Оценка земельного участка 2021 – кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

Как оценить стоимость земельного участка?

В случае продажи земельного участка собственнику придется обращаться к специалистам для того, чтобы провести его оценку.

В результате такой процедуры будет установлена рыночная стоимость земельного участка. Она нужна для того, чтобы продавец четко понимал, сколько именно стоит его земля, а также исключить резкие скачки на рынке недвижимости.

Экспертная оценка земельного участка – гарантия и для покупателя, он приобретает надел по реальной цене, не переплачивая за удобства.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года.

Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.

Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.

Документы, необходимые для процедуры оценки

  1. Документы, на основании которых данный участок принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.
  2. Земельный план участка.
  3. При наличии строений – документы на каждую капитальную постройку.
  4. Документы из БТИ – подтверждение того, что данный участок стоит на учете.

Если построек на земле нет, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

Правовые основы оценки земли

В каких случаях требуется оценка рыночной стоимости земельного участка? Рыночная оценка земли требуется при проведении различного рода сделок:

  • для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
  • для оформления договора купли-продажи; в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
  • для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
  • при процедуре дарения и прочее.

На оценке земли может настоять нотариус, например, при составлении брачного контракта. Все это правовые основы оценки земель.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие сделки:

  • Стоимость участка определяется перед процедурой приватизации, при этом не имеет значения, кому принадлежит данный надел – муниципалитету или государству. Потребуется проведение процедуры и в случае передачи земли в аренду или доверительное управление.
  • В том случае, если земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета или государственной собственности, планируется использовать в качестве предмета залога.
  • В случае проведения процедуры отчуждения земли.
  • При проведении процедуры переуступки долговых обязательств, связанных с участками, находящимися в муниципальной, региональной или государственной собственности.
  • В случае передачи государственного, регионального или муниципального земельного участка в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
  • Оценка требуется во всех ситуациях, где необходимо понимать точную рыночную стоимость данного земельного надела, например, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачного контракта, разделе имущества в случае развода, при выкупе один собственником доли у другого собственника, в момент изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.
  • При проведении контроля правильности начисления налогов на данный земельный надел.
  • Мероприятия по оценке земельного участка могут проводиться только при наличии договора на данный вид услуг. Данный документ в обязательном порядке должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.

    Актуальность оценки

    В отчете на проведенную оценочную процедуру по земельному участку в обязательном порядке ставится дата, когда данный документ был составлен. Это в первую очередь связано с тем, что рыночные цены не стоят на месте и постоянно меняются.

    Уже спустя полгода отчет может утратить свою актуальность в виду резкого скачка на рынке. Сумма может поменяться и в результате изменений, который произошли с самим наделом – например, произошло наводнение, в результате которого цена на данную землю упала в разы. Или, наоборот, собственник произвел улучшения – провел воду, возвел дом.

    Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

    Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

    При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.

    Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

    Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

    Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

    Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера налога на землю, который обязан ежегодно вносить землевладелец. Также при помощи кадастровой цены определяется размер аренды за данную землю.

    С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

    Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

    В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

    Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

    В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

    Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

    Земельные участки одинакового размера и с одинаковыми характеристиками. но при этом расположенные в разных районах города, будут стоить по-разному.

    От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

  • Социально-демографическая особенность – структура населения, его плотность, состав.
  • Общая экономическая ситуация – экономическая ситуация в стране, регионе, данном конкретном населенном пункте, закредитованность населения, уровень доходов.
  • Правовое регулирование и действующие системы налогообложения – правовые нормы частного и публичного права, это могут быть природоохранные режимы, законодательные требования по выплате налогов.
  • Природные условия и окружающая среда – климат гидрологические условия, экологическая составляющая данного конкретного района.
  • Физические и качественные характеристики земельного участка – размер, форма данного земельного надела, рельеф, положение по отношению к соседям, качество почв, наличие построек, их характеристики.
  • Расположение земельного участка – доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктура, соседство с промышленными объектами, наличие красивого ландшафта.
  • Кто имеет право проводить оценку?

    Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?

    Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.

    Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.

    В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.

    Методы оценки рыночной стоимости земли

    В теории существует несколько методов оценки, позволяющих определить сумму данного участка. Особенностью оценки земельного участка является тот факт, что земля в каждом случае рассматривается как потенциально пустая территория, свободная от застроек.

    Методические рекомендации по оценке земли прописаны в распоряжении Минимущества России от 6 марта 2002 года, данный документ на 2021 год не утратил своей актуальности:

  • Метод сравнения продаж. Самый простой, а поэтому – самый распространенный. Оценщик подбирает аналогичные предложения на рынке и сравнивает по ряду параметров представленные участки. На основе данных сравнений определяется стоимость данного конкретного надела. При этом необходимо принять в расчет, что цены, указанные в объявлениях – желаемая сумма. По какой реальной цене был продан тот или иной участок – не известно. Но ради справедливости имеет смысл сделать скидку на 8-12% от заявленной в объявлении цены. Этот метод подходит только для развитого рынка.
  • Метод распределения. Применяют для земель, на которых имеются застройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понять, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. В результате проводится расчет стоимости данной земли в купе со стоящими на нем строениями путем обоснованного обобщения.
  • Метод выделения. Применяется к земельному участку со строениями, но в том случае, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Данный метод применяется для тех участков, которые не требуют больших вложений для их улучшения. Чаще всего применяют для дачных участков где несложно просчитать сумму предполагаемых вложений.
  • Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на данный участок можно предположить, что данная сумма станет ежемесячным доходом с данной земли. Из данного предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость участка. Эту цену соотносят с рыночной стоимостью данной земли, из чего можно сделать вывод о окупаемости.
  • Метод остатка для земли. Применяется как для застроенных, так и для пустующих земельных наделов. Проводится процедура расчета проведения улучшения данных земель, чистого дохода от аренды данной земли за определенный срок, расчет средств, требующихся для улучшения участка и прочие параметры.
  • Метод предполагаемого использования. Применяется для участка, который можно разделить на более мелкие наделы. Придется определить примерную стоимость каждого участка, произвести расчет затрат и график освоения периода продажи, вычесть понесенные при этом затраты
  • Самостоятельная оценка

    Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

    Нужно взять несколько источников частных объявлений, берите наиболее популярные, к ним больше доверия, а значит всегда в наличии большое количество актуальных предложений. Произведите выборку аналогичных предложений, для получения более объективной картины потребуется 15-20 предложений.

    Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.

    Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.

    Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.

    Сколько стоит оценка земельного участка?

    Стоимость составления данного отчета зависит от целого ряда параметров:

  • Степень удаленности от участка – это время, которое оценщик проведет в дороге. А время, как известно – деньги.
  • Опытность данного специалиста, чем опытнее оценщик, тем больше придется выложить за его работу. Но это оправданные траты, так как неопытный специалист может допустить ошибку в расчетах, что может привести к несогласию с данным отчетом второй стороны. В результате может потребоваться повторная процедура по оценке, а это – непредвиденные расходы.
  • Отдаленность территории от регионального центра – в крупных городах из-за конкуренции оценщики готовы делать скидки, и, порой, существенные. В более мелких городах специалисты стараются держать единую цену, во избежание потери дохода.
  • Размер земельного участка и наличие построек на нем.
  • Итак, сколько же стоит оценка? Стоимость проведения оценки в региональных столицах может обойтись в 2-50 тысяч рублей.

    Да, порой цены кусаются. При этом нужно понимать, что частное подворье размером в несколько десятков соток обойдется в минимальную стоимость, а вот оценка земли промышленного назначения размером в несколько сотен гектаров обойдется в те самые 50 000 рублей.

    Поэтому не торопитесь подписывать договор с первым же агентством, потратьте время, помониторьте организации. Платите деньги только в том случае. Если уверены, что оно того стоит.

    Как определить стоимость земельного участка и кем устанавливается оценка в 2021 году?

    Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.

    Что такое рыночная стоимость?

    Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

    Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

    Стоимость можно узнать:

    • обратившись к независимому специалисту;
    • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
    • вычислить ее собственными силами.

    Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

    Слово закона

    Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

    Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

    • оформлении ипотечного кредита для физического лица;
    • приватизации человеком ЗУ;
    • сдаче надела в качестве арендуемого;
    • передаче управления землей согласно доверенности;

    Методы оценки земли

  • оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
  • продаже;
  • условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
  • составлении контрактов между супругами при заключении брака;
  • изымании этого участка у гражданина;
  • расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.
  • Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

    Процедура оценки и расчет

    Оценка происходит в несколько этапов:

    1. Первым делом устанавливают задачу;
    2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
    3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
    4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
    5. Согласуют результаты расчетов.
    6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

    Постановка задачи

    Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

    • цель, с которой проводится оценка;
    • для чего оценка предназначена;
    • дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
    • по каким стандартам будет проведена оценка;
    • правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

    Анализ и сбор информации

    После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

    Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

    На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок.

    Решение об использовании участка

    После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

    • возможно физически;
    • не нарушает закона;
    • оправдано с точки зрения экономики;
    • можно осуществить с финансовой точки зрения;
    • позволит установить максимальную цену на участок.

    Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

    Расчет цены на рынке

    Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

    Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

    Рекомендации по проведению оценки ЗУ

    Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

    После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

    Методы расчета

    Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

    Доходный метод

    Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

    • остаточный метод;
    • метод предполагаемого использования;
    • метод земельной ренты

    Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

    где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

    Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

    С=20 000/0,28=71428,57 руб.

    ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

    Затратный метод

    Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

    Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

    где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

    Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

    При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

    Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

    Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

    Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

    Метод сравнения продаж

    Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

    ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

    ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

    УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

    Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

    Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

    Необходимые документы

    Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

    • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
    • паспорт по кадастру или выписка из него;
    • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

    Выписка из ЕГРН о ЗУ

    Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

    Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

    Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

    Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

    РыночнаяКадастровая
    Нужна того чтобы совершить сделку (покупку, продажу, сдачу в аренду и т.д.)Нужна для того чтобы правильно обложить налогами тот или иной участок земли

    Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

    Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

    Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

      земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

    Классификация земель по целевому назначению

  • угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
  • иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.
  • Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

    В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

    В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

    Выводы

    Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

    Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

    Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

    Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

    Оценка и методы оценки земельного участка

    Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

    • Оценка земель: определение и законодательство
    • Актуальность оценки: когда и кем определяется
    • Агроэкологическая оценка
    • Экономическая оценка
    • Экспертная оценка
    • Отчет об оценке
    • Стоимость
    • Содержание документа

    Оценка земель: определение и законодательство

    В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

    Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

    Актуальность оценки: когда и кем определяется

    Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

    В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

    Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

    Агроэкологическая оценка

    Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

    Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

    В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

    • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
    • определение ландшафтных связей между ними;
    • анализ особенностей энергомассопереноса;
    • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
    • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
    • социоэкологическая оценка;
    • эколого-экономическая оценка.

    Экономическая оценка

    Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

    Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

    Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

    Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

    Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

    Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

    Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

    Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

    Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

    Экспертная оценка

    Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

    Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

    • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
    • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
    • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
    • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

    Отчет об оценке

    По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

    Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

    • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
    • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
    • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
    • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
    • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
    • для оформления ипотечного кредита;
    • при заключении договора аренды;
    • при желании арендатора выкупить землю у государства;
    • в ходе комплексной оценки бизнеса;
    • при имущественных спорах;
    • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

    Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

    Стоимость

    Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

    В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

    Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

    Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей статье.

    Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по ссылке.

    Содержание документа

    Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

    1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
    2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
    3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
    4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
    5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
    6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
    7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
    8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
    9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

    Зайцева Юлия Последние изменения: январь, 2021 1,335

    Давайте разберем почему кадастровая стоимость земли выше рыночной. Очень часто стоимость земли, внесенная в кадастровые данные, и сложившаяся в рыночных условиях цена значительно отличаются друг от друга. Однако налоговые взыскания рассчитываются исходя из кадастровых сведений. Если кадастровая и рыночная стоимость земли не соответствуют, налогоплательщику приходится вносить излишнюю сумму налога. Рассмотрим подробнее в статье, что собой представляют два этих параметра, чем отличаются и почему появляются расхождения.

      • Вычисление цены на участок земли
      • Соотношение рыночной и кадастровой цены
      • Кадастровая цена участка земли
      • Рыночная цена участка
        • Затратный метод
        • Сравнительный метод
        • Доходный метод

      Вычисление цены на участок земли

      Обычно устанавливается две цены на земельный надел — рыночная и кадастровая.

      Во время экспертных действий берутся во внимание:

      1. сведения об эксплуатационных параметрах участка,
      2. его величина,
      3. назначение земли.

      Рыночная оценка производится, исходя из цены земли, сложившейся в результате спроса и предложения недвижимости в данном регионе. Такая стоимость участка понадобится в случае продажи земли. Она необходима, чтобы продавец не понес убытки во время совершения сделки.

      Соотношение рыночной и кадастровой цены

      Два вышеназванных параметра тесно связаны друг с другом. В официальных бумагах такое расхождение зачастую составляет порядка 30%, при этом рыночная цена оказывается больше кадастровой.

      Как уже стало ясно, кадастровая и рыночная цена отличаются и по способу их применения. Первая необходима для расчета ежегодного налога на землю. Вторая пригодится во время совершения отчуждения участка.

      Чтобы рассчитать кадастровую стоимость, эксперты используют нормативы, установленные на законодательном уровне, применяются специально разработанные формулы.

      Это зависит от того, на чьей территории находится участок. Назначенная стоимость остается актуальной до назначения новой кадастровой экспертизы. Обычно это 5 лет, но процесс может начаться и намного раньше в случае решения этого вопроса в суде. Например, когда собственник не согласен с кадастровой оценкой.

      Рыночная цена на участок земли складывается, исходя из ФЗ, регулирующего оценочную деятельность. Причем, если кадастровая стоимость уже определена, а собственник собрался отчуждать участок, то во время совершения сделки, ее изменят на рыночную. В последующем (у нового собственника) в кадастровой документации будет указана именно эта цифра. Причем именно от нее будет зависеть вычисление налоговыми органами ежегодного платежа.

      Если разница в ценах не очень большая, это может быть вследствие сезонного колебания спроса на недвижимость. Как известно, земельные участки зимой стоят гораздо дешевле, нежели летом. Кроме того, рыночная стоимость зависит от состояния самой земли. Если участок имеет ухоженный вид, его можно продать дороже по сравнению с находящимся рядом неухоженным.

      Собственники должны знать, почему кадастровая стоимость земли получается выше рыночной. Это возникает в результате различных причин:

      1. на участок земли наложено обременение,
      2. публичный сервитут,
      3. земельный надел разрушен,
      4. произошло изменение его конфигурации (бывает, когда меняются русла рек, происходят оползни, образуются овраги).

      Кадастровая цена участка земли

      Кадастровая оценка выполняется раз в пять лет, за исключением ситуаций, когда она проводится на основании решения суда. После оценки участков специалистами, полученные цифры утверждают органы власти. Для этого создаются специальные комиссии, где специалисты, проводившие оценку, докладывают об итогах своей работы и защищают их, обосновывают свое решение.
      Если с января по март конкретного года не было внесено никаких сведений о данном показателе, невозможно будет начислить на него никаких налоговых или авансовых платежей. Такая ситуация будет актуальна до утверждения кадастровой стоимости.

      Инженеры, занимающиеся кадастровой оценкой, должны обязательно принимать во внимание постановление Правительства № 316 таким образом, чтобы они не противоречили Земельному кодексу.

      Стоимость государственной оценки определяется, исходя из функционального и целевого назначения участка:

      • земли городских пунктов, дачных, огородных кооперативов оцениваются в зависимости от сложившейся рыночной стоимости, в учет берется и прочая информация, касающаяся объекта оценки;
        земли сельхозназначения, находящиеся вне городов, а также участки, имеющие
      • отношение к лесному фонду оцениваются, исходя из капитализации расчетных сведений о рентной прибыли;
      • другие категории участков, расположенных вне населенных пунктов, городов, поселков получают расчет на основании издержек для воспроизводства, сохранения и поддержания ценностных показателей естественных возможностей участка.

      Действия, направленные на определение кадастровой цены, происходят с параллельным сбором информации о зонировании интересующего объекта. Так, к одной зоне оценки принадлежат земли, которые имеют аналогичное целевое назначение, функциональное применение и почти одинаковые кадастровые показатели. Сюда же относят территории больших размеров, находящиеся около застроенных объектов, водотоков и рек, инженерных коммуникаций и прочих объектов, имеющих отношение к транспортной сети.

      По окончанию выполнения оценки стоимости земли в определенной зоне разрабатывают специальную карту, внутри которой участки имеют одинаковую стоимость. Затем полученные сведения заносят в Кадастр и с этого момента вся информация о цене основана уже на новых полученных данных. Узнать стоимость участка можно и на портале Росреестра.

      При этом нужно помнить, что чаще всего цена по государственным стандартам отлична от стоимости, сложившейся в рыночных условиях. Хотя и в первой, и во второй ситуации при оценке следуют одному и тому же ФЗ, касающемуся оценочной деятельности. Дело в том, что методы, используемые при расчете показателя, сильно отличаются.

      Рыночная цена участка

      Выявление рыночной стоимости земли основывается на методических советах, изложенных распоряжением Агентства по управлению имуществом. Это значит, что оценщики во время выполнения работы должны руководствоваться следующими правилами:

      • оценка проводится исключительно для земельных наделов, которые по своим характеристикам могут полностью отвечать потребности в них определенное время;
      • на рыночную цену влияет предложение и спрос, конкурентные отношения покупателя и продавца;
      • цена на землю не должна превышать расходы на покупку объекта с аналогичными характеристиками;
      • при расчете рыночной стоимости берется во внимание ожидаемая прибыль, время, в течение которого он будет получен, и вероятная прибыль, если его применение будет происходить более рационально.

      У данного параметра нет постоянного размера, поэтому он актуален только на момент проведения расчета. Рыночная цена меняется:

      1. при корректировке целевого использования,
      2. при передаче прав собственности,
      3. при разделении одного надела на несколько других,
      4. исходя из расположения и внешних условий.

      В результате окончательная оценка рыночной востребованности участка земли зависима от возможности и экономической оправданности его применения в соответствии с нормами законов и наибольшей выгодой.

      Самый эффективный способ использования земли определяется с помощью ее деления на некоторые части. Эти составляющие могут оказаться разной формы, различного вида применения. В связи с этим полученные данные, относительно самого выгодного использования земли могут не сходиться с теми, которые применяются в данный момент времени.

      Чтобы рассчитать самый выгодный способ использования, нужно выяснить:

      • для каких целей применяется участок на сегодняшний день,
      • какой вид назначения земли используют в рассматриваемом районе,
      • перспективы развития в этой местности,
      • прогнозируются ли какие-либо новшества на федеральном или местном уровне, которые касаются рынка недвижимости.

      Определять рыночную стоимость при отчуждении могут:

      1. независимые оценщики, имеющие знания в соответствующей области, а также необходимые лицензии и разрешения,
      2. организации, основным видом деятельности которых является купля-продажа недвижимости,
      3. владельцы участка, которые и собираются его отчуждать.

      В первых двух случаях вся ответственность за полученные данные ложится на плечи привлеченных к работе третьих лиц. Выбирая оценку недвижимости собственными силами, для расчетов берутся наиболее простые формы, не требующие углубленных знаний в этом вопросе. Если собственник все же решил сэкономить, он может применять для расчета несколько методик:

      • затратную,
      • сравнительную,
      • доходную.

      Затратный метод

      Исходит из расчета затрат, которые понадобятся во время постройки капитального здания на рассматриваемом участке земли. Для этого прекрасным решением является бизнес-план по строительству дома и последующей продажи квартир в нем. В таком случае будут учтены не только издержки на постройку, но и предполагаемая прибыль. При получении положительной разницы в этих характеристиках выявляется экономическая привлекательность участка.

      Сравнительный метод

      Хорош в том случае, если близлежащие объекты имеют рыночную стоимость на основе сложившихся рыночных отношений. Для расчета рыночной стоимости на рассматриваемый участок необходимо действовать по аналогии с существующей стоимостью на соседние объекты. Можно воспользоваться формулой по вычислению удельной рыночной цены.

      Доходный метод

      Основывается на выявлении соразмерности величины прибыли в сравнении с другими участками, похожими по величине, местонахождению, целевому назначению. Этот способ используется, когда земля имеет высокую рентабельность. Например, участок, расположенный внутри населенного пункта и на котором планируется застройка, будет стоить гораздо выше земли вне населенного пункта с аналогичными характеристиками.

      Если сведения о рыночной стоимости, полученные собственником в результате самостоятельной оценки недвижимости, сильно противоречат кадастровой стоимости или уже сложившейся на рынке цены, лучше всего обратиться к лицензированному оценщику. Он разработает документ, который будет иметь официальную юридическую значимость и его можно использовать, чтобы аргументировать цену на участок.

      Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

      Государственная кадастровая оценка: изучаем нововведения

      Francescoscatena / Depositphotos.com

      Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” были внесены изменения в законодательство в сфере государственной кадастровой оценки. Большая часть поправок уже вступила в силу (11 августа 2020 года), однако для некоторых положений предусмотрены иные сроки.

      Отметим основные нововведения.

      Применение сведений о кадастровой стоимости.

      Поправками в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” закреплено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения). Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

      А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

      Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

      Периодичность проведения государственной кадастровой оценки.

      Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года.

      • в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;
      • в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.

      При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:

      • в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;
      • в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

      До 2022 году в отношении земельных участков и до 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки. Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

      Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

      Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас это можно сделать в период, пока кадастровая стоимость актуальна.

      Уточняется, что в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

      Эти положения начнут применяться с 2021 года.

      Ответственность руководителей бюджетных учреждений, определяющих кадастровую стоимость.

      С 11 августа 2020 года введено новое основание для увольнения руководителей бюджетных учреждений. Трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.

      Также предусмотрено, что лицо, осуществляющее руководство бюджетным учреждением, не должно иметь фактов расторжения трудового договора с ним по приведенному основанию в течение трех лет, предшествовавших дню его назначения на должность руководителя бюджетного учреждения или возложения на него обязанностей руководителя бюджетного учреждения.

      Установление кадастровой стоимости вместо рыночной.

      Статьей 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно положениям этой статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. По итогам рассмотрения заявления комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления.

      Вместе с тем с 11 августа 2020 года в Законе о кадастровой оценке появилась ст. 22.1 “Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости”, введенная, по сути, взамен ст. 22 Закона. Согласно новой статье, устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. При этом предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

      По общему правилу, ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу лишь 1 января 2023 года. Однако перейти к применению новых правил, предусмотренных ст. 22.1 закона № 237-ФЗ, можно и раньше – соответствующее решение может принять высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. В этом случае положения ст. 22 Закона о кадастровой оценке применяются до дня, указанного в таком решении.

      На время переходного периода применения упомянутых ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке (до 1 января 2023 года) установлен ряд особенностей.

      Предусмотрен целый ряд иных нововведений. Так, например, орган регистрации прав будет проверять проект отчета об итогах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на соответствие не только формальным требованиям к отчету, но и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Это положение вступит в силу 1 января 2021 года.

      Кадастровая оценка земельных участков

      Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

      Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

      Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

      Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

      Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

      Описание государственной процедуры

      Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

      Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

      Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

      Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

      Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

      В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

      • сбора информации;
      • разделения города на зоны;
      • исчисления стоимости оценивания;
      • ценового зонирования города;
      • фиксирования итогов оценки.

      Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

      Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

      • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
      • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
      • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

      Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

      Нормативная база

      Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

      При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

      Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

      Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

      Сроки проведения

      Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

      Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

      Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

      В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

      До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

      • изменить площадь или границы участка;
      • изменить вид предназначения;
      • перевести в другую категорию;
      • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

      Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

      Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

      Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

      Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

      Как проводится

      Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

      Проводится в несколько этапов:

      1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
      2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
      3. Производится кадастровая оценка.
      4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
      5. Производится экспертиза отчета.
      6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
      7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

      Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

      1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
      2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
      3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
      4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
      5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
      6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

      Методика

      Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

      Затратный подход

      Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

      Определяется себестоимость участка.

      Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

      Сравнительный

      Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

      Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

      На таком подходе основываются методы:

      1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
      2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
      3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
      4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
      5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
      6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

      Доходный

      Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

      Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

      • с учетом рисков вложения капиталов;
      • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
      • анализировать информацию данного сегмента рынка;
      • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

      Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

      Особенности оценивания земель разного назначения

      Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

      Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

      Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

      Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

      • определение капитализации расчетного рентного дохода;
      • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

      Оспаривание

      При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

      Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

      При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

      Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

      При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

      Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

      В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

      Полезное видео

      Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

      Заключение

      Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

      Оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году: порядок действий

      Проблемы с поиском?

      Загрузка данных с сервера Росреестра.

      Произошла ошибка при обмене данными

      Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

      Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

      По вашему запросу ничего не найдено

      Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
      Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

      Найдено объектов

      Кадастровый номерАдрес объекта
      Выбрать

      В этой статье вы узнаете, как проходит оценка кадастровым инженером, что делать, если кадастровая стоимость определена неправильно, как правильно подать заявление, как оспорить кадастровую стоимость, какие документы нужны и в какие гос. органы нужно обратиться.

      Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любой недвижимости в 2020 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов. Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр). Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда.

      Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).

      Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы.

      Особенности применения кадастровой стоимости

      Использовать стоимость объекта недвижимости нужно в таких случаях:

      1. При расчете налога на землю.
      2. При расчете налога на любое имеющееся имущество. Это может быть как жилое помещение, так и не жилое, офис, торговая точка, заведение общественного питания.
      3. При расчете платы за аренду земельных участков, расположенных под ведомством и в собственности России.

      Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2016 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2016 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца).

      Пересчитывать кадастровую стоимость можно 1 раз в 2 года (если это город федерального значения), в остальных случаях 1 раз в 5 лет. Согласно закону оспаривание результатов кадастровой стоимости возможно на протяжении 5 лет, до момента вступления в силу новых результатов.

      Раньше пересчет начислялся, начиная с года, оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году производится по новым правилам. С января месяца 2020 пересчет начисляется за весь период действия оспоренной стоимости объекта недвижимости.

      Внимание! Прежде, чем обращаться в любую из выше перечисленных инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости, что будет подтверждать актуальность данных (кадастровой стоимости). Данную справку вы можете заказать на этой странице, на прямую из Росреестра в электронном виде.

      Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

      Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

      1. Если собственник не согласен с оценкой помещения.
      2. При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
      3. Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

      Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

      Кто может оспорить кадастровую стоимость?

      Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

      К основной группе относят:

      1. Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
      2. Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
      3. Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

      Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

      Необходимые документы

      Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

      1. Паспорт лица, оформившего заявление.
      2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
      3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
      4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
      5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

      Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

      Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов)

      Порядок оспаривания кадастровой стоимости

      Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.

      Обращение в Государственное бюджетное учреждение

      Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.

      ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества. После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр (https://rosreestor.info). К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.

      Комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости

      Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

      Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

      Суд

      Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

      Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

      Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

      При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

      Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

      К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

      Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

      Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).

      В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.

      На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.

      Оспаривание производится при наличии таких документов:

      1. Письменного обращения заявителя.
      2. Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.info).
      3. Документа, подтверждающего право собственности.
      4. Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

      За 7 рабочих дней заявитель получает извещение о дате заседания. Решение заявителю направляется в течение 2 рабочих дней с момента заседания.

      Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

      Иск в суд подкрепляется такими документами:

      1. Письменного заявления.
      2. Выпиской из ЕГРН.
      3. Справкой о праве собственности.
      4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
      5. Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

      Обратившись в судебную инстанцию, рекомендуется иметь представителя, который поможет подготовить иск, собрать необходимую документацию. Законный представитель должен иметь юридическое образование и подтвердить свои полномочия.

      Лицо, подающее иск должно оплатить государственную пошлину. Если есть материалы, позволяющие доказать неправомерные действия государственных органом, их также можно прикладывать к делу.

      Все дела рассматриваются судом первой инстанции, если объект недвижимого имущества зарегистрирован в столице, иск подается в Московский городской суд.

      Административные дела суд может рассматривать на протяжении трех месяце с момента подачи иска, на рассмотрение остальных дел дается 2 месяца. О дате заседания участники уведомляются заранее.

      При подаче информации о рыночной стоимости недвижимости нужно данные отобразить на бумаге, в электронном виде, приложив результаты экспертизы. Если в судебной инстанции предусмотрены такие возможности, подать иск можно в электронной форме. Для того чтобы принять решение, суд вправе создать оценочную комиссию, решение зависит от результатов проверки. Как показывает судебная практика, если нет ошибок в поданных материалах, решение в большинстве случаев положительное.

      Читайте также:  Какую ответственность несут лица без гражданства в 2021 году
    Ссылка на основную публикацию