Выселение из нежилого помещения. Выселение из нежилого помещения: особенности процедуры

Выселение из нежилого помещения

Выселение из нежилого помещения возможно при обстоятельствах, указанных в соглашении об аренде.

Нежилые помещения могут предоставляться во временное пользование гражданам и юридическим лицам, которое оформляется путем заключения договоров аренды или бессрочного пользования. Исходя из правовой сути соглашения об аренде, могут быть установлены обстоятельства, при которых возможно принудительное выселение из помещения.

Гражданское законодательство предусматривает следующие ситуации, когда у собственника возникает право требовать освобождения нежилого помещения:

  1. Истечение срока действия соглашения.
  2. Отказ арендатора от добровольного освобождения объекта недвижимого имущества, предоставленного в бессрочное пользование.
  3. Наличие судебного решения о принудительном выселении пользователя из нежилого объекта.
  4. Передача права собственности на объект недвижимости, при котором не возникает правопреемство сторон.

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно, жми

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Основания выселения из нежилого помещения

Так как указанные основания для принудительного освобождения арендуемого объекта предусмотрены законодательством, владельцу необходимо четко соблюсти процедуру выселения.

Наличие оснований первоначально устанавливается владельцем постройки. Именно от особенностей таких оснований зависит дальнейшая процедура действий по выселению, когда потребуется предварительное уведомление об освобождении нежилого недвижимого имущества.

После передачи спора на рассмотрение в судебное разбирательство, обстоятельства выселения подлежат установлению и доказыванию в ходе судебного процесса. У каждой стороны существует обязанность доказать те факты, на которые она ссылается.

Порядок выселения из нежилого помещения

Выселение из нежилого помещения по факту истечения срока действия договора не требует дополнительного уведомления пользователя, хотя на практике собственник заблаговременно уведомляет об отсутствии намерения продлевать соглашение. В этом случае у арендатора есть возможность заранее подготовиться к освобождению помещения, а если он отказывается это сделать – следует обращение с исковым заявлением в суд.

Если договор заключен без указания срока, собственник обязан направить письменное уведомление об окончании действия такого соглашения в разумный срок.

На практике такое уведомление направляется за месяц до предполагаемой даты прекращения контракта. Если пользователь не освобождает помещение в указанный срок, собственник получает основания для обращения в суд за принудительным выселением.

В ситуациях, когда арендатор нарушает существенные условия договора, может последовать досрочное расторжение договора. Законодательством отнесены следующие ситуации, когда соглашение может быть досрочно расторгнуто по требованию собственника:

  1. Систематическое нарушение условий оплаты за пользование нежилым сооружением.
  2. Существенное ухудшение состояния недвижимого имущества, которое может повлечь его порчу или разрушение.
  3. Нарушение иных условий договора, признанных сторонами основанием для досрочного прекращения договорных отношений.

Все указанные основания обязывают собственника направить письменное уведомление в адрес пользователя о недопустимости нарушений условий договора и требований законодательства. В случае неисполнения законных требований владельца сооружения, он может предъявить исковое заявление о досрочном прекращении контрактных отношений и принудительного выселения пользователя.

Как правило, переход права к новому субъекту не влечет прекращение договорных отношений с пользователем.

Однако в ряде случаев, переход такого права сопровождается не только прекращением контракта, но и выселением арендатора. Например, такие ситуации возникают в случае передачи прав на нежилое недвижимое имущество государству или органам местного самоуправления.

Принудительному выселению в таких случаях предшествует предъявление письменного уведомления о необходимости освободить занимаемый объект. Если пользователь уклоняется от исполнения этого требования, выселение производиться в судебном порядке.

Судебная практика

В случаях, когда собственником реализуется право на выселение из нежилого помещения судебная практика, в целом, стоит на защите прав сторон соглашения. Прекращение гражданско-правовых отношений допускается только при условиях, предусмотренных законом.

Значительное количество споров о выселении из таких объектов касаются определения следующих характеристик помещения:

  1. Отнесение их к нежилой недвижимости (установление технических параметров, характерных только для нежилых помещений).
  2. Основное целевое назначение таких зданий и сооружений (невозможность использовать их для постоянного проживания физических лиц; цель использования – производственные, торговые и другие виды деятельности).

Особое внимание судебная практика уделяет условиям определения существенного нарушения положений, что может повлечь его досрочное прекращение и принудительное выселение пользователя. Помимо оснований, прямо предусмотренных в законе, суд анализирует конкретные условия соглашения между арендодателем и арендатором, а также рассматривает доказательства, представленные сторонами.

Существенный характер нарушения отношений между сторонами подразумевает для владельца нежилого здания (сооружения) причинение ущерба, вследствие которого он в значительной степени теряет то, на что вправе был рассчитывать при заключении соглашения.

На практике, наибольшую долю таких дел составляют споры о несвоевременном внесении арендных платежей. Случай однократного несоблюдения условия о порядке оплаты пользования не может являться существенным. Только при систематическом (постоянном) нарушении сроков оплаты суд признает данное нарушение существенным и может принять решение о принудительном освобождении занимаемого арендатором помещения.

Полезная информация по жилищным вопросам

  • Выселение не собственника
  • Выселение из нежилого помещения
  • Выселение из служебного жилья
  • Незаконное выселение из жилья
  • Принудительное выселение
  • Выселение из ипотечной квартиры
  • Выселение бывшего супруга
  • Выселение должников из квартиры за неуплату
  • Выселение из муниципального жилья
  • Иск о выселении из квартиры
  • Выселение из общежития
  • Выселение из жилого помещения
  • Выселение несовершеннолетнего ребенка из квартиры
  • Выселение без предоставления другого жилого помещения

ЮРКОНСУЛЬТ юридическая компания

г. Москва, Площадь Киевского вокзала, 2
8 800 350 14 85
Бесплатная горячая линия

    Как выгнать арендатора из нежилого помещения

    Зачастую случается так, что арендатор нежилого помещения не выполняет требования договора и владельцу недвижимости приходится выселять его. Однако безответственный наниматель не всегда хочет съезжать добровольно. Что же предпринять в этом случае? Ответ на этот вопрос вы найдете в этой статье.

    Что такое нежилое помещение

    Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.

    Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:

    • не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
    • могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
    • соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.

    Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.

    Собственником нежилого помещения могут быть:

    • физическое лицо;
    • юридическое лицо;
    • государство, органы местного самоуправления.

    Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.

    Основания

    Законодатель определяет случаи, когда владелец помещения может требовать выселения арендатора из переданного ему по договору найма помещения.

    № п/пОснования для выселения
    1Использование помещения не по назначению
    2Несвоевременное внесение арендной платы
    3Окончание срока договора
    4Задолженность по коммунальным платежам
    5Нарушение общественного порядка по вине арендатора
    6Ненадлежащее текущее содержание помещения, а равно и умышленная его порча
    7Субаренда помещения без согласия владельца
    8Помещение используется не по назначению, указанному в договоре
    9Недвижимость не соответствует нормам безопасности, находится в аварийном состоянии
    10Смена собственника помещения
    11Не соблюдаются иные условия, которые закреплены сторонами при подписании договора аренды

    Как выселить арендатора без суда

    Самым простым способом выселить с занимаемой площади арендатора является его добровольное согласие ее освободить. Для этого арендодателю необходимо составить уведомление об освобождении нежилого помещения.

    Унифицированной формы для этого документа нет, поэтому составляется он в произвольной форме, однако обязательно указать:

    • данные арендодателя;
    • данные арендатора;
    • точный адрес объекта;
    • причины выселения;
    • срок (не менее 180 дней) для освобождения площади;
    • дата составления;
    • подпись и оттиск печати (для юридического лица).

    Уведомление должно быть вручено арендатору под роспись. Это можно сделать лично, а можно направить почтой или передать через представителя.

    В любом случае у вас должно быть доказательство, что документ передан (почтовое уведомление, роспись получателя на вашем экземпляре уведомления, письменная расписка о получении).

    Процедура досудебного урегулирования вопроса о выселении из помещения обязательна. Так как даже если она не увенчается успехом, то вы сможете предоставить в суд доказательства того, что желали решения проблемы мирным путем.

    Пример. Для производства пиломатериалов ООО «Ареал» арендовало ангар, имеющий статус нежилого помещения у индивидуального предпринимателя Зарубина С.В. на срок 1 год. Однако по истечении указанного периода договор продлен не был, а Зарубин С.В. направил требование об освобождении занимаемого помещения директору ООО «Ареал». В ответ на уведомление директор запросил у Зарубина срок для освобождения – 1 месяц. Стороны смогли договориться и избежать судебных разбирательств.

    Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

    Если у вас не получилось договориться с арендатором о его выселении в добровольном порядке, то единственный выход – обращение в судебные органы.

    Необходимо соблюсти установленные законом требования, как к оформлению иска и сбору документов, так и к порядку действий на всех стадиях судебного разбирательства.

    Порядок действий и процедура

    Ниже приведен алгоритм действий, который необходимо соблюдать:

    1. Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке.
    2. Сбор доказательств обоснованности выселения (свидетельских показаний, документальных подтверждений).
    3. Составление искового заявления в соответствии с требованиями ГПК РФ.
    4. Оплата государственной пошлины.
    5. Направление иска в судебный орган.
    6. Участие в разбирательстве.
    7. Получение решения.
    8. Обжалование решения (при необходимости).
    9. Выселение арендатора, в том числе и с привлечением службы судебных приставов.

    Так как чаще всего споры о найме нежилого помещения происходят между юридическими лицами, то заявление необходимо направлять в арбитражный суд. Районный суд общей юрисдикции такие иски рассматривает только в случае, если обе стороны спора являются физическими лицами.

    Госпошлина

    Обязательным условием для того, чтобы иск был принят к производству органом судебной власти, является оплата государственной пошлины.

    Так как спор о выселении из нежилого помещения относится к имущественным, но не подлежащим материальной оценке, то размер пошлины при обращении в арбитражный суд составляет 6000 рублей. Оплатить ее можно заполнив платежное поручение на официальном сайте судебного органа.

    Возможные способы оплаты:

    • через терминалы оплаты;
    • через портал «Госуслуги»;
    • наличными в кассе любого банка;
    • безналичным способом.

    Квитанцию об оплате государственной пошлины обязательно приложить к документам, направляемым в суд.

    Документы

    Особое внимание стоит уделить документам, которые будут направлены в суд для подтверждения вашей правоты в конкретном споре.

    В зависимости от ситуации список документов может быть различным, однако обязательно должны быть:

    • иск в необходимом количестве экземпляров (по одному для каждой из сторон);
    • удостоверение личности истца или его представителя;
    • устанавливающие документы юридического лица;
    • нотариально заверенная доверенность;
    • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
    • договор аренды;
    • документы, подтверждающие обоснованность требований о выселении;
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • иные документы.

    Стоит отметить, что документы, доказывающие необходимость выселения, могут быть совершенно различными. Например, если основанием является неуплата арендной платы, то предоставляются выписки по счетам, если аварийность жилья, то заключение специализированного органа и так далее.

    Кто может обратиться в суд с требованием о выселении

    Законодатель предоставляет возможность обратиться в суд с заявлением о выселении таким категориям:

    • собственник помещения;
    • третьи лица, чьи права нарушаются;
    • органы прокуратуры;

    Лицо, не подпадающее под вышеперечисленные категории, конечно может подать заявление в суд, однако оно, скорее всего, не будет принято к производству.

    Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

    Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.

    Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:

    • полное и правильное наименование судебного органа;
    • полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
    • данные представителя (при наличии);
    • данные ответчика;
    • полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
    • указание на право документы, устанавливающие право собственности;
    • реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
    • причина спора;
    • требования, выдвигаемые к ответчику;
    • обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
    • перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
    • дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.

    Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.

    Судебная практика

    В современной практике судебных органов чаще всего в споре о выселении арендатора из не жилого помещения правосудие на стороне арендодателя. Однако стоит помнить, что если иск составлен не верно, то второго шанса обратиться ы суд за помощью в восстановлении прав по этому же вопросу у вас не будет.

    Пример. Индивидуальный предприниматель Волков Н.Л. имеет в собственности нежилое помещение, которое он сдал по договору аренды Проклову Л.С. для использования в качестве склада. Однако арендатор систематически задерживал оплату, предусмотренную договором, в связи с чем Волков попросил его освободить помещение. Проклов Л.С. после получения уведомления съезжать отказался, и владелец недвижимости был вынужден обратиться в суд с иском о выселении. В качестве доказательства он предоставил в числе прочего выписку по лицевому счету. Суд учел доводы обеих сторон и удовлетворил требования Волкова Н.Л. в полном объеме.

    Так как вопросы, связанные с выселением арендатора из нежилого помещения, имеют множество особенностей и нет двух абсолютно одинаковых случаев, то перед тем как принимать решение об обращении в суд бесплатно проконсультируйтесь со специалистами нашего сайта, связавшись с ними любым удобным для вас способом.

    Не стоит самостоятельно заниматься составлением искового заявления и участием в судебном заседании, так как только опытный специалист в области жилищных споров сможет отстоять ваши права и выселить незаконных арендаторов. Воспользовавшись услугами юриста, вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Выселение из нежилого помещения: особенности процедуры

    В арбитражных судах часто рассматриваются иски о выселении физического или юридического лица из нежилого помещения. Эту категорию дел юристы считают достаточно сложной. Ведь в действующем законодательстве до сих пор нет статьи, регламентирующей основания для выселения и порядок этой процедуры. Из-за этого нередко возникают споры, связанные с нежилыми объектами.

    Для того чтобы избежать недопонимания в вопросе о выселении из нежилого помещения, необходимо внимательно изучить положения некоторых нормативно-правовых актов и проанализировать эту информацию.

    Нежилое помещение: понятие, признаки

    Нежилое помещение часто используют для офиса, магазина, салона и пр.

    Ни в одном законодательном акте РФ не дается точного определения нежилому объекту. Однако, основываясь на Гражданском и Жилищном кодексе, можно отметить признаки, присущие такому помещению:

    • недвижимый характер объекта. Помещение расположено в строении или привязано к определенному земельному участку. То есть перенос объекта нельзя произвести без негативных последствий для помещения;
    • площадь объекта не может использоваться для проживания. Она может эксплуатироваться только в торговых, хозяйственных или административных целях;
    • относится к нежилому фонду.

    У подобных объектов имеются некоторые схожие черты с жилыми помещениями. Например, такой признак, как изолированность, характерен и для квартиры, и для торгового павильона. Границами помещения выступают стены. Все изолированные объекты характеризуются наличием отдельного входа.

    Кроме этого, помещение может быть переведено из статуса жилого в нежилое. Эта возможность регламентируется ст. 22 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства № 47. Изменение статуса помещения производится в следующих случаях:

    1. существенное ухудшение эксплуатационных характеристик объекта (изношенность и ветхость здания);
    2. присутствие вредоносных факторов в помещении, которые грозят жизни и здоровью людей;
    3. ухудшение состояния окружающей среды. Например, резкое повышение уровня радиации, загрязнение воздуха, природные катаклизмы;
    4. желание собственника помещения. Если объект соответствует требованиям законодательства, его можно перевести в статус нежилого по заявлению в органы местной власти.

    Основания для выселения

    Под выселением понимают меру государственно-правового воздействия, вследствие которого физическое или юридическое лицо лишают права пользования помещением.

    Лицо лишают права пользоваться нежилым помещением при выселении по многим причинам

    Самыми распространенными причинами выселения можно считать:

    • истечение срока действия договора аренды между собственником и нанимателем;
    • нарушение нанимателем условий, прописанных в договоре. Например, порча имущества, использование помещения не по назначению, задолженность за аренду сроком более 2 месяцев;
    • изъятие нежилого объекта в пользу государства. То есть его конфискация или опись.

    Отсутствие официально оформленного договора аренды также повлечет определенные процессуальные последствия. Доказать нарушение нанимателя помещения в этом случае будет намного сложнее.

    Кроме этого, выселение из нежилого помещения может произойти и по другим причинам. Например, в случае ненадлежащего состояния объекта недвижимости или самозахвата нежилого помещения, принадлежащего другому лицу.

    Особенности процедуры выселения

    Согласно положениям Конституции, гражданин РФ не может быть лишен своего имущества, а соответственно и выселен, без соответствующего решения суда. Однако процедура выселения является исключительной. Законодательством предусмотрен как досудебный, так и судебный способ осуществления процедуры.

    Нюансы этой юридической процедуры зависят от того, на каких основаниях производится выселение.

    Решение проблемы в досудебном порядке

    Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.

    Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:

    1. лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
    2. по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.

    Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.

    Для выселения нарушителя нельзя применять физическую силу, отключать воду или электричество, менять замки. Подобные незаконные действия могут повлечь определенные юридические последствия. Например, арендатор может подать встречный иск и взыскать денежную компенсацию.

    Обращение в суд

    Дела о выселении из нежилого помещения рассматривает арбитражный суд

    Ответчиками и истцами в подобных делах чаще всего бывают юридические лица или индивидуальные предприниматели. Поэтому рассматривают такие дела арбитражные суды.

    Иск подается в отделение суда по месту нахождения нежилого объекта, из которого нужно выселить нарушителя. Заявителем могут быть:

    • собственники нежилой недвижимости;
    • органы муниципалитета, владеющие объектом;
    • лица, чьи права нарушаются, вследствие эксплуатации нежилого помещения ответчиком;
    • прокурор.

    Судебный иск составляется в строгом соответствии с требованиями процессуального законодательства. В нем должны быть перечислены нормативно-правовые акты, на которые опирается истец.

    К иску нужно прикрепить дополнительные документы, которые будут подтверждать правоту заявителя. В зависимости от основания для выселения это могут быть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на нежилую недвижимость, договор аренды, квитанции об оплате арендной платы. Также нелишним будет предоставить свидетельские показания, протоколы, составленные компетентными органами, если таковые имеются. Кроме этого, нужно представить документы, свидетельствующие о том, что истец принял меры для досудебного урегулирования вопроса.

    На основании предоставленных фактов суд выносит решение. Если оно будет вынесено в пользу истца, суд выдает ответчику предписание о выселении, в котором указан определенный срок исполнения.

    В случае отказа ответчика от исполнения требования за дело берутся органы исполнительной власти. Нарушитель будет выселен сотрудниками службы судебных приставов в принудительном порядке.

    Выселение с предоставлением жилого помещения

    Недвижимость может поменять статус и стать нежилой, если она находится в аварийном состоянии. С целью защиты жизни и здоровья людей, все собственники и жильцы должны выселиться из помещения в установленные законом сроки.

    Перед проведением процедуры выселения местная администрация обязана проинформировать об этом собственников помещений. Уведомление производится при помощи почтовой рассылки. Письма отправляются не меньше, чем за 6 месяцев до предполагаемого выселения.

    У выселенных лиц, есть возможность получить новое жилое помещение. Это право закреплено в ст. 85 Жилищного кодекса РФ. Новая жилплощадь должна соответствовать действующим санитарно-эпидемиологическим, пожарным и жилищным нормам.

    Если собственник не желает переселяться в предоставленное помещение, ему необходимо обратиться в суд. Кроме иска, следует предоставить основания, из-за которых переселение видится собственнику невозможным.

    Серьезным нарушением прав собственника является самовольное занятие нежилого помещения. То есть когда физическое лицо или какая-либо организация занимает и эксплуатирует помещение без соответствующих правовых документов.

    Самовольное расположение в нежилом помещении не влечет возникновения каких-либо прав. И даже, напротив, приводит не только к принудительному выселению, но и к взысканию денежной компенсации. Собственник имеет право обратиться в правоохранительные органы, а впоследствии в суд.

    Многие вопросы, связанные с нежилыми помещениями, слабо регламентируются действующим законодательством. Однако судебная практика по вопросам выселения из нежилых помещений достаточно разнообразна. Большинство рассматриваемых дел заканчивается вынесением решения в пользу истца. Для положительного решения суда следует действовать строго в рамках существующего законодательства.

    В этом видео вы узнаете о переводе жилого фонда в нежилой с целью коммерческого использования помещения:

    Как выгнать арендатора из нежилого помещения

    Нежилые помещения, которые можно использовать под офис, магазин, мелкое производство пользуются большим спросом. В основном эти помещения арендуются, так как покупка помещения для бизнеса – удовольствие не из дешевых, особенно, когда предприниматель только начинает работу.

    Кто-то арендует нежилое помещение годами и десятилетиями, кто-то через некоторое время выкупает объект недвижимости, но есть часть арендаторов, которых впоследствии приходится выгонять. Причины могут быть различными: закончился договор аренды, а владелец помещения по разным причинам не намерен продлять его, невыплата арендной платы, другие основания.

    Какое помещение считается нежилым

    Основной и главный признак, по которому нежилое помещение отличается от жилого — нежилое не предназначено для проживания (как постоянного, так и временного). То есть, такой объект недвижимости априори имеет статус нежилого.

    Вторым отличием можно назвать соответствие такого объекта недвижимости всем санитарным и техническим требованиям, установленным для нежилого помещения (соответствующими нормативно-правовыми актами).

    Только при наличии этих условий владелец объекта имеет право сдать его в аренду, как нежилой.

    При этом собственником объекта, как и его арендатором, может быть любое физическое либо юридическое лицо.

    Основания

    Прежде чем говорить об основаниях для выселения арендатора из нежилого помещения, разберемся, как оно может использоваться.

    Законное использование. Владелец объекта недвижимости (арендодатель) заключает с арендатором договор найма нежилого помещения. Арендатор использует это помещение согласно условиям договора.

    Самовольное использование. Нет никакого договора аренды, собственник помещения разрешил арендатору использовать его согласно устным договоренностям, естественно, без каких-либо письменных гарантий как с одной, так и с другой стороны.

    С другой стороны, арендодатель сам фактически нарушает налоговый кодекс, так как скрывает от налоговых органов такой источник дохода, как сдача в аренду нежилого помещения.

    Арендодатель имеет право потребовать выселения арендатора, но для этого нужны веские основания. Потребовать покинуть помещение владелец может в тех случаях, когда наниматель:

    • использует объект недвижимости не по назначению;
    • задерживает выплаты арендной платы;
    • не вносит оплату по коммунальным платежам;
    • нарушает общественный порядок (либо допускает его нарушение третьими лицами);
    • умышленно портит помещение либо ненадлежащим образом содержит его;
    • сдает объект недвижимости в субаренду без согласия арендодателя.

    Кроме нарушений договора со стороны нанимателя, есть еще несколько причин, по которым владелец нежилого помещения может предложить нанимателю покинуть помещение, а именно:

    • окончание срока договора аренды;
    • смена собственника объекта недвижимости (в тех случаях, когда новый владелец предполагает иное использование помещения и не хочет перезаключать договор аренды);
    • объект недвижимости находится в аварийном состоянии и не может далее использоваться по назначению.

    Но есть ситуации, в которых собственник не обязан уведомлять арендатора об исправлении недостатков, так как нарушения достаточно серьезные и собственник намерен расторгнуть договор аренды. В таких случаях используется претензия (документ, не оставляющий арендатору возможности остаться в арендуемом помещении).

    Как выселить арендатора без суда

    Итак, арендодатель решил выселить нанимателя. Для начала, необходимо попытаться решить проблему мирным путем, для этого нужно:

    1. Объяснить арендатору, что выселение неизбежно и предложить ему съехать добровольно.
    2. Направить нанимателю уведомление, в котором указать, что последний должен покинуть помещение, озвучить причины выселения и срок, в течение которого выселение должно произойти.
    3. Расторгнуть договор аренды.
    4. Дождаться указанной в уведомлении даты, до которой наниматель должен съехать.

    Уведомление о выселении

    В любом случае арендодатель должен направить нанимателю уведомление о выселении. Во-первых, этот документ показывает арендатору серьезность намерений собственника объекта недвижимости, во-вторых, если не получится решить проблему мирным путем, то в суде потребуются доказательства попыток досудебного урегулирования спора.

    Таким образом, уведомление может быть передано:

    • лично, но с обязательной распиской о получении либо в присутствии двух свидетелей;
    • через представителя, в таком случае у последнего должна быть доверенность на данное действие, также обязательно получить расписку о вручении документа либо присутствие двух свидетелей;
    • заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Документ должен содержать следующие сведения:

    1. Данные о сторонах. Для физических лиц это ФИО, для юридических – полное и точное название организации.
    2. Точный и полный адрес, по которому расположен спорный объект недвижимости.
    3. Причина выселения.
    4. Дата, до которой арендатор должен освободить помещение.
    5. Дата и подпись. Для юридического лица добавляется печать.

    Пример. Индивидуальный предприниматель по договору аренды занимал под магазин нежилое помещение на первом этаже. Договор был подписан на срок 10 лет. По истечении срока действия договора собственник объекта недвижимости не стал продлевать договор, он направил уведомление арендатору с требованием освободить помещение в течение одного месяца.

    Арендатор, получив уведомление, попросил арендодателя продлить срок еще на месяц с тем, чтобы он смог распродать остатки товара, а потом вывезти оборудование и мебель. Собственник помещения пошел навстречу нанимателю и перенес окончательный срок выселения еще на месяц.

    Таким образом, стороны смогли договориться, это позволило им избежать разбирательства в суде.

    Важно. Законодательство четко определяет – что такое добровольное выселение. Некоторые действия собственников, как то:

    • выселение силой;
    • угрозы, привлечение к выселению третьих лиц;
    • смена замков или изменение кодов доступа;
    • самовольный вывоз оборудования или вещей арендатора;
    • отключение газа, воды, электричества

    законодательство определяет, как самоуправство и могут обернуться для владельца нежилого помещения судебным иском со стороны арендатора.

    Например, индивидуальный предприниматель Новиков снимал у гражданина Жукова нежилое производственное помещение, где у него располагался цех по производству мебели. Договор аренды был оформлен на пять лет, но через три года Жуков решил продать помещение. Вскоре нашелся покупатель, гражданин Леонтьев, у которого были свои планы на использование этой производственной площадки. Стороны подписали договор купли-продажи, и уже на следующий день новый собственник передал Новикову уведомление о выселении в течение десяти дней.

    На просьбы Новикова продлить срок выселения, так как ему необходимо было найти новое помещение, куда перевезти все оборудование, а главное – материалы и заготовки из ценных пород древесины, новый собственник никак не отреагировал.

    По прошествии десяти дней Леонтьев нанял рабочих, которые вынесли все оборудование и материалы Новикова на улицу. Так как все происходило осенью и лили проливные дожди, пострадало оборудование, но, что самое печальное – были испорчены все материалы и мебельные заготовки. Новиков понес убытки на три миллиона рублей.

    Пострадавший подал исковое заявление о возмещении Леонтьевым материального вреда на сумму три миллиона рублей и выиграл суд.

    Сроки

    Одним из обязательных пунктов в уведомлении закон называет дату, до которой наниматель должен съехать из занимаемого им нежилого помещения. Если же дата выселения отсутствует, то, в соответствии с нормативными актами, применяется стандартный период для выселения: 30 календарных дней с момента, когда было передано уведомление.

    Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

    Если Вы решили расторгнуть договор аренды, но договориться с арендатором не получается, он не желает добровольно освобождать объект недвижимости, то единственным законным способом решить проблему является суд. Необходимо будет соблюсти все требования по такому выселению, как в процедуре и порядку ваших действий, так и к оформлению искового заявления, а также сбору доказательств.

    Порядок действий и процедура

    При выселении арендатора с помощью суда существует обязательный к исполнению алгоритм действий. Вам необходимо будет:

    1. Попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. Для этого необходимо направить арендатору требование о выселении, где указать, на основании чего и до какой даты вы предлагаете нанимателю освободить занимаемое им нежилое помещение. Если этого не удалось – переходить ко второму этапу.
    2. Собрать доказательства обоснованности ваших требований. Это могут быть документальные доказательства, файлы видео-, аудио- либо фотодокументов, письменные показания свидетелей.
    3. Составить исковое заявление.
    4. Оплатить госпошлину.
    5. Передать иск вместе с приложенным пакетом документов в суд.
    6. Принять участие в судебных слушаниях.
    7. Получить решение суда.
    8. Выселить арендатора с помощью судебных приставов.

    Если обе стороны конфликта являются физическими лицами, иск подается в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости, если же в споре участвуют юридические лица, то исковое требование подается в арбитражный суд.

    Госпошлина

    Суд не примет исковое заявление без уплаты госпошлины. Так как иск о выселении является иском неимущественного характера, то при споре двух физических лиц госпошлина составит 300 рублей, а при споре юридических – 6000 рублей.

    Квитанция об уплате госпошлины (обязательно в оригинале) вместе с другими документами прилагается к исковому заявлению.

    Нюансы

    Ситуации с выселением арендаторов нежилых помещений бывают разными, поэтому по-разному арендодатель должен действовать.

    Если договор аренды закончился. Арендодатель просто уведомляет нанимателя о необходимости покинуть занимаемое им помещение в связи с окончанием срока договора аренды. Необходимо указать дату, до которой помещение должно быть освобождено.

    Если договор аренды был заключен без указания срока окончания (бессрочный). Арендодатель направляет арендатору требование об освобождении помещения в связи с расторжением в одностороннем порядке договора аренды. Если срок, до которого наниматель должен покинуть объект недвижимости, не указан, то по умолчанию предусматривается тридцатидневный срок.

    Если арендатор нарушил условия договора. Владелец помещения составляет претензию и направляет ее в адрес нанимателя. В ней он должен указать причины, по которым направляется претензия, и назвать срок, до которого нарушения должны быть устранены. В том случае, если наниматель не устраняет указанные нарушения до указанного в претензии срока, собственник может приступать к выселению в судебном порядке.

    Документы

    В зависимости от конкретной ситуации пакет документом может отличаться, но обязательны следующие:

    • несколько экземпляров копий исковых заявлений (по количеству участников);
    • любой документ, удостоверяющий личность истца;
    • если истцом выступает юридическое лицо – устанавливающие документы на организацию, предприятие, ИП;
    • правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости;
    • договор аренды;
    • документы, которые могут подтвердить обоснованность требований арендодателя.

    Сроки

    Обычно судебное разбирательство длится три-четыре месяца, последующее выселение происходит в течение 30 дней после того, как решение суда вступило в силу. в некоторых случаях суд может пойти навстречу арендатору и перенести дату выселения еще на какое-то время. В случае затягивания суда ответчиком, судебные разбирательства могут продлиться до полугода.

    Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

    Исковое заявление о принудительном выселении из нежилого помещения должно быть составлено юридически грамотным языком по всем правилам составления юридических документов. Документ должен содержать следующие сведения:

    • полное наименование судебного органа и его адрес;
    • данные об истце (ФИО и адрес, если это физическое лицо, либо полное наименование организации и адрес, если лицо юридическое);
    • данные ответчика (в том же порядке, как и данные истца);
    • указание на правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
    • реквизиты договора аренды нежилого помещения (когда был заключен, его срок действия, а также права и обязанности сторон);
    • причины выселения;
    • требования;
    • обоснование исковых требований со ссылками на статьи закона;
    • список свидетелей или экспертов, которых истец просит заслушать в суде;
    • пронумерованный перечень прилагаемых документов;
    • дата и подпись.

    Образец искового заявления о расторжении аренды и выселении ответчика из нежилого помещения

    Судебная практика

    Сложившаяся судебная практика по искам о выселении из нежилого помещения показывает ряд сложившихся нюансов:

    1. Если предоплата за следующий месяц не поступила вовремя на счет арендодателя, последний может потребовать выселения с первого числа следующего месяца.
    2. Если наниматель заранее оплатил арендную плату, то выселение возможно не ранее первого числа того месяца, за который оплаты пока не было.
    3. Если арендатор проигнорировал претензию либо уведомление, то владелец получает право обратиться в суд с иском о выселении.
    4. Арендодатель в случае вынесения вердикта суда в его пользу имеет право потребовать от ответчика возмещения всех судебных издержек.

    Пример. В ООО Теплосети длительное время пустовало складское помещение. Частный предприниматель Волков попросил директора Теплосетей Петрова сдать ему пустующий склад под цех по производству пеллет из отходов деревообработки. Стороны заключили договор аренды сроком на пять лет, согласно которому Волков помимо арендной платы должен был поставлять в ООО Теплосети свою продукцию по цене ниже рыночной на 10%.

    Волков вовремя переводил арендную плату, но с поставками пеллет не торопился, объясняя это тем, что выпуск в полном объеме пока не налажен и поставки будут через месяц-два. Но директор Петров был в курсе, что производство давно работает в полную силу и Волков получает хорошую прибыль от продажи продукции.

    Со стороны ООО Теплосети Волкову была направлена претензия, в которой собственник помещения требовал в течение месяца выполнить все условия договора, в противном случае он требовал прекратить производство и вывезти оборудование. Предприниматель проигнорировал претензию.

    Юрист предприятия составил исковое заявление о расторжении договора аренды и выселении предпринимателя из занимаемого им помещения на основании не выполнения им пункта договора аренды.

    Суд, рассмотрев все материалы дела вынес решение: расторгнуть договор аренды и обязать ответчика Волкова вывезти оборудование в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

    Нужен юрист

    Вопросы, связанные с расторжением договора аренды и выселением арендатора из нежилого помещения непростые, каждый случай имеет свои особенности. Юристы настоятельно рекомендуют арендодателя, если он решил выселить арендатора, обратиться к юристу, хотя бы за первичной консультацией.

    Не стоит пытаться самостоятельно заниматься вопросами выселения, а, тем более, составлять иск и подавать его в суд. Если вы его проиграете из-за неверно составленного иска либо неправильно собранной доказательной базы, то повторно по этому же вопросу подать исковое заявление уже не сможете. А риск неверного составления или сбора необходимых документов достаточно велик.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Нюансы выселения из нежилого помещения

    Нюансы выселения из нежилого помещения, признаки и основания для признания помещения нежилым, порядок выселения и обращения в суд.
    Нежилые помещения использует как юр. лица, так и граждане в целях организации торговли, в качестве складов, административных помещений, производственных площадей и т.д.

    Однако, несмотря на популярность использования нежилых помещений при ведении бизнеса и распространенность сделок с данным видом недвижимости законодательством он регулируется достаточно слабо.

    Гражданский кодекс, к примеру, не выделяет нежилую недвижимость как самостоятельный объект.

    Арбитражная практика в сфере оборота нежилой недвижимости в разных регионах также неоднородна.

    Недостаточность правового регулирования статуса нежилых объектов порождает массу вопросов, связанных их оборотом, в том числе и в вопросах выселения из нежилых помещений.

    Статус данного места

    Критерии, которые выделяют нежилые помещения из общей массы других объектов, законодательством четко не определены.

    Если в качестве отличительных признаков жилых помещений закон выделяет изолированность и пригодность для проживания, то применить аналогичные признаки к нежилым помещением проблематично.

    Поскольку нежилые объекты не всегда являются изолированными и могут иметь самое разнообразное назначение.

    Единственный признак принадлежности помещения к нежилому фонду, который можно упомянуть при его характеристике, это связь с участком земли, на котором он расположен.

    Основания признания таковым

    Статья 22 ЖК содержит перечень оснований, которые регламентируют перевод помещений из статуса жилого в нежилой.

    Приобретение статуса нежилого помещения, должно сопровождаться соблюдением условий, которые дают такую возможность:

    Наличие технической возможности оборудовать отдельный выходдругими словами должна быть возможность попасть в нежилое помещение, не задействовав при этом жилое
    Собственник не должен проживать в этом помещениипомещение, претендующие на получение статуса нежилого, также не должно являться частью жилого помещения. Само собой в таком помещении не допустима регистрация и проживание физ. лиц. Кроме этого если помещение является единственным жильем собственника и его семьи и после его утраты собственник приобретет статус нуждающегося в жилье, перевод такого помещения в нежилой фонд недопустим
    Должны отсутствовать претензии со стороны третьих лицотносительно данного помещения

    Признаки данного вида

    Основываясь на анализе нормативных актов прямо и косвенно затрагивающих понятия нежилых помещений, можно выделить их признаки:

    Основным признаком является его недвижимый характерочевидно, что помещения, расположенные внутри объекта недвижимости неотделимо с ним связаны, отдельно расположенные помещения в обязательном порядке имеют привязку к участку земли и не могут быть перенесены на другое место без причинения им ущерба
    Наряду с этим закон указывает на то, что к такому объекту недвижимости могут принадлежать мобильные здания, сборно-разборные конструкции, вагоны, бытовки и прочееоднако в отношении них законодательство не предусматривает правовое регулирование

    Помимо этого к характерным признакам таких объектов следует отнести и их предназначение. Можно выделить два аспекта назначения нежилых помещений:

    Помещениядля производственных, торговых, социальных, административных и других целей
    Объектыкоторые нельзя использовать как место постоянного проживания граждан

    Согласно данной классификации нежилым помещением может стать жилое помещение после осуществления его перевода в нежилой фонд. В некоторых случаях эти два понятия объединяются между собой.

    Обобщая вышесказанное можно дать определение данной категории помещений — они представляют собой объекты недвижимости, которые:

    • не допускают постоянного проживания граждан;
    • предназначены для использования в социальных, культурных, производственных, административных целях;
    • отвечает санитарным нормам;
    • и соответствует техническим требованиям, установленным законодательством для объектов недвижимого имущества.

    Основы выселения

    Выселение представляет собой вынужденную меру и является исключением из конституционных принципов.

    Оно может применяться только в случаях, предусмотренных законодательством и должно отвечать общественным интересам.

    Конституция РФ устанавливает принцип невозможности лишения собственности другим способом, нежели по решению суда.

    Поэтому выселение чаще всего происходит из помещений, не принадлежащих выселяемым на правах собственности (арендаторами другим пользователям). В этом случае оснований для выселения значительно больше.

    Основания, по которым происходит выселение, должны быть предусмотренные законом или заключенным договором.

    Лишение собственности также может произойти только в соответствии с решением суда, принудительное изъятие любого имущества гражданина или юр. лица может происходить только на основаниях, предусмотренных законом.

    Таким основаниям могут стать:

    Конфискация имуществав рамках уголовного дела
    Реквизиция имуществав пользу государства
    Обращение взысканияна имущество

    Основной целью, с которой производится выселение является необходимость освободить помещение.

    Однако возможно наличие вторичных целей, которыми могут быть:

    Желание избежать несчастного случаяк примеру, если помещение находится в аварийном состоянии
    Необходимость восстановления социальной справедливостипримером может служить самозахват недвижимости
    Восстановление прав третьих лиц при систематическом нарушенииинтересы соседей
    Пополнение бюджетапри неуплате коммунальных услуг

    Порядок действий

    Если основанием, которое повлекло за собой расторжение договора аренды и, как следствие, выселение арендатора, стало:

    Нарушение обязанностей, которые предусматривал договорв этом случае арендодатель, перед тем как обращаться в суд и требовать досрочного расторжения договора, обязан соблюсти процедуру досудебного урегулирования отношений

    В рамках этой процедуры арендатор направляется письменное предупреждение, содержащее требование исполнить обязательства, для чего устанавливается разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК).

    Помимо этого арендодатель может предложить расторгнуть договор по вышеназванным основаниям (п. 2 ст. 452 ГК).

    Эти два требования могут быть совмещены в одном документе. При этом срок, установленный для устранения нарушений, должен отвечать требованиям разумности и устанавливаться отдельно для устранения нарушений и рассмотрения предложения о расторжении договора.

    Иск, подданный арендодателям до истечения этих сроков, будет оставлен судом без рассмотрения.

    Если срок, в который должно быть рассмотрено предложение, в уведомлении не значится, действуют правила п. 2 ст. 452 ГК, которые предусматривают, что данный срок устанавливается в 30 дней.

    С предоставлением другого жилья

    Статья 85 ЖК предусматривает возможность выселения из помещения при условии предоставления благоустроенного жилья в том случае, если оно признается непригодным для проживания и следовательно, приобретает статус нежилого.

    Признаваться нежилым помещение может по решению домоуправления. О таком решении арендаторы и жильцы дома должны быть уведомлены письменно не менее чем за 6 месяцев до выселения.

    Прекращение договора аренды

    Общие основания, предполагающие возможность расторгнуть договор одной из сторон, определены ст. 450 ГК.

    Ее требования предусматривает такую возможность на основании:

    • судебного решения;
    • договора аренды;
    • др. основаниях установленных ГК.

    Арендодатель может разорвать договор на основании ст. 619 ГК досрочно если:

    Арендатор нарушает его условия и суд сочтет такие нарушения существеннымисущественными могут являться нарушения, которые ведут к причинению ущерба. При этом неважно предусмотрено ли такое нарушение договором как основание дающее право его расторгнуть
    Использует имущество не по назначениюсущественно ухудшают его состояние
    Не производит оплату аренды в оговоренные договором срокиболее 2 месяцев подряд
    Не проводит капремонт имуществаесли это предусматривает договор

    Статья 619 ГК предполагает, что в договоре могут содержаться и другие условия, по которым возможно его расторгнуть досрочно.

    Эти основания не обязательно должны быть связаны с нарушениями, к примеру, если у арендатора возникнет необходимость самостоятельно использовать производственные площади.

    По любому из этих оснований требуется обращение в суд с требованиями расторгнуть договор аренды.

    Собственником

    Законодательство предусматривает, что собственник нежилого помещения имеет право пользоваться данным помещением в соответствии с его назначением по собственному усмотрению.

    Данное право собственника, который может являться как физическим лицом, так и юр. лицом охраняется Конституцией и другими НПА.

    Ограничения собственников в данных правах является недопустимым и может служить основанием для обращения в суд.

    Без суда

    Достаточно часто встает вопрос, возможно ли выселить арендаторов без обращения в суд. Законодатель допускает случаи, когда расторгнуть договор с арендатором можно во внесудебном порядке.

    На основании п. 3 ст. 450 ГК договором аренды могут оговариваться условия, предусматривающие односторонний отказ арендодателя выполнять договор.

    Идти в суд при этом нет необходимости. Расторжение договора дает право требовать от арендатора покинуть занимаемые помещения.

    Однако следует помнить, что если арендодатель отказывается в добровольном порядке покинуть помещение, добиваться это путем физического воздействия на арендодателя нельзя.

    Способы отключение света и воды арендатором, подселение других арендаторов, смена замков и так далее не всегда являются законными и могут быть расценены как самоуправство. Незаконное выселение из нежилого помещения недопустимо.

    Судебная практика выселения граждан из нежилого помещения

    Практика арбитражных судов, рассматривающих дела о выселении из таких помещений юр. лиц и ИП очень разнообразна.

    Основания иска в данном случае всегда связаны с прекращением права пользоваться помещением или с доказательством отсутствия такого права у ответчика.

    Рассмотрение дел этой категории отличаются от дел, связанных с выселением граждан из жилья процессуальными особенностями.

    Обращение в суд

    Выселение граждан или юр. лиц из помещений возможно произвести только на основании решения, вынесенного судом.

    Из этого следует, что при наличии соответствующих оснований лицо, заинтересованное в выселении должно обратиться в Арбитраж, учитывая при этом определенные процессуальным законодательством правила подсудности.

    К основаниям, дающим возможность обратиться с иском о выселении из помещения, можно причислить следующие:

    Если срочный договор аренды помещения прекращенперед тем как обращаться с иском в суд необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие об отказе от продолжения арендных отношений. Если арендатор не освобождает помещение в установленные сроки, это будет являться основанием для обращения с иском в суд
    Если арендатор отказывается выполнять требования собственника помещения о его освобождении в случае бессрочной арендыперед тем как подавать иск, так же как и в предыдущем случае, необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие о намерении отказаться от продолжения договора и содержащее требование освободить помещение. Неисполнение арендатором данного требования будет основанием для обращения в Арбитраж
    Нарушение договорав этом случае перед подачей иска арендатору направляется претензия. Если нарушения не будут устранены арендатором в установленный законом или договором срок, арендодатель имеет право на обращение в Арбитраж с требованием расторгнуть договор и выселить арендатора
    Изъятие помещениядля государственных нужд

    Исковое заявление

    Поскольку ответчиками по искам с требованиями выселить из нежилого помещения чаще всего выступают юр. лица или ИП, рассматривает эту категорию дел арбитражный суд.

    Форма и содержание иска о выселении из помещения должна соответствовать требованиям процессуального закона (ст. 131, 132).

    В обоснование своих требований необходимо предоставлять ссылки на соответствующие статьи нормативных актов, подтверждающие вашу правую позицию и не утративших свою актуальность.

    Подается иск по месту расположения нежилого помещения из которого планируется произвести выселение.

    Кто может обратится

    Подать иск о выселении из помещения могут:

    1. Собственник.
    2. Наймодатель, предоставляющий данное помещение в аренды.
    3. Муниципальное образование если помещение находится у него на балансе.
    4. Лица, интересы которых нарушаются незаконным нахождением ответчиков в нежилом помещении.
    5. Прокурор.

    О том, как можно выселить квартирантов без договора с детьми, читайте здесь.

    Дополнительные документы

    Необходимо учитывать, что не соблюдение досудебного порядка регулирования взаимоотношений с ответчиком является основанием оставить иск с требованиями о выселении без рассмотрения.

    Доказательством его соблюдения может являться уведомление о выселении из нежилого помещения с документами, подтверждающими его отправку и получение ответчиком.

    Учитывая сложность данной категории дел, связанной с выселением, отдельное внимание необходимо уделять документам, которые прилагаются к иску.

    Помимо стандартного перечня, который включает копии иска для сторон по делу и документа об оплате госпошлины, необходимо прикладывать следующие документы в количестве сторон по делу:

    • копии документов на спорное помещение;
    • лицевые счета и договоры с коммунальными службами;
    • документы о браке или его расторжении, о наследственных правах и др.;
    • договор аренды;
    • письменные доказательства, в числе которых могут быть свидетельские показания, протоколы правоохранительных и других государственных органов, подтверждающие вашу правовую позицию.

    В заключение хочется добавить. Выселение из нежилого помещения, учитывая слабое нормативное регулирование данного аспекта правоотношений – вопрос достаточно сложный, поэтому для того, чтобы выйти из данной битвы победителем, необходимо действовать только в правовом поле и соблюдать рамки действующих законов.

    Выселение из нежилого помещения

    В настоящее время нежилые помещения, используемые для коммерческих целей (магазин, офис, склад) являются востребованным объектом в среде предпринимателей. Последние активно их арендуют, отдавая предпочтение площадкам, имеющим удобное месторасположение и нужный метраж.

    Существует категория арендаторов, которые исправно вносят платежи за пользование имуществом на протяжении длительного времени. Но есть и такие, которым привычно нарушать условия договора: при этом собственникам офисов и складов приходится с боем выгонять нерадивых бизнесменов с коммерческих площадок. Впрочем, причины аннулирования арендного контракта могут быть различны.

    Специфика нежилого помещения

    В законодательстве не содержится статьи, четко регламентирующей данное понятие. Но из правовых положений ЖК и ГК можно сделать вывод, что нежилое помещение должно быть недвижимым и изолированным объектом, которое используется в коммерческих, административных и общественных целях.

    Причем для проживания оно, в любом случае непригодно. Также офисы и магазины должны отвечать требованиям технического и санитарного характера (должны иметься: отдельный вход, вентиляция, водоснабжение, освещение, отопление и прочее).

    Способы использования нежилого помещения

    Существует 2 варианта эксплуатации нежилых территорий:

    1. Легальный (собственник склада или офиса официально заключает с предпринимателем/компанией соглашения аренды, и сдаваемая площадка используется в соответствии с условиями).
    2. Нелегальный (бумаги не оформляются, владелец помещения на словах договорился с бизнесменом о порядке предоставления специализированного помещения во временное пользование).

    Если в первом случае вопрос о выселении предпринимателя с занимаемой площади не сопряжен с особыми трудностями (нарушил условия договора – документ автоматически расторгается), то во втором – в 99% случаев они все-таки возникают.

    Собственнику офиса будет проблематично доказать, что контрагент не выполняет то, о чем они в устной форме договаривались. Да и самого владельца помещения могут ждать штрафные санкции за непредставление сведений о доходах в налоговый орган.

    Основания

    Владелец как коммерческой площадки, так и жилой недвижимости вправе аннулировать соглашение и, соответственно, требовать высвобождения территории, если имеет место:

    • несвоевременное внесение платежей за использование объекта или коммунальные услуги;
    • использование объекта не по назначению;
    • нарушение общественного порядка при эксплуатации объекта;
    • умышленная порча или ненадлежащее содержание имущества;
    • арендатор сдает помещение третьему лицу без ведома собственника.

    Как правило, сделка расторгается по причине невнесения арендной платы нанимателем.

    Перечисленные основания возникают по вине нанимателя имущества. Но владелец нежилого помещения может юридически прекратить арендные отношения по объективным причинам, а именно:

    1. Истек срок действия соглашения, и собственник помещения не намерен его продлевать.
    2. Собственник помещения продал его другому лицу, который не планируют дальнейшую сдачу имущества.
    3. Коммерческая площадка со временем стала непригодной для использования в связи с аварийным состоянием.

    Имея намерение аннулировать контракт, арендодатель обязан уведомить об этом контрагента. Желательно, в письменной форме. В указанном случае у собственника возникает формальное право требовать от наймодателя устранения недостатков или нарушений.

    Впрочем, если последние носят масштабный характер, можно обойтись и без соблюдения уведомительного порядка. Достаточно сразу адресовать контрагенту претензию о том, что имеет место существенное нарушение договорных обязательств, в связи с чем соглашение должно быть аннулировано.

    Без привлечения суда

    Если владелец склада или офиса принял окончательное решение расторгнуть арендный договор, то он должен:

    1. В устном порядке сообщить контрагенту о намерении аннулировать соглашение и предложить в отведенный срок освободить помещение.
    2. Адресовать нанимателю соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин и времени, в течение которого должен быть осуществлен вывоз оборудования или хранящейся продукции.
    3. Составить документ об аннулировании договора в 2 экземплярах и направить их на подпись арендатору.

    Немаловажное значение имеет порядок передачи вышеуказанных бумаг. Уведомление и соглашение о расторжении можно вручить лично (с истребованием расписки о получении либо проставлением соответствующей отметки). Разрешается доверить дело также законному представителю (наличие доверенности обязательно). Существует альтернатива направить документы по почте заказным письмом с уведомлением.

    Сроки

    В уведомлении наймодателю целесообразно указывать временной отрезок, в течение которого предприниматель должен высвободить помещение. При отсутствии такового считается, что контрагент обязан отдать ключи от склада или офиса через 30 дней после получения уведомления.

    Если же предприниматель затягивает с подписанием бумаг и не торопится высвобождать помещение, которое занимает, то оптимальный выход из сложившейся ситуации – это обращение в суд. Указанная процедура требует составления искового заявления и оплаты госпошлины.

    С привлечением суда

    Если у арендодателя нет опыта в судебных тяжбах, то имеет смысл доверить дело профессиональному юристу. Он не только предъявит иск к ответчику, но и сможет представлять интересы истца в государственном учреждении.

    Если же арендодателю недвижимости в прошлом уже приходилось составлять заявления о выселении из квартиры без предоставления другого жилья, то трудностей с написанием бумаги с требованием о высвобождении коммерческой площадки не возникнет.

    Этапы

    Перед обращением в суд необходимо адресовать ответчику претензию с требованием о выселении (лично, через представителя или по почте заказным письмом с уведомлением).

    На следующем этапе необходимо заняться сбором доказательств в обосновании предъявляемых требований (договор аренды, аудио, видеоматериалы, бумаги от свидетелей и прочее).

    Затем можно приступать:

    • к составлению искового заявления;
    • оплате госпошлины;
    • передаче заявления и приложенных к нему документов в канцелярию суда;
    • участию в судебном процессе.

    На завершающем стадии выносится решение по делу. И если после вступления в законную силу ответчик его не исполняет добровольно, то исполнительный лист передается сотрудникам ФССП, которые уже на практике реализуют вердикт представителя Фемиды.

    Исковое заявление

    При составлении документа должны использоваться исключительно юридические обороты, а в заявлении должно указываться:

    • наименование и местонахождение суда;
    • сведения об истце и ответчике (Ф. И. О., адрес, номера телефонов, электронная почта/наименование и адрес компании);
    • причины выселения (со ссылками на пункты договора, которые были нарушены);
    • предъявляемые требования и юридическое обоснование (с указанием законодательных актов);
    • пронумерованный перечень прилагаемых документов;
    • дата и подпись.

    Выселение из нежилого помещения – это категория дел неимущественного характера и если имеет место спор между физлицами, то размер госпошлины составляет 300 рублей, если же между коммерческими структурами – 6 тыс. рублей.

    Приложения

    К исковому заявлению необходимо приложить определенный перечень бумаг, а именно:

    • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
    • соглашение об аренде;
    • копию паспорта истца/регистрационных документов компании или ИП;
    • письменные доказательства в обоснование требований (расписки, уведомления, допсоглашения);
    • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

    Судебное разбирательство, в среднем длится 1,5 — 2 месяца. Ответчик может обжаловать решение суда и в этом случае потребуется дополнительное время для прохождения предусмотренных юридических процедур.

    Судебная практика

    В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.

    Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.

    Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.

    Выселение магазина из жилого дома

    Заключение

    Процедура выселения арендатора из занимаемого нежилого помещения осуществляется в установленном законом порядке. Случаи, когда с арендатором исключительно устная договоренность, являются более затруднительными для арендодателя. Если же присутствует договор аренды, то проблем не возникнет.

    Изначально применяется досудебная процедура, установленная условиями договора, в том случае, если это оказывается неэффективным, суд всегда будет на стороне владельца помещения при условии злостного нарушения договора со стороны арендатора.

    Уважаемые читатели!

    Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

    Кадастровая оценка земельных участков

    Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

    Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

    Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

    Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

    Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

    Описание государственной процедуры

    Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

    Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

    Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

    Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

    Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

    В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

    • сбора информации;
    • разделения города на зоны;
    • исчисления стоимости оценивания;
    • ценового зонирования города;
    • фиксирования итогов оценки.

    Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

    Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

    • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
    • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
    • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

    Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

    Нормативная база

    Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

    При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

    Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

    Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

    Сроки проведения

    Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

    Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

    Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

    В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

    До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

    • изменить площадь или границы участка;
    • изменить вид предназначения;
    • перевести в другую категорию;
    • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

    Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

    Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

    Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

    Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

    Как проводится

    Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

    Проводится в несколько этапов:

    1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
    2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
    3. Производится кадастровая оценка.
    4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
    5. Производится экспертиза отчета.
    6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
    7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

    Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

    1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
    2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
    3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
    4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
    5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
    6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

    Методика

    Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

    Затратный подход

    Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

    Определяется себестоимость участка.

    Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

    Сравнительный

    Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

    Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

    На таком подходе основываются методы:

    1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
    2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
    3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
    4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
    5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
    6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

    Доходный

    Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

    Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

    • с учетом рисков вложения капиталов;
    • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
    • анализировать информацию данного сегмента рынка;
    • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

    Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

    Особенности оценивания земель разного назначения

    Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

    Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

    Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

    Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

    • определение капитализации расчетного рентного дохода;
    • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

    Оспаривание

    При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

    Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

    При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

    Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

    При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

    Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

    В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

    Полезное видео

    Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

    Заключение

    Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

    Читайте также:  Как поставить машину на учет без автомобиля, без страховки или без прав
    Ссылка на основную публикацию