, что эти семьи проживали в 3 разных районах, только для удовлетворения их нужд нужно было построить не менее трех многоквартирных домов с равнозначными квартирами, другие жители – их соседи, ранее согласившиеся на переезд и переехавшие в неравнозначные квартиры, могли заявить свои законные требования. Тогда пришлось бы сносить многоэтажные дома, ранее построенные по инвестиционной программе, и строить на их месте уже соответствующие реновации. Понимаете, это многомиллиардные убытки, возможно, уголовные дела для чиновников…

    При этом Департамент городского имущества г. Москвы, как и чиновники от градостроительного блока Москвы «не считают», что москвичи были переселены в неравнозначные квартиры. Они активно применяют введенную постановлением № 1465 формулировку, называя предлагаемые квартиры – «квартирами с особенностями применения Требований к улучшенной отделке равнозначных помещений». Сколько точно таких случаев в Москве сложно сказать, как видите, еще и суды препятствуют сбору статистики.

    Несмотря на то, что было принято постановление Правительства Москвы, которое внесло изменения в постановления 516, 517, наделив Фонд реновации «свободой» определять к какому многоквартирному дому применять особенности применения Требований улучшенной отделки – выселение не было законным.

    Департамент городского имущества г. Москвы ни по одному из рассмотренных дел, выступая в качестве истца о судебном выселении, не доказал, что такие решения применялись фондом реновации. Не были предоставлены соответствующие документы в суд. Я проанализировал судебные решения, которые находятся в открытом доступе, вот номера дел, вы и сами можете в этом легко убедиться: в Тимирязевском суде 02-1298/2020, 02-1288/2020, 02-1281/2020, 02-1138/2020, 02-1115/2020, 02-1079/2020, 02-0765/2020, в Кунцевском 02-2083/2020, в Никулинском 02-3036/2020, 02-3032/2020, 02-3029/2020, 02-1329/2020, 02-1325/2020, 02-1322/2020, 02-1319/2020, 02-1317/2020, 02-1317/2020, 02-1316/2020, 02-0809/2020, 02-0803/2020, 02-0806/2020, 02-0807/2020, 02-0804/2020…

    Это определенно грубейшее процессуальное нарушение. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований. Это закон, правило, это норма гражданского процесса. Посмотрев приведенные материалы гражданских дел вы увидите, что из двадцати с лишним дел, только одна пятая часть участников реновации, которых принудительно выселяли в судебном порядке, обращалась за юридической помощью.

    Это говорит о том, что участники реновации, как многочисленная категория жителей Москвы, оказались не в состоянии обеспечить себе помощь профессионального юриста или отнеслись к своей защите легкомысленно, возможно, они не ожидали, что само государство в лице московских чиновников так поступит с ними, а суд встанет на защиту несправедливой позиции чиновников. Таких людей легче всего поразить в правах. Дела, в которых принимали участие представители, я посмотрел гораздо подробнее. Многие представители ссылались на 516 постановление Правительства, заявляя о недопустимости переселения в квартиры без улучшенной отделки, я пошел немного дальше и сразу стал требовать представления соответствующих решений Фонда реновации. Полагаю, что ДГИ г. Москвы просто и без особых усилий, часто без предоставления соответствующих документов побеждал в суде, не встречая серьезного сопротивления, пока мы не встретились.

    Одно из дел № 02-0808/2020 в Никулинском районном суде, где я защищал семью Смирновых. Здесь тот самый случай с ванной менее 170 см – ниже предусмотренного минимального стандарта. Семья Смирновых одной из первых в Москве заявила о своем мотивированном отказе от переезда, а их история вызвала общественный резонанс благодаря поддержке Московской группы защиты прав москвичей при реализации программы реновации. Тогда еще был получен ответ от руководства Департамента строительства города Москвы о том, что в доме, предложенном им для переселения в силу конструктивных особенностей нельзя установить ванну с минимальными установленными требованиями длиной 170 см. Это дом № 58 на улице проспект Вернадского.

    Целый год семью не трогали, но спустя 2 недели после принятия постановления №1465 подали иск о выселении. Я тогда заявлял ходатайство о представлении документов Фонда, и суд его удовлетворил, хотя ДГИ г. Москвы и представитель прокурора активно возражали. Первые заседания откладывались, так как ДГИ г. Москвы не нашел в своем ведомстве соответствующих решений, тогда суд вынес определение об их истребовании. ДГИ г. Москвы продолжал затягивать процесс, но документов так и не предоставил. Сначала предоставил простую справку от Фонда реновации о том, что все решения приняты, и хотя дом без улучшенной отделки – в данном случае квартиру можно считать равнозначной.

    Конечно, меня такой ответ не устроил и суд направил повторный запрос. На него была предоставлена невнятная выписка по одному из решений фонда, но только по этой выписке суд так и не смог разобрать, когда было принято это решение, кто и когда производил созыв собрания, кто участвовал в принятии решения. Мне кажется, что на этом этапе уже стало работать «телефонное» право – и на основании откровенно ненадлежащей выписки иск был удовлетворен Никулинским судом, а позднее решение суда было оставлено Мосгорсудом без изменения, хотят и Мосгорсуд не смог определить дату собрания, кто принимал соответствующие решения, а, если не установлена дата принятия решения и персональный состав участников, принимавших решение, значит и решения могло не быть.

    Я полагаю, Департамент городского имущества г. Москвы и Московский фонд реновации жилой застройки не предоставили запрашиваемые судом документы по той причине, что их просто не существует. Чиновники опять удобно для себя решили, что все «прокатит». Ведь приняли постановление Москвы, внесли изменения, переложили всю ответственность за непредоставление равнозначных квартир без улучшенной отделки на некий обезличенный Фонд реновации, освоили бюджетные деньги, малоликвидные квартиры реализовали, да еще и москвичей в них запихнули, а самое главное – в этом не замешаны ни Собянин, ни его Правительство. Да только вот Фонд не безликий. В постановлении № 517, которым был учрежден Московский фонд реновации жилой застройки был утвержден и персональный состав лиц, которые принимают основополагающие решения. Среди них тот самый Собянин С.С., Хуснуллин М.Ш., Сергунина Н.А. Ракова А.В. и другие высокопоставленные чиновники Правительства Москвы и Правительства России. Получается, что чиновники Правительства Москвы, переложившие всю ответственность за провальные решения по реновации на Фонд, все-таки могут быть втянуты в очередной скандал по неисполнению принятых обещаний и своих же нормативов.

    Если бы Департамент городского имущества г. Москвы предоставил запрашиваемые нами документы еще на первом заседании по собственной инициативе, то на нем бы рассмотрение дела и завершилось бы, не растягиваясь с ноября 2019 до октября 2020 года. Вместо этого «представитель» города требовал немедленного выселения москвичей из квартиры, принадлежавшей им на праве собственности без права на апелляционное обжалование, заявляя о каких-то убытках, которые якобы были причинены отказом от добровольного переселения. И, хотя суд удовлетворил такое безосновательное ходатайство через полгода после его заявления вместе с удовлетворением исковых требований истца, городу не удалось исполнить принудительное выселение. На уже выданные исполнительные листы и возбужденное исполнительное производство мы ответили определением Мосгорсуда о приостановлении исполнительных действий.

    Сейчас, учитывая, что решение суда первой инстанции апелляционным определением оставлено без изменения, Смирновым придется переехать в ту неравнозначную реновационную квартиру. Этого потребуют приставы сразу после получения определения Мосгорсуда, так как исполнительные действия были приостановлены до рассмотрения нашей апелляционной жалобы. Смирновы согласны на переезд добровольно, но и добровольный порядок переселения сейчас пока не может быть исполнен. В связи с предпринятыми мерами по борьбе распространением коронавирусной инфекцией – судебные канцелярии не ведут прием граждан и не выдают судебные решения. Несмотря на предстоящий переезд в малоликвидную неравнозначную квартиру, борьба за жилищные права будет продолжена, но дальнейшую стратегию защиты раскрывать сейчас преждевременно, это может повредить моим доверителям. Могу только сказать, что нам еще предстоят другие судебные процессы и не исключено, что реновационная квартира станет промежуточным вариантом проживания, пока Смирновым не будет предоставлена действительно равнозначная квартира.

    Как будут расселять дома по новому закону о всероссийской реновации

    Президент России Владимир Путин подписал закон о всероссийского реновации старого жилого фонда. Соответствующий документ опубликован на официальном портале правовой информации.

    Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий. Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году. В случае подписания документа Владимиром Путиным закон на многие годы вперед будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов.

    Рассказываем, как именно будет работать новая программа реновации в регионах, как будут выбирать территории для комплексного развития, какое жилье может подпасть под снос, что получат взамен жители старых домов.

    Что такое комплексное развитие территорий

    В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу. В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».

    Цели программы всероссийской реновации

    Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах. Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.

    Комментарий: «Реновация создаст конкуренцию девелоперам»

    Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель»:

    — Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет. Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами. С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.

    Регионам дали широкие полномочия по реновации

    Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы. Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории. Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.

    Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.

    Комментарий: «В разных регионах гражданам не гарантированы равные права»

    Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»:

    — Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости. А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов. То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо.

    Какие территории и дома могут подпасть под реновацию

    В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.

    Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.

    Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.

    «Портрет» аварийных домов

    Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет. Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно. Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).

    Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.

    Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.

    Источник: Институт экономики города

    Изъятие земель

    Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков. Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов. Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.

    Комментарий: «В программу сноса можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные»

    Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

    — Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения. Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона. Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.

    Кто решает, сносит и застраивает

    Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.

    Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.

    Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.

    Что решают жители домов

    После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок. Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.

    В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.

    В наиболее незащищенное положение закон ставит собственников ветхих и неблагоустроенных индивидуальных жилых домов. Такие строения предлагается изымать с предоставлением лишь денежного возмещения, которое, конечно, не позволит гражданам улучшить жилищные условия, отмечает Надежда Косарева.

    Что предоставят жителям взамен сносимого жилья

    • Документом предполагается предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение. Жилая площадь и количество комнат в помещении, которые предоставят взамен, должны быть не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении. А общая площадь — больше. Квартира должна быть расположена в том же поселении, городском округе. Новые дома по программе реновации должны быть построены в соответствии с требованиями к стандартному жилью, принятых Минстроем.Такие же нормы касаются не только собственников, но и проживающих в квартире по социальному найму.
    • Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.
    • Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд. Для сравнения: в Москве срок для подписания договора вдвое больше — 90 дней.
    • Как и в московской программе, собственники смогут улучшить жилищные условия — для этого предусмотрена возможность докупить дополнительные площади при переселении.
    • Если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения не допускается.
    • Наличие ограничений или обременений прав на жилое помещение не является препятствием для его передачи в государственную или муниципальную собственность или в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, а также для принятия судом решений по вопросам реновации.
    • Жители домов, подпавших под реновацию, как и в московской программе, освобождаются от уплаты взносов на капремонт общего имущества начиная с первого месяца года, в котором предполагается начать переселение. Ранее оплаченные средства за капремонт будут потрачены на комплексное освоение территории.

    Генпланы можно будет менять

    Для внесения изменений в главные градостроительные документы — генплан и правила землепользования и застройки — не требуется проводить какие-то специальные процедуры. Теперь такие изменения должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории для реновации. Публичные слушания могут проводиться на территориях, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории.

    Критика закона

    Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства изначально не поддержал законопроект о всероссийской реновации. Основное замечание к законопроекту — его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией.

    Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская раскритиковала проект федерального закона, регулирующий комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Закон «всероссийской реновации жилья», который получил одобрение правительства, выгоден застройщикам и создает риски для простых граждан, которых могут выселить из неаварийных домов, заявил председатель партии «Справедливая Россия, руководитель фракции эсеров в Госдуме Сергей Миронов.

    «Закон «незаметно» отменяет главенство главных документов градостроительного развития городов — генеральных планов и правил землепользования и застройки, отдавая приоритет административному решению о развитии и проекту планировки. Это переворачивает с ног на голову всю систему документов градостроительного развития. Не думаю, что такой закон заработает на практике, только если уже на уровне субъектов России не будут приняты более разумные решения, которые, к счастью, закон позволяет сделать», — говорит Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

    Потенциал программы реновации в регионах

    По оценкам экспертов ЦИАН, реновация в городах-миллионниках может охватить 27% общего числа зданий. Максимальная доля потенциально сносимого жилья — в Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани. Меньше всего таких зданий в Краснодаре, Ленобласти и Санкт-Петербурге. К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 годах, а также часть кирпичных домов с аналогичными характеристиками.

    Если оценивать только дома, признанные аварийными, то, по оценке экспертов Фонда «Институт экономики города», в 11 крупных городах России — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — общая площадь территории с потенциалом редевелопмента составляет более 420 га, а минимальный потенциал новой застройки — 5,2 млн кв. м. По мнению экспертов фонда, у крупных российских городов есть возможности для реновации территорий с аварийным жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов.

    Как в России предлагали сносить ветхое жилье

    Идея всероссийской программы реновации впервые прозвучала в июне 2018 года. В ходе прямой линии с президентом руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская спросила Владимира Путина о возможности распространить программу реновации на всю страну. Тогда президент допустил ее распространение и на регионы. В сентябре 2018 года лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Хованская внесли на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект.

    Предполагалось, что в регионах, в отличие от столицы, дома будут не только сносить, но и реконструировать. Также в законопроекте предлагалось включать дом в программу, если за это проголосуют все собственники, а жителям коммуналок предоставлять отдельные квартиры.

    С инициативой о проведении всероссийской реновации осенью 2019 года также выступило законодательное собрание Санкт-Петербурга. Законопроект предлагал создание механизма реновации жилья, приемлемого для всех субъектов РФ.

    Подмосковные власти также занимаются разработкой собственной программы реновации, которая предусматривает доработку механизма развития застроенных территорий. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей региона. Реализовывать подмосковную реновацию хотят с привлечением инвестиций.

    Московская программа была утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. В программу реновации вошло более 5 тыс. жилых домов. Программа должна завершиться к 2035 году.

    Реновация жилого фонда де-факто шла и при бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове. Так называемая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки стартовала в 1999 году и предусматривала снос и расселение ветхого жилого фонда. За все время программы было снесено 12 млн «квадратов» из 20 млн кв. м пятиэтажек.

Ссылка на основную публикацию